8. Disposicions particulars dels procediments de restauració de la realitat física alterada en la legislació d’habitatge
La Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l'habitatge (LH), disposa que l'habitatge és una de les preocupacions més importants per a la ciutadania catalana. Per això dota les administracions actuants d'instruments per aconseguir que els habitatges desocupats injustificadament, en àmbits d'acreditada necessitat d'habitatges, s'incorporin al mercat immobiliari per mitjà de tècniques de foment, però també de tècniques d'intervenció administrativa. Així mateix, regula la sobreocupació dels habitatges i l'infrahabitatge i posa les bases per lluitar contra l'activitat empresarial i lucrativa de convertir il·legalment els habitatges en allotjaments turístics, precaris, sobreocupats i sotmesos a preus abusius.
8.1 Conceptes bàsics de la Llei d'habitatge
- Habitatge buit: l'habitatge que roman desocupat permanentment, sense causa justificada, per un termini de més de dos anys. A aquest efecte, són causes justificades el trasllat per raons laborals, el canvi de domicili per una situació de dependència i el fet que la propietat de l'habitatge sigui objecte d'un litigi judicial pendent de resolució. L'ocupació sense títol legítim no impedeix que es pugui considerar buit un habitatge.
- Habitatge sobreocupat: l'habitatge en què s'allotgen un nombre excessiu de persones, en consideració als serveis de l'habitatge i als estàndards de superfície per persona fixats a Catalunya com a condicions d'habitabilitat. Se n'exceptuen les unitats de convivència vinculades per llaços de parentiu, si l'excés d'ocupació no comporta incompliments manifestos de les condicions exigibles de salubritat i higiene ni genera problemes greus de convivència amb l'entorn.
- Infrahabitatge: immoble que, tot i que no té cèdula d'habitabilitat ni compleix les condicions per obtenir-la, es destina a habitatge.
La Llei d'habitatge fa diferents classificacions de les utilitzacions anòmales d'un habitatge o d'un edifici d'habitatges (art. 41 de la LH).
- La desocupació permanent i injustificada a què fa referència l'article 5.2.b. S'assimila a aquesta utilització anòmala la dels edificis inacabats que estiguin destinats a habitatge, amb més del 80% de les obres de construcció executades, després que hagin transcorregut més de dos anys des del finiment del termini per acabar-los.
- La sobreocupació, que defineix l'article 3.e.
- L'ocupació sense títol habilitant en supòsits que alterin la convivència o l'ordre públic o que posin en perill la seguretat o la integritat de l'immoble.
- L'infrahabitatge.
Són infraccions greus en matèria de qualitat del parc immobiliari:
Negar-se a subministrar dades a l'administració, obstruir o no facilitar les funcions d'informació, control o inspecció, o incomplir les obligacions de comunicació veraç de les dades que han de ser objecte d'inscripció en el Registre d'habitatges buits i d'habitatges ocupats sense títol habilitant i en el Registre de grans tenidors d'habitatge. (art. 124.1.f de la LH).
8.2 Habitatges buits
El concepte d'habitatge buit que hem vist anteriorment es basa en l'article 47 de la Constitució Espanyola i l'article 26 de l'Estatut d'autonomia de Catalunya.
L'administració competent, si té constància que un habitatge o un edifici d'habitatges s'utilitza d'una manera anòmala o que un immoble està en una situació anòmala, ha d'obrir l'expedient administratiu pertinent per efectuar els actes d'instrucció necessaris per determinar, conèixer i comprovar els fets sobre els quals ha de dictar la resolució. (art. 41.3 de la LH).
L'article 42 de la Llei d'habitatge disposa tot un seguit d'actuacions per evitar la desocupació permanent dels habitatges. Aquestes actuacions corresponen a diverses administracions:
- La Generalitat, en coordinació, si s'escau, amb les administracions locals, han d'impulsar polítiques de foment per potenciar la incorporació al mercat, preferentment de lloguer, dels habitatges buits o permanentment desocupats. Amb aquesta finalitat, han de vetllar per evitar situacions de desocupació permanent d'habitatges i han d'aprovar els programes d'inspecció corresponents.
- S'han de donar garanties als propietaris dels habitatges buits o permanentment desocupats sobre el cobrament de les rendes i la reparació de desperfectes.
- S'han d'impulsar polítiques de foment de la rehabilitació dels habitatges que estiguin en mal estat per a ser llogats, mitjançant subvencions directes als propietaris, oferta de subrogació de l'administració en l'execució de les obres i suport públic a contractes de masoveria urbana.
- Els habitatges buits o permanentment desocupats es poden cedir a l'administració pública perquè els gestioni en règim de lloguer. En contrapartida, s'ha de fer un pacte relatiu al cobrament i a les altres condicions de la cessió, dins de programes específicament destinats a aquesta finalitat en els plans d'habitatge.
- L'administració pot altres adoptar mesures que les que estableixen els apartats 1-4, entre les quals les de caràcter fiscal, amb els mateixos objectius d'incentivar l'ocupació dels habitatges i penalitzar-ne la desocupació injustificada.
- En el cas d'habitatges de titularitat de persones jurídiques privades, si l'administració requereix a la persona responsable que adopti les mesures necessàries per ocupar legalment i efectivament un o diversos habitatges perquè constitueixin la residència de persones, ha d'advertir-la en la mateixa resolució que, si l'habitatge no s'ocupa legalment i efectivament en el termini que estableixi, es pot exigir l'execució forçosa de les mesures requerides mitjançant la imposició d'una multa coercitiva. En la situació assimilada relativa als edificis d'habitatges inacabats, el requeriment esmentat ha d'incloure les mesures necessàries per acabar prèviament les obres d'edificació.
- En els supòsits establerts legalment, l'advertiment a què fa referència l'apartat 6 ha d'incloure la possibilitat de declarar l'incompliment de la funció social de la propietat a l'efecte d'iniciar el procediment per a l'expropiació forçosa.
Una vegada acreditat que l'habitatge fa més de dos anys que està desocupat, s'ha d'incoar un expedient per a la declaració d'utilització anòmala i per a la declaració de l'incompliment de la funció social de la propietat de l'habitatge amb tràmit d'audiència de l'article 82 de la Llei 39/2015, d'1 d'octubre, del procediment administratiu comú de les administracions públiques.
Un cop desestimades les al·legacions, d'acord amb l'article 5.2.b de la LH, es declara l'incompliment de la funció social de la propietat per la seva desocupació permanent durant més de dos anys, i d'acord amb l'article 41.1.a de la LH, es declara la situació anòmala de l'habitatge.
Quan la resolució sigui ferma, s'han d'adoptar les mesures de l'article 42 de la LH i la incoació del procediment sancionador.
Com a procediment sancionador, segons l'article 123.h de la LH, és una infracció molt greu incomplir un requeriment perquè s'ocupi legalment i efectivament un habitatge perquè constitueixi la residència de persones. La sanció mínima és de 90.001,00 €, d'acord amb l'article 118 de la LH, modificat per la Llei 4/2016, del 23 de desembre, de mesures de protecció del dret a l'habitatge de les persones en risc d'exclusió residencial.
