← Unitat 8 | Documentació complementària →
9. Les quotes urbanístiques
9.1 Marc normatiu de les quotes d'urbanització
La regulació actual del règim del sòl, dels sistemes d'actuació urbanística i, per tant, de les quotes d'urbanització, es conté en les normes següents:
- Text refós de la Llei de sòl i rehabilitació urbana, aprovat pel Reial decret legislatiu 7/2015, de 30 d’octubre, aplicable en tot el territori nacional.
- Són aplicables també, amb caràcter supletori, els preceptes del text refós de la Llei de sòl de 9 d'abril de 1976, que no contradiguin la legislació citada, així com els seus reglaments de desenvolupament:
- Reglament de planejament urbanístic, aprovat pel Reial decret 2159/1978, de 23 de juny.
- Reglament de gestió urbanística, aprovat pel Reial decret 3288/1978, de 25 d'agost (d'ara endavant, RGU).
- Reglament de disciplina urbanística, aprovat pel Reial decret 2187/1978, de 23 de juny.
El Reial decret 1093/1997, de 4 de juliol, pel qual s'aproven les normes complementàries al Reglament per a l'execució de la Llei hipotecària sobre inscripció en el Registre de la Propietat d'actes de naturalesa urbanística, i que deroga la totalitat de les disposicions del RGU, referides a l'accés al Registre de la Propietat dels actes de naturalesa urbanística.
- Legislació urbanística de les comunitats autònomes.
El text refós de la Llei de sòl (Reial decret legislatiu 7/2015), en l’article 18, estableix textualment que:
“1. Las actuaciones de urbanización a que se refiere el artículo 7.1,a) comportan los siguientes deberes legales:
a) Entregar a la Administración competente el suelo reservado para viales, espacios libres, zonas verdes y restantes dotaciones públicas incluidas en la propia actuación o adscritas a ella para su obtención. En estos suelos se incluirá, cuando deban formar parte de actuaciones de urbanización cuyo uso predominante sea el residencial, los que el instrumento de ordenación adscriba a la dotación pública de viviendas sometidas a algún régimen de protección, con destino exclusivo al alquiler, tanto en los supuestos en que así se determine por la legislación aplicable, como cuando de la memoria del correspondiente instrumento se derive la necesidad de contar con este tipo de viviendas de naturaleza rotatoria, y cuya finalidad sea atender necesidades temporales de colectivos con especiales dificultades de acceso a la vivienda.
b) Entregar a la Administración competente, y con destino a patrimonio público de suelo, el suelo libre de cargas de urbanización correspondiente al porcentaje de la edificabilidad media ponderada de la actuación, o del ámbito superior de referencia en que ésta se incluya, que fije la legislación reguladora de la ordenación territorial y urbanística.
Con carácter general, el porcentaje a que se refiere el párrafo anterior no podrá ser inferior al 5 por ciento ni superior al 15 por ciento. La legislación sobre ordenación territorial y urbanística podrá permitir excepcionalmente reducir o incrementar este porcentaje de forma proporcionada y motivada, hasta alcanzar un máximo del 20 por ciento en el caso de su incremento, para las actuaciones o los ámbitos en los que el valor de las parcelas resultantes sea sensiblemente inferior o superior, respectivamente, al medio en los restantes de su misma categoría de suelo. La legislación sobre ordenación territorial y urbanística podrá determinar los casos y condiciones en que quepa sustituir la entrega del suelo por otras formas de cumplimiento del deber, excepto cuando pueda cumplirse con suelo destinado a vivienda sometida a algún régimen de protección pública en virtud de la reserva a que se refiere la letra b) del apartado 1 del artículo 20.
c) Costear y, en su caso, ejecutar todas las obras de urbanización previstas en la actuación correspondiente, así como las infraestructuras de conexión con las redes generales de servicios y las de ampliación y reforzamiento de las existentes fuera de la actuación que ésta demande por su dimensión y características específicas, sin perjuicio del derecho a reintegrarse de los gastos de instalación de las redes de servicios con cargo a sus empresas prestadoras, en los términos que se estipulen en los convenios que al efecto se suscriban y que deberán ser aprobados por la Administración actuante. En defecto de acuerdo, dicha Administración decidirá lo procedente.
Entre las obras e infraestructuras a que se refiere el párrafo anterior, se entenderán incluidas las de potabilización, suministro y depuración de agua que se requieran conforme a su legislación reguladora, y la legislación sobre ordenación territorial y urbanística podrá incluir asimismo las infraestructuras de transporte público que se requieran para una movilidad sostenible. (…)
6. Los terrenos incluidos en el ámbito de las actuaciones y los adscritos a ellas están afectados, con carácter de garantía real, al cumplimiento de los deberes de los apartados anteriores. Estos deberes se presumen cumplidos con la recepción por la Administración competente de las obras de urbanización o de rehabilitación y regeneración o renovación urbanas correspondientes, o en su defecto, al término del plazo en que debiera haberse producido la recepción desde su solicitud acompañada de certificación expedida por la dirección técnica de las obras, sin perjuicio de las obligaciones que puedan derivarse de la liquidación de las cuentas definitivas de la actuación.”
Es recull, per tant, com a deure legal dels propietaris afectats per una actuació urbanística el compliment, entre d'altres, de les càrregues de cedir els terrenys que s'estableixen en la llei, lliures de càrregues d'urbanització, i de sufragar els costos de la urbanització.
9.2 Sistemes d'execució urbanística
Amb les particularitats que, en cada cas hi hagi introduït la normativa autonòmica, la normativa urbanística vigent manté com a sistemes d'execució del planejament els de compensació, cooperació i expropiació, que responen a les característiques següents:
A) Sistema de compensació
Els propietaris, mitjançant la junta de compensació, redacten els projectes de compensació i urbanització i executen les obres d'urbanització.
En aquest sistema, els propietaris tenen una participació activa i decisòria, i l'Administració es limita a la tutela i el control en l'aprovació o no dels projectes que li presenti la junta i en l'acceptació o no de les obres d'urbanització.
Un cop establert el sistema, els propietaris s'han de constituir en junta de compensació, tret que la propietat del sòl del polígon pertanyi a un sol propietari.
La junta, com a marc a través del qual els propietaris efectuen la gestió i l'execució del planejament, té naturalesa administrativa i, un cop inscrita en el Registre d'entitats col·laboradores, té personalitat jurídica pròpia i capacitat plena per complir les seves finalitats.
Les despeses d'urbanització (quotes d'urbanització) són gestionades i recaptades per la junta de compensació i només en el cas d'impagament l'Administració, com a ens tutelant, segueix el procediment de constrenyiment per a la recaptació de la quota i el seu lliurament a la junta.
B) Sistema de cooperació
En el sistema de cooperació, els propietaris aporten el sòl de cessió obligatòria i l'Administració executa les obres d'urbanització, amb càrrec a aquests, i a tal fi els exigeix el pagament de les quotes d'urbanització que corresponguin.
Els propietaris només poden participar en aquest sistema a través de la constitució de les associacions administratives de propietaris, les funcions dels quals són, bàsicament, de col·laboració amb l'Administració actuant.
C) Sistema d'expropiació
Aquest sistema, que només és utilitzable quan no sigui possible dur a terme l'actuació urbanística a través dels dos anteriors, implica la necessitat, per part de l'Administració, d'adquirir la propietat de tota la unitat d'execució.
En aquest sistema, és l'Administració la que obté els beneficis i suporta les càrregues, i exclou per complet els particulars de l'execució del planejament.
9.3 Subjectes actius
A) En el sistema de compensació
Els subjectes actius en aquest sistema són els propietaris dels terrenys, a través de l'entitat urbanística col·laboradora, que és la junta de compensació.
La junta de compensació és una entitat urbanística col·laboradora de les que disposa l'article 24.2 del RGU, de constitució obligatòria sempre que hi hagi una pluralitat de propietaris en la unitat d'execució, amb les determinacions d'excepcionalitat que disposa alguna normativa autonòmica.
Per contra, no cal constituir-la en cas que tots els terrenys pertanyin a una comunitat pro indiviso, de conformitat amb el que disposa l'article 157.3 primer paràgraf.
La personalitat s'adquireix a partir de la inscripció en el Registre d'entitats urbanístiques col·laboradores, per la qual cosa aquesta inscripció té caràcter constitutiu quant a l'adquisició de personalitat jurídica, tal com s'afirma en la Sentència del Tribunal Suprem de 19 de gener de 1988 (RJ 1988/8683):
"Es cierto que las Entidades urbanísticas colaboradoras no gozan de personalidad jurídica sino a partir del momento de su inscripción en el correspondiente Registro art. 26,2 del Reglamento de Gestión Urbanística y por tanto ha de ser a partir de ese momento cuando han de entrar en juego las consecuencias jurídicas que derivan de su carácter administrativo."
B) En el sistema de cooperació
En aquest sistema, el subjecte actiu és l'administració actuant, que és la competent per dur a terme les obres d'urbanització.
L'article 24 del RGU estableix que l'associació administrativa de propietaris, en el sistema de cooperació, és una entitat col·laboradora de naturalesa administrativa.
L'associació administrativa de propietaris si, d'acord amb l'article 193 del RGU, concerta amb l'administració la realització de les obres, pot ser subjecte actiu en el cobrament de les quotes d'urbanització dels seus integrants, sota la tutela de l'administració actuant.
Sobre aquest tema, la Sentència del Tribunal Suprem de 2 de març de 1979 (RJ 1979/1016) confirma la naturalesa administrativa d'aquestes associacions, i les distingeix de les que es puguin constituir a l'empara de la normativa d'associacions de caràcter civil:
"Que aunque solamente en el art. 124.1 de la Ley del Suelo, y precisamente respecto de las que denomina Juntas de Compensación, se realiza una expresa atribución de personalidad jurídica, también otros preceptos de la misma y concretamente el art. 118.2 en relación con el sistema de cooperación y los 136 respecto de la ejecución en general de planes y proyectos por gestión pública o el 139 respecto de los que lo sean por gestión privada, contienen una referencia a las Asociaciones administrativas de propietarios para colaborar en la ejecución de la urbanización que es un verdadero reconocimiento de las mismas, susceptible de cumplir los efectos personificadores establecidos en el art. 35.1.º del C. Civ., máxime cuando en todos esos preceptos se establece, junto al reconocimiento de la posibilidad de su constitución, unos concretos derechos y obligaciones que no sería posible cumplir por la Asociación si no se la entendiese dotada de personalidad jurídica; de ahí, además, que estos entes, reconocidos y en parte regulados en su constitución y deberes y derechos básicos por la Ley del Suelo, deban además reputarse excluidos del ámbito de la Ley General de Asociaciones de 24 diciembre 1964 por el ap. 4 de su art. 2.º y como una consecuencia obligada de ello que, cumplidos los requisitos reglamentarios, proceda su inscripción en el Registro citado."
La formació es pot dur a terme per iniciativa dels propietaris o de l'administració actuant, i l'article 193 del RGU li reconeix les funcions següents:
- Oferir a l'administració suggeriments referents a l'execució del pla al polígon o a la unitat d'actuació de què es tracti.
- Auxiliar l'administració en la vigilància de l'execució de les obres i adreçar-s'hi per denunciar els defectes que s'observin i proposar mesures per al millor desenvolupament de les obres.
- Col·laborar amb l'Administració per al cobrament de les quotes d'urbanització.
- Examinar la inversió de les quotes d'urbanització, el pagament de les quals s'hagi anticipat, i formular davant l'administració actuant les objeccions oportunes.
- Gestionar la concessió dels beneficis fiscals que siguin procedents.
- Promoure amb l'administració actuant empreses mixtes per executar obres d'urbanització al polígon o a la unitat d'actuació.
D'acord amb el que estableix l'article 192.1 del RGU, la pertinença a una associació és voluntària, però no se'n pot constituir més d'una a cada polígon o unitat d'actuació.
9.4 Subjectes obligats al pagament
D'acord amb la normativa urbanística, els subjectes obligats al pagament de les quotes d'urbanització són els propietaris de terrenys afectats per l'actuació urbanística.
A) Participació de l'ajuntament en les despeses d'urbanització
A.1) Fins a l'entrada en vigor de la Llei de sòl 8/2007, de 28 de maig.
Tal com havia confirmat la jurisprudència del Tribunal Suprem, en sentències de 5 de febrer de 1985 i 29 de setembre de 1992, qualsevol que fos el sistema d'actuació triat, l'Ajuntament havia de participar en les despeses d'urbanització.
Per tant, conforme al que disposava l'article 186.2 RGU per al sistema de cooperació -que es traslladava al sistema de compensació per analogia-, la urbanització del sòl corresponent al percentatge cedit de l'aprofitament mitjà o tipus, aniria a compte o a càrrec de l'Administració.
Els articles 14 i 18 de la Llei de sòl de 1998 (Llei 6/1998, de 13 d'abril), van confirmar aquesta interpretació, en assenyalar als apartats 2.c i 4, respectivament:
"2. Los propietarios de terrenos de suelo urbano (sòl urbanitzable en l’article 18) que carezcan de urbanización consolidada deberán asumir los siguientes deberes: (…) c) Ceder obligatoria y gratuitamente a la Administración actuante el suelo correspondiente al 10 por 100 del aprovechamiento del correspondiente ámbito; este porcentaje, que tiene carácter de máximo, podrá ser reducido por la legislación urbanística. Asimismo, esta legislación podrá reducir la participación de la Administración actuante en las cargas de urbanización que correspondan a dicho suelo."
D'aquests preceptes es desprenia que l'Administració, amb independència del sistema d'actuació que s'establís, compensació o cooperació, havia de col·laborar amb el conjunt de propietaris a sufragar els costos d'urbanització, en funció del percentatge de sòl cedit.
Aquest criteri va ser confirmat per nombrosa jurisprudència. En concret, la Sentència del Tribunal Suprem de 5 de febrer de 1985 (RJ 1985/990), afirmava el següent:
"Es bien sabido que, en buena hermenéutica, el silencio del legislador, sobre un punto determinado, no puede interpretarse en un sentido negativo ni positivo, por sí mismo, salvo precepto expreso que así lo disponga, sino que debe dilucidarse en razón de la lógica interna del propio precepto y del conjunto normativo en que se inserta […] la tesis de que el Ayuntamiento titular del diez por ciento del aprovechamiento medio debe contribuir proporcionalmente a los gastos de urbanización, cualquiera que sea el sistema de actuación que se siga, viene avalada por las siguientes razones: 1.º) la Ley nada dice sobre este punto, por lo que son admisibles diversas interpretaciones, de las cuales una ha quedado perfectamente concretada en el art. 186 del Reglamento de Gestión, respecto del Sistema de Cooperación, que por haberse producido dentro del ámbito interpretativo propio de la potestad reglamentaria, no puede ser tachada de ilegalidad; 2.º) no existe razón alguna, 'a fortiori', para que la misma regla no se aplique al sistema de compensación, dado que, como es sabido, los propietarios, en este último sistema, asumen mayores cargas y responsabilidades que en el de cooperación, por lo que nada puede justificar que se les haga de peor condición a la hora de contribución a los gastos; 3.º) esta interpretación se corrobora con lo dispuesto en el art. 163 del citado Reglamento de Gestión que establece que 'las Entidades públicas titulares de bienes incluidos en el polígono o unidad de actuación, ya tengan carácter demanial o patrimonial' se integrarán en la Junta de compensación con plenitud de derechos, lo que de suyo implica tanto participación en las decisiones y provechos como en las cargas, debiendo destacarse que si esta condición la determina la sola titularidad de bienes 'demaniales', con mayor razón deberá atribuirla el diez por ciento del aprovechamiento medio, que se materializa en terrenos destinados a ser comercializados en el mercado libre, y 4.º) la corrobora asimismo el art. 168 del mismo Reglamento que afirma que 'todos' los terrenos comprendidos en el polígono o unidad de actuación 'quedarán directamente afectados al cumplimiento de las obligaciones inherentes al sistema', lo que significa que estas obligaciones constituyen cargas reales, 'ob rem', que se imponen a quien quiera que sea el titular de los terrenos, sin que pueda admitirse ninguna exención que no esté expresamente determinada en un precepto legal."
L'aplicació analògica al sistema de compensació de les determinacions de la norma per al sistema de cooperació, quant a la participació dels ajuntaments en els costos de la urbanització, es confirma també en la Sentència del Tribunal Suprem de 28 de maig de 1985 (RJ 1985/2929), i en idèntic sentit les sentències del Tribunal Suprem de 18 de maig de 1987 (RJ 1987/5532), de 24 d'abril de 1989 (RJ 1989/3226), de 23 de maig de 1991 (RJ 1991/4292) i de 29 de setembre de 1992 (RJ 1992/6993).
A.2) Després de l'entrada en vigor de la Llei de sòl de 2007
Aquesta situació es va veure modificada a favor dels ajuntaments per la Llei de sòl de 2007.
En concret, l'article 16.1.b de la Llei de sòl, igual que actualment es recull en l'article 18.1.b) del seu text refós, entre els deures legals derivats de les actuacions de transformació urbanística (per als propietaris) estableix el següent:
“Entregar a la Administración competente, y con destino a patrimonio público de suelo, el suelo libre de cargas de urbanización correspondiente al porcentaje de la edificabilidad media ponderada de la actuación, o del ámbito superior de referencia en que ésta se incluya, que fije la legislación reguladora de la ordenación territorial y urbanística.”
Aquest deure s'emmarca en el mandat constitucional de “rescat de plusvàlues”.
Sobre aquest tema, cal tenir en compte que, el que la llei de 2007 i actualment el seu text refós denomina "edificació mitjana ponderada", és el mateix que en les lleis estatals precedents i en les de les comunitats autònomes es denomina "aprofitament tipus" o "aprofitament mitjà".
Amb l'entrada en vigor de la Llei de sòl de 2007 i la regulació actual en el text refós de 2015, ha quedat clar que la cessió de sòl lucratiu pel concepte indicat més amunt és lliure de tot tipus de càrregues o obligacions i, per tant, els ajuntaments no han de fer front al pagament de les quotes d'urbanització que se'n derivin.
B) Determinació dels obligats al pagament
La determinació dels qui han de ser els obligats al pagament requereix conèixer, amb exactitud, qui són els titulars dels béns immobles inclosos en la unitat d'execució.
- Sistema de compensació: en aquest cas, són obligats al pagament els titulars dels terrenys inclosos al polígon o unitat d'actuació, i han de ser també aquests els que n'acreditin la titularitat.
- Sistema de cooperació: els procediments a seguir poden ser diferents, segons que sigui necessària la reparcel·lació o no:
a) Si és necessària la reparcel·lació: d'acord amb el que disposa l'article 76.2 del RGU, s'apliquen les normes relatives a l'expropiació forçosa.
Per això, tal com estableix l'article 3.2 de la Llei d'expropiació forçosa, de 16 de desembre de 1954, excepte prova en contrari, l'Administració considera propietari dels terrenys a qui consti com a tal en registres públics que produeixin presumpció de titularitat, que només pot ser destruïda judicialment o, en el seu defecte, a qui aparegui amb aquest caràcter en registres fiscals, o qui en sigui propietari públicament i notòriament.
L'Administració ha de procedir, doncs, d'acord amb aquests criteris, i ha d'esgotar el criteri anterior abans d'acudir al següent.
b) Si la reparcel·lació no és necessària: en aquests casos, són els propietaris titulars dels terrenys els que l'han d'acreditar i, si hi manca, l'Administració ha d'acudir a qualsevol mitjà vàlid en dret que li permeti conèixer qui és el propietari dels terrenys inclosos en la unitat d'execució.
L'article 27 del text refós de la Llei de sòl, de 2015, estableix el mateix.
També disposa la Llei la solidaritat entre tots els partícips, en cas que sobre la finca concorri un cas de cotitularitat, de tal manera que aquests responen solidàriament enfront de l'administració actuant o enfront de la junta de compensació de les obligacions derivades de l'actuació urbanística, sense que puguin oposar qüestions civils internes de la comunitat creada, tal com es confirma en la Sentència del Tribunal Suprem de 26 d'abril de 1988 (RJ 1988/3233).
9.5 Activitat urbanitzadora: fet imposable
El fet imposable de les quotes d'urbanització és integrat per l'activitat de l'Administració (en el sistema de cooperació), o de la junta de compensació (en el sistema de compensació), constituïda per executar les obres urbanitzadores.
9.6 Costos d'urbanització: base imposable
Les quotes d'urbanització s'han de fixar d'acord amb el pressupost de les obres a executar i les despeses necessàries per executar-les.
Per determinar quins han de ser els conceptes que s'inclouran com a despeses d'urbanització cal atenir-se, en cada cas, al que estableix la normativa autonòmica corresponent.
No obstant això, i amb caràcter supletori, cal recordar que d'acord amb el que disposen els articles 59, 60 i 61 del RGU, constitueixen costos d'urbanització que han de pagar els propietaris els següents:
1. L'import de les obres d'urbanització, que comprèn els conceptes següents:
a) Obres de vialitat, incloent-hi les d'explanació, afermat i pavimentació de calçades, construccions i col·locació de vorades i canalitzacions que s'hagin de construir al subsol de la via pública per a serveis.
b) Obres de sanejament, que comprenen col·lectors generals i parcials, escomeses, embornals i claveguerons per a aigües pluvials i estacions depuradores, en la proporció que afecti la unitat d'actuació o polígon.
c) Subministrament d'aigua, en el qual s'inclouen les obres de captació quan siguin necessàries, distribució domiciliària d'aigua potable, de reg i d'hidrants contra incendis.
d) Subministrament d'energia elèctrica, incloent-hi conducció i distribució, i enllumenat públic.
e) Jardineria i arbrat en parcs, jardins i vies públiques.
Aquest és el criteri que conté la Sentència del Tribunal Suprem de 16 de desembre de 1987 (RJ 1987/9658).
2. El cost de redacció i tramitació dels plans parcials i dels projectes d'urbanització, i l'import total de les despeses de reparcel·lació o compensació.
3. Les indemnitzacions degudes als propietaris i arrendataris d'edificis i construccions de qualsevol tipus que s'hagin d'enderrocar per a la correcta execució del pla, així com les indemnitzacions derivades de la destrucció de plantacions, obres i instal·lacions incompatibles amb el pla que s'executi.
9.7 Distribució de les quotes d'urbanització
Tant la Llei de sòl com el RGU fixen, com a norma general, el criteri de proporcionalitat per distribuir entre els propietaris els costos d'urbanització, d'acord amb el principi de justa distribució de beneficis i càrregues que informa la normativa vigent.
En el sistema de compensació, la distribució entre els propietaris del pagament dels costos d'urbanització, l'efectua la junta, a través dels acords que adopti, conforme als estatuts i les bases d'actuació.
Pel que fa al sistema de cooperació, l'article 188.1 i 2 del RGU estableix el següent:
"1.Los costes de urbanización se distribuirán entre los propietarios en proporción al valor de las fincas que les sean adjudicadas en la reparcelación.
2.Cuando la reparcelación sea innecesaria, los costes de urbanización se distribuirán entre los propietarios en proporción al aprovechamiento de sus respectivas fincas."
D'acord amb la Sentència del Tribunal Suprem de 3 de juny de 1992 (RJ 1992/4820), que estableix un paral·lelisme amb les contribucions especials, els mòduls de repartiment de les quotes d'urbanització són dos:
a) Si és necessària la reparcel·lació, la distribució s'ha de fer d'acord amb el valor de les finques resultants.
b) Si no és necessària la reparcel·lació, la distribució s'ha de fer en relació amb l'aprofitament de les finques respectives.
9.8 Procediment d'aprovació de les quotes
A) En el sistema de cooperació
D'acord amb el que disposa l'article 186.3 del RGU, l'aplicació del sistema de cooperació exigeix la reparcel·lació dels terrenys compresos al polígon o unitat d'actuació, tret que aquesta sigui innecessària, pel fet de donar-se alguns dels supòsits inclosos en el Reglament.
Per tant, el procediment d'aprovació de les quotes, en aquest sistema, és diferent segons que la reparcel·lació sigui necessària o no.
A.1) Si la reparcel·lació és necessària
Els articles 101 i següents del RGU regulen el procediment a seguir per aprovar la reparcel·lació, que porta aparellada la de les quotes que han de satisfer els propietaris afectats, ja que el projecte de reparcel·lació conté el compte de liquidació, que inclou el cost de la urbanització.
L'aprovació consta de les fases següents:
Iniciació de l'expedient de reparcel·lació: té lloc amb l'aprovació definitiva de la delimitació del polígon o unitat d'actuació, excepte en els supòsits en què es tramiti conjuntament amb el procediment per dur a terme la delimitació.
D'acord amb l'apartat 3 de l'article 101 del RGU, la iniciació de l'expedient de reparcel·lació s'ha de publicar en el butlletí oficial de la província o diari oficial de la comunitat autònoma uniprovincial i en un diari, almenys, dels de més circulació de la província i, així mateix, s'ha de notificar individualitzadament als propietaris inclosos al polígon i als del sòl exterior ocupat per executar sistemes generals que hagin de fer efectius els seus drets al polígon de què es tracti.
Aprovació inicial: La du terme l'alcalde o alcaldessa de l'ajuntament, de conformitat amb l'article 21.1.j de la Llei 7/1985, de 2 d'abril, reguladora de les bases del règim local, competències que són delegables en la junta de govern local, d'acord amb l'article 21.
Exposició al públic: d'acord amb el que disposa l'article 108.1 del RGU, un cop aprovat inicialment el projecte de reparcel·lació, s'obre el termini d'un mes per a exposició pública i audiència als interessats, que han de ser citats personalment.
L'anunci de l'exposició al públic ha de ser publicat en el butlletí oficial de la província o diari oficial de la comunitat autònoma uniprovincial, en el tauler d'anuncis de l'ajuntament i en un diari de la província de difusió corrent en la localitat.
Aprovació definitiva: un cop transcorregut el període d'exposició al públic citat, l'òrgan competent municipal n'ha d'efectuar l'aprovació definitiva, i resoldre les al·legacions que, si s'escau, s'han formulat.
A.2) Si la reparcel·lació no és necessària
L'article 73 del RGU estableix que no és necessària la reparcel·lació en els casos següents:
a) Quan, en sòl urbà, la totalitat dels terrenys del polígon o unitat d'actuació pertanyin a un sol propietari.
b) Quan el pla s'executi pel sistema de compensació o expropiació.
c) Quan no concorri cap de les causes que constitueixen l'objecte de la reparcel·lació.
Sobre aquest tema cal recordar que l'article 72 del RGU disposa com a objecte de reparcel·lació:
- La distribució justa entre els interessats dels beneficis i les càrregues de l'ordenació urbanística.
- La regularització de les finques per adaptar-ne la configuració a les exigències del planejament.
- La situació sobre parcel·les determinades i en zones aptes per a l'edificació de l'aprofitament establert pel pla.
- La localització sobre parcel·les determinades i en zones aptes per a l'edificació de l'aprofitament que correspon a l'administració actuant, quan es tracti de sòl urbanitzable programat o inclòs en un programa d'actuació urbanística.
d)Quan es tracti de l'execució d'un pla que afecti una superfície reparcel·lada anteriorment, sense alterar l'equilibri econòmic entre els propietaris.
e) Quan tots els propietaris afectats hi renunciïn expressament i l'administració actuant ho accepti.
Tal com disposa l'article 188.3 del RGU, l'acord de l'administració pel qual es declari innecessària la reparcel·lació produeix els efectes següents:
- Cessió de dret al municipi en què s'actuï, en ple domini i lliure de càrregues, de tots els terrenys de cessió obligatòria per incorporar-los al patrimoni del sòl o la seva afectació conforme als usos establerts en el pla.
- Afectació real de les finques al compliment de les càrregues i pagament de les despeses inherents al sistema de cooperació.
Davant la llacuna legal i reglamentària existent, relativa al procediment de fixació i aprovació de les quotes d'urbanització en els casos en què és innecessària la reparcel·lació, ha estat la jurisprudència la que ha marcat els criteris a seguir, amb la finalitat d'omplir el buit legal existent. Sobre aquest tema, el Tribunal Suprem, en la Sentència de 13 de març de 1990, exigeix, en aquests supòsits, els requisits següents:
- Declaració expressa, per part de l'ajuntament, de la innecessarietat de la reparcel·lació.
- Distribució dels costos d'urbanització entre els propietaris, d'acord amb l'aprofitament de les finques respectives.
- Tramitació d'un expedient en el qual constin els pressupostos i la forma en què s'hagi de realitzar l'obra, amb indicació de si hi haurà licitació o no, etc.
- Que es doni audiència als interessats, a fi d'evitar-ne la indefensió.
B) En el sistema de compensació
En el sistema de compensació, la junta exacciona dos tipus de quotes, l'import de les quals és proporcional a la participació de cada membre en aquesta junta:
- Les quotes ordinàries, destinades a sufragar les despeses generals de la junta de compensació, establertes en els pressupostos anuals, l'aprovació de les quals ha de seguir la forma establerta pels estatuts.
- Les quotes extraordinàries, que es fixen en acords específics de l'assemblea general i van destinades a sufragar el cost de les obres pròpiament dites.
D'acord amb l'apartat 1 de l'article 174 del RGU, l'aprovació del projecte de compensació consta de les fases següents:
- Audiència prèvia de tots els afectats en el termini d'un mes.
- Aprovació per la junta, i l'acord s'ha d'adoptar per majoria dels seus membres, que al seu torn representin els dos terços de les quotes de participació.
- Un cop aprovat per la junta, cal elevar-lo a l'ajuntament actuant per a l'aprovació definitiva.
9.9 Efectes de l'aprovació de les quotes d'urbanització
L'efecte principal que es deriva de l'aprovació de les quotes d'urbanització és l'obligatorietat del pagament per part dels qui hi resultin obligats.
A) Recaptació en via voluntària
Un cop fixades les quotes, el pagament en període voluntari s'ha de fer en el termini establert en l'article 62 de la Llei general tributària, aplicable als deutes de dret públic -entre les quals s'inclouen les quotes d'urbanització-, per remissió del Reglament general de recaptació, en ser aquest termini superior i, per tant, més beneficiós per a l'administrat que l'específic d'un mes que disposa la normativa urbanística.
En el cas de quotes girades per una junta de compensació, un cop transcorregut el termini de pagament en via voluntària, aquesta ha de sol·licitar a l'Administració municipal corresponent l'inici de la via de constrenyiment contra els subjectes que no hagin atès el pagament, o bé l'expropiació de les seves finques.
B) Exigència de pagament anticipat
La legislació urbanística, i més concretament l'article 189.1 del RGU, conté una habilitació a l'Administració -en el sistema de cooperació- per exigir el pagament anticipat de quantitats a compte de les despeses d'urbanització, per l'import màxim de les inversions a realitzar dins dels sis mesos següents, el pagament dels quals en via voluntària s'ha d'efectuar en el termini establert en l'article 62 de la Llei general tributària.
Res no disposa la normativa urbanística esmentada sobre la possibilitat d'exigir el pagament anticipat en el sistema de compensació, però la doctrina admet aquesta possibilitat, sempre que ho disposin expressament les bases d'actuació corresponents.
C) Fraccionament o ajornament de pagament
El RGU estableix la possibilitat que l'Administració pugui concedir, a sol·licitud dels interessats, un fraccionament o ajornament de pagament de les despeses d'urbanització, per una durada màxima de cinc anys.
Estableix també la necessitat de prestar garantia suficient, així com d'abonar interessos.
D) Pagament en espècie: mitjançant la cessió de terrenys
La legislació del sòl vigent permet que, previ acord amb els propietaris interessats, el pagament de les quotes d'urbanització es pugui fer mitjançant la cessió de terrenys edificables, lliures de càrregues.
9.10 Impagament de les quotes d'urbanització
Tant en el sistema de cooperació com en el de compensació, l'impagament de les quotes pot provocar, a elecció de l'Ajuntament o de la junta de compensació, una de les dues conseqüències següents:
1. El cobrament mitjançant el procediment de constrenyiment
Aquesta possibilitat d'exigir el pagament de les quotes mitjançant la via de constrenyiment, la disposa el RGU per a tots dos sistemes: article 181.2, per al sistema de compensació, i articles 127.4 i 189.2, per al de cooperació (Sentència del Tribunal Suprem de 31 d'octubre de 1989 [RJ 1989/7599]).
2. L'expropiació
L'article 195 del RGU estableix que l'incompliment de les càrregues i les obligacions, en els sistemes de compensació i cooperació, pot donar lloc a l'aplicació de l'expropiació forçosa. Les quotes d'urbanització constitueixen una de les càrregues de la urbanització, a les quals es refereix aquest article.
9.11 Garanties de les quotes d'urbanització: l'afecció de la finca com a garantia real del pagament de les quotes d'urbanització
La legislació urbanística vigent estableix la quota d'urbanització com a càrrega urbanística real, l'efecte de la qual és sotmetre a gravamen real de les parcel·les el pagament de la quota corresponent.
De manera clara, l'article 18.6 del text refós de la Llei de sòl estableix el següent:
“Los terrenos incluidos en el ámbito de las actuaciones y los adscritos a ellas están afectados, con carácter de garantía real, al cumplimiento de los deberes de los apartados anteriores. Estos deberes se presumen cumplidos con la recepción por la Administración competente de las obras de urbanización o de rehabilitación y regeneración o renovación urbanas correspondientes, o en su defecto, al término del plazo en que debiera haberse producido la recepción desde su solicitud acompañada de certificación expedida por la dirección técnica de las obras, sin perjuicio de las obligaciones que puedan derivarse de la liquidación de las cuentas definitivas de la actuación.”
A) L'afecció a les càrregues derivades del sistema d'actuació concret
A.1) Sistema de compensació
Per al sistema de compensació, l'article 168.1 del RGU estableix:
"Constituida la Junta de Compensación, todos los terrenos comprendidos en el polígono o unidad de actuación quedarán directamente afectados al cumplimiento de las obligaciones inherentes al sistema."
Per la seva banda, l'article 129.1 de la Llei de sòl de 1976 disposa que "En todo caso, los terrenos quedarán directamente afectos al cumplimiento de las obligaciones inherentes al sistema con anotación en el Registro de la Propiedad en la forma que se señale reglamentariamente".
Així mateix, l'article 68 del text refós de la Llei de sòl, assenyala que:
“1. La iniciación del expediente de distribución de beneficios y cargas que corresponda o la afección de los terrenos comprendidos en una actuación de transformación urbanística al cumplimiento de las obligaciones inherentes a la forma de gestión que proceda, se harán constar en el Registro por nota al margen de la última inscripción de dominio de las fincas correspondientes.
2. La nota marginal tendrá una duración de tres años y podrá ser prorrogada por otros tres años a instancia del órgano o agrupación de interés urbanístico que hubiera solicitado su práctica.
3. La inscripción de los títulos de distribución de beneficios y cargas podrá llevarse a cabo, bien mediante la cancelación directa de las inscripciones y demás asientos vigentes de las fincas originarias, con referencia al folio registral de las fincas resultantes del proyecto, bien mediante agrupación previa de la totalidad de la superficie comprendida en la actuación de transformación urbanística y su división en todas y cada una de las fincas resultantes de las operaciones de distribución.
4. Tomada la nota a la que se refiere el apartado 1, se producirán los siguientes efectos:
- a) Si el título adjudicare la finca resultante al titular registral de la finca originaria, la inscripción se practicará a favor de éste.
- b) Si el título atribuyere la finca resultante al titular registral de la finca originaria según el contenido de la certificación que motivó la práctica de la nota, la inscripción se practicará a favor de dicho titular y se cancelarán simultáneamente las inscripciones de dominio o de derechos reales sobre la finca originaria que se hubieren practicado con posterioridad a la fecha de la nota.
- c) En el caso a que se refiere la letra anterior, se hará constar al margen de la inscripción o inscripciones de las fincas de resultado, la existencia de los asientos posteriores que han sido objeto de cancelación, el título que los motivó y su respectiva fecha.
- d) Para la práctica de la inscripción de la finca o fincas de resultado a favor de los adquirentes de la finca originaria bastará la presentación del título que motivó la práctica de asientos cancelados posteriores a la nota, con la rectificación que corresponda y en la que se hagan constar las circunstancias y descripción de la finca o fincas resultantes del proyecto, así como el consentimiento para tal rectificación del titular registral y de los titulares de los derechos cancelados conforme a la letra b). Mientras no se lleve a cabo la expresada rectificación, no podrá practicarse ningún asiento sobre las fincas objeto de la nota marginal a que se refiere la letra c).
5. El título en cuya virtud se inscribe el proyecto de distribución de beneficios y cargas será suficiente para la modificación de entidades hipotecarias, rectificación de descripciones registrales, inmatriculación de fincas o de excesos de cabida, reanudación del tracto sucesivo, y para la cancelación de derechos reales incompatibles, en la forma que reglamentariamente se determine.”
L'article 5 del Reial decret 1093/1997, de 4 de juliol, pel qual s'aproven les normes complementàries al Reglament per a l'execució de la Llei hipotecària sobre inscripció en el Registre de la Propietat d'actes de naturalesa urbanística, respecte a la nota marginal d'iniciació del procediment, estableix el següent:
" - A requerimiento de la Administración o de la entidad urbanística actuante, así como de cualquiera otra persona o entidad que resulte autorizada por la legislación autonómica aplicable, el Registrador practicará la nota al margen de cada finca afectada expresando la iniciación del procedimiento y expedirá, haciéndolo constar en la nota, certificación de dominio y cargas. En la solicitud constarán las fincas, porciones o derechos de aprovechamiento, afectados a la unidad de ejecución. Cuando se trate de unidades sujetas al sistema de compensación, para la práctica de la nota marginal citada bastará que haya sido otorgada la escritura pública de constitución de la entidad.
- La nota marginal tendrá una duración de tres años y podrá ser prorrogada por otros tres a instancia de la Administración actuante o de la entidad urbanística colaboradora.
- Cuando con posterioridad a la nota se practique cualquier asiento en el folio registral, se hará constar en la nota de despacho del título correspondiente el contenido de la misma.
- La nota practicada producirá, en todo caso, los efectos previstos en los artículos 14 y siguientes."
Des del punt de vista registral, els efectes que produeix aquesta nota, d'acord amb l'article 14, són els que s'indiquen a continuació:
- Si el projecte adjudica les finques de resultat als titulars de les finques d'origen, segons els assentaments vigents al moment de la presentació del títol d'equidistribució en el Registre, la inscripció es practica a favor d'aquests, encara que siguin diferents dels que constaven com a titulars al moment de l'expedició de la certificació i de la pràctica de la nota.
- Si el projecte adjudica les finques de resultat als que eren titulars de les finques d'origen al moment de l'expedició de la certificació i de la pràctica de la nota marginal a què es refereix l'article 5, la inscripció s'ha de dur a terme a favor d'aquests titulars i s'han de cancel·lar les inscripcions de domini de data posterior a la de la nota, sigui quina sigui la data del títol en virtut del qual s'hagin practicat.
- Quan siguin diverses les inscripcions de domini de la finca d'origen posteriors a la que resulta de la certificació, i el títol d'equidistribució adjudica la finca de resultat al titular de qualssevol d'aquestes, la inscripció s'ha de practicar a favor d'aquest i s'han de cancel·lar només les inscripcions de domini posteriors a les de l'adjudicatari.
A.2) Sistema de cooperació
L'article 188.3 del RGU, en els casos en què la reparcel·lació sigui innecessària, disposa el següent:
"En el supuesto del número anterior, el acuerdo de la Administración por el que se declare innecesaria la reparcelación producirá los siguientes efectos: (…) b) Afectación real de las fincas al cumplimiento de las cargas y pago de los gastos inherentes al sistema de cooperación."
B) Afecció de les finques resultants de l'acord definitiu d'equidistribució al pagament de la quantitat que correspon a cada finca
A més de l'afecció a les càrregues derivades del sistema d'actuació de què es tracti, a la qual ens hem referit a l'apartat anterior, la normativa urbanística vigent estableix una altra afecció derivada de l'aprovació dels corresponents projectes de compensació o reparcel·lació, i la seva inscripció en el Registre de la Propietat.
Per al sistema de compensació, l'article 178.1 del RGU estableix que:
"Las fincas resultantes del acuerdo definitivo de compensación quedarán gravadas, con carácter real, al pago de la cantidad que corresponda a cada finca, en el presupuesto previsto de los costes de urbanización del polígono o unidad de actuación a que se refiera, en su día al saldo definitivo de la cuenta de dichos costes.”
L'article 126.1 del RGU estableix el mateix per al sistema de cooperació, en disposar que:
"Las fincas resultantes quedarán afectadas, con carácter real, al pago del saldo de la cuenta de liquidación del proyecto de reparcelación aprobado que a cada una se le asigne"
Una determinació que també recull l'article 100.1.c de la Llei de sòl de 1976, com un dels efectes de l'acord aprovatori del projecte de reparcel·lació.
C) Abast de l'afecció
L'abast i els efectes que es deriven de l'afecció de les finques de resultat al compliment de l'obligació d'urbanitzar, es concreten en l'article 19 del Reial decret 1093/1997, en els termes següents:
"Quedarán afectos al cumplimiento de la obligación de urbanizar, y de los demás deberes dimanantes del proyecto y de la legislación urbanística, todos los titulares del dominio u otros derechos reales sobre las fincas de resultado del expediente de equidistribución, incluso aquellos cuyos derechos constasen inscritos en el Registro con anterioridad a la aprobación del Proyecto, con excepción del Estado en cuanto a los créditos a que se refiere el artículo 73 de la Ley General Tributaria y a los demás de este carácter, vencidos y no satisfechos, que constasen anotados en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la práctica de la afección.(…)."
D) Caducitat i cancel·lació de l'afecció de les finques de resultat a l'obligació d'urbanitzar
L'article 20 del Reial decret 1093/1997 estableix les regles referides a la caducitat i cancel·lació de l'afecció de les finques de resultat a l'obligació d'urbanitzar, en els termes següents:
Caducitat
L'afecció caduca als set anys de la seva data. No obstant això, si durant la seva vigència s'ha elevat a definitiu el compte provisional de liquidació del projecte de reparcel·lació o compensació, aquesta caducitat té lloc pel transcurs de dos anys, a comptar de la data de la constatació en el Registre de la Propietat del saldo definitiu, sense que, en cap cas, el termini pugui excedir de set anys des de la data originària de l'afecció.
Cancel·lació
Abans de la data de caducitat, l'afecció es pot cancel·lar:
- En cas de reparcel·lació, a instàncies de qualssevol dels titulars del domini o altres drets subjectes a aquesta, acompanyant a la sol·licitud certificació de l'òrgan actuant expressiva d'haver estat satisfet el compte de la liquidació definitiva referent a la finca de què es tracti.
- En cas de compensació, quan a la instància del titular s'acompanyi la certificació de l'òrgan actuant, expressiva d'haver estat rebuda l'obra d'urbanització, i, a més, quan s'hagi constituït junta de compensació, la certificació d'aquesta acreditativa del pagament de l'obligació a favor de l'entitat urbanística.
E) Procediment per fer efectiva la garantia de l'afecció
L'apartat 2 de l'article 19 del Reial decret 1093/1997 estableix que:
"En caso de incumplimiento de la obligación de pago resultante de la liquidación de la cuenta, si la Administración optase por su cobro por vía de apremio, el procedimiento correspondiente se dirigirá contra el titular o titulares del dominio y se notificará a los demás que lo sean de otros derechos inscritos o anotados sujetos a la afección. Todo ello sin perjuicio de que en caso de pago por cualesquiera de estos últimos de la obligación urbanística, el que la satisfaga se subrogue en el crédito con facultades para repetir contra el propietario que incumpla, como resulta de la legislación civil, lo cual se hará constar por nota marginal."
Sobre aquest tema, i per les singularitats del procediment que es veuran, cal distingir si hi ha hagut o no transmissió de la finca.
E.1) Si no hi ha hagut transmissió de la finca
En cas en què no hi hagi hagut transmissió, el propietari respon del deute amb la totalitat dels seus béns.
E.2) Si hi ha hagut transmissió de la finca
L'article 27.1 del text refós de la Llei de sòl, respecte a la transmissió de finques i deures urbanístics, estableix que:
“La transmisión de fincas no modifica la situación del titular respecto de los deberes del propietario conforme a esta ley y los establecidos por la legislación de la ordenación territorial y urbanística aplicable o exigibles por los actos de ejecución de la misma. El nuevo titular queda subrogado en los derechos y deberes del anterior propietario, así como en las obligaciones por éste asumidas frente a la Administración competente y que hayan sido objeto de inscripción registral, siempre que tales obligaciones se refieran a un posible efecto de mutación jurídico-real.”
Per tant, el nou titular de la finca ha de respondre del deure de pagament de la quota.
E.3) Possibilitat d'exigir el pagament per afecció encara que aquesta estigui caducada, si s'ha anotat embargament durant la vigència
La Direcció General de Registres i del Notariat, en les resolucions de 28 d'octubre de 2013 i de 5 de febrer de 2014, ha admès la possibilitat d'exigir el pagament de la quota a l'empara de la garantia d'afecció, encara que aquesta última hagi caducat, sempre que l'embargament travat s'hagi anotat amb anterioritat a aquesta caducitat.
Igualment, en consulta evacuada pel Col·legi de Registradors, de data 15 de febrer de 2012, es dona igualment una resposta positiva a aquesta possibilitat, en els termes següents:
“En relación con la cuestión de si se ha de entender que la adjudicación producida una vez transcurrido el plazo de duración de la afección pero en virtud del embargo anotado preventivamente durante la vigencia de aquella conserva la prioridad resultante de la afección, la respuesta entendemos que ha de ser afirmativa, por las razones siguientes:
- La idea de que es el momento en que el embargo administrativo accede al Registro aquel en que se determina el alcance con el que la ejecución afectará a las titularidades inscritas sobre el bien trabado. Por tanto, si en dicho momento la afección está vigente, se ha de entender que su contenido queda actuado, con independencia de que la posterior adjudicación se produzca en un momento fuera de su plazo de vigencia. La afección o garantiza la posibilidad de acudir al apremio administrativo, existente en todo caso, y aunque no exista afección, sino la posibilidad de que el embargo del bien gravado por la afección genere, una vez producida la adjudicación, la purga de cargas anteriores. Por tanto, lo relevante es que la anotación preventiva del embargo se tome durante la vigencia de la afección.
- La aplicación del mismo criterio que se seguiría en caso de ejecutarse una hipoteca sujeta a un plazo de caducidad, para el supuesto de que la nota marginal de expedición de la certificación resultara del Registro en un momento previo al transcurso de dicho plazo, supuesto en el que con mayor claridad se observa que la hipoteca producirá los efectos que le son propios aunque la adjudicación se produjera una vez transcurrido aquel.”
9.12 Conservació de l'obra urbanitzadora: les entitats urbanístiques de conservació i les quotes de conservació
A) La conservació de la urbanització
L'article 67 del RGU estableix que la conservació de les obres d'urbanització, i el manteniment de les dotacions i instal·lacions dels serveis públics, van a càrrec de l'Administració actuant, un cop se n'hagi efectuat la cessió.
No obstant el que disposa article anterior, l'article 68 disposa que queden subjectes a aquesta obligació els propietaris dels terrenys compresos al polígon o la unitat d'actuació, quan així ho imposin el pla d'ordenació o les bases d'un programa d'actuació urbanística o ho estableixin expressament disposicions legals.
L'apartat 2 del mateix article disposa que, quan els propietaris estan obligats a la conservació de la urbanització, d'acord amb el que estableix l'apartat 1 del mateix article, s'han d'integrar en una entitat de conservació.
B) Elements subjectius
B.1) Subjectes actius: l'entitat de conservació
L'entitat de conservació es constitueix per dur a terme l'obligació, imposada als propietaris, de conservació de les obres d'urbanització, fins i tot després del lliurament a l'Administració, d'acord amb l'article 68 del RGU.
La constitució pot tenir lloc:
a) Per transformació en entitat de conservació de la junta de compensació o de l'associació administrativa de propietaris en el sistema de cooperació.
b) Per imposició de la seva creació en el pla general o norma subsidiària o pla especial per al manteniment d'un sector determinat.
c) Per voluntat de la majoria de propietaris d'un sector o unitat d'actuació, als quals una disposició legal imposi l'obligació de conservació de les obres o serveis existents.
Correspon a les entitats de conservació la facultat de dur a terme la conservació de la urbanització i, a tal fi, els propietaris integrats en aquesta estan obligats a pagar les quotes que aquest ens els giri.
B.2) Subjectes obligats al pagament de les quotes de conservació
Els subjectes integrants de l'entitat de conservació i, per tant, obligats al pagament de les quotes de conservació que aquesta giri, són els propietaris del polígon o la unitat d'actuació de què es tracti.
C) Objecte de la conservació: costos de la conservació
El RGU no diu res sobre què hem d'entendre per conservació de les obres d'urbanització i manteniment de dotacions i instal·lacions de serveis públics.
Se'n dedueix que, en els casos en què l'activitat a dur a terme excedeixi d'una simple reparació pròpia del manteniment, i per la seva envergadura estiguem davant una substitució tan important que suposi un primer establiment, hem d'entendre que no estaria inclosa en el deure de conservació imposat al propietari i, per tant, no podria ser objecte de finançament a través de les quotes de conservació.
D) Determinació de les quotes de conservació i la seva aprovació
L'obligació de mantenir o conservar a què abans ens hem referit implica, òbviament, l'obligació per als membres de l'entitat de conservació de pagar les quotes que aquesta els giri.
A tal fi, l'entitat de conservació ha de confeccionar, anualment, un pressupost la partida de despeses i ingressos del qual ha de contenir el següent:
- En la partida de despeses s'han d'incloure la suma de totes les despeses que es considerin necessàries per dur a terme el manteniment, les reparacions, el consum de les instal·lacions, els mitjans materials i personals perquè la urbanització i les dotacions i serveis públics estiguin en perfectes condicions d'ús, així com les necessàries per al funcionament de l'entitat.
- En la partida d'ingressos, s'han d'integrar les quotes de participació dels membres.
E) La recaptació de les quotes de conservació
E.1) Recaptació en període voluntari
Un cop aprovades les quotes de conservació, d'acord amb el procediment assenyalat anteriorment, han de ser notificades per pagar-les en període voluntari.
E.2) Recaptació en via executiva
Si les quotes no han estat pagades en període voluntari, es poden exigir per la via de constrenyiment, d'acord amb l'article 70 del RGU.
A tal fi, l'entitat de conservació ha de sol·licitar a l'ajuntament corresponent l'exacció de les quotes per la via de constrenyiment i, un cop recaptades, l'ajuntament ha de lliurar a l'entitat les quantitats obtingudes.
F) Durada de l'obligació de conservar
La normativa urbanística vigent no diu res, de manera expressa, sobre quin ha de ser el temps que ha de durar l'obligació dels propietaris de conservar la urbanització, per la qual cosa per donar resposta a aquesta qüestió hem d'acudir a la jurisprudència del TS que, en aquest punt, no ha estat uniforme, i també es recull aquest límit màxim en la normativa catalana en matèria d'urbanisme.
En aquest sentit, vegeu les sentències de 5 de febrer de 1985 (RJ 1985/990) i de 29 de novembre de 1993 (RJ 1993/8796).
La Sentència del TS de 24 de juny de 1997 (RJ 1997/5373), en enjudiciar un supòsit al qual era aplicable el text normatiu de Catalunya, confirma aquesta limitació temporal, excepte per els casos en què la llei expressament admeti una durada il·limitada, en els termes següents:
"[…] el problema litigioso se reduce a decidir si la Entidad Urbanística de Conservación recurrente debe tener una duración temporal limitada, máximo de cinco años, como sostiene la entidad actora, o, por el contrario […] tal duración no tiene límite temporal.
[…] si el principio general es el de que el deber de conservación a cargo de los propietarios es de duración limitada y que el Decreto Legislativo 1/1990 de Cataluña lo fija (como máximo) en cinco años, y si no se ha acreditado que concurra ninguno de los supuestos legales que admiten la duración ilimitada de dicha obligación de los propietarios (imposición del Plan de ordenación, bases de programa de actuación urbanística o disposición legal que así lo establezca), es evidente que el recurso de apelación debe ser desestimado."
