Documentació complemèntaria de les quotes urbanístiques
1. Marc normatiu de la gestió urbanística a Catalunya
- Text refós de la Llei d’urbanisme de Catalunya, aprovat pel Decret legislatiu 1/2010, de 3 d’agost (TRLUC).
- Reglament de la Llei d’urbanisme de Catalunya, aprovat pel Decret 305/2006, de 18 de juliol (RegLUC).
- Per gestió urbanística s'entén el conjunt d’actuacions per repartir equitativament els beneficis i les càrregues derivades de l’execució urbanística i per executar o completar les obres i els serveis urbanístics necessaris.
- Per transformar el sòl, es disposen dos sistemes:
- Reparcel·lació, amb la participació de la iniciativa privada.
- Expropiació, amb la participació exclusiva de l'Administració.
- Les formes organitzatives que han de vetllar per la transformació del sòl s'anomenen "entitats urbanístiques col·laboradores de l'Administració", que gaudeixen de personalitat jurídica pròpia i naturalesa administrativa.
2. Sistemes d'actuació urbanística
Els sistemes d'actuació urbanística es defineixen com a procediments instrumentals, instituïts i regulats legalment, per executar les unitats d'execució, polígons o unitats d'actuació.
En l'anterior text legal, la refosa de 1990, es distingien tres sistemes: la compensació, la reparcel·lació i l'expropiació.
Igualment, la reparcel·lació comprèn quatre modalitats:
- la compensació bàsica
- la compensació per concertació
- la cooperació
- els sectors d'urbanització prioritària.
De les quatre modalitats, les dues primeres són d'iniciativa privada i les altres, d'iniciativa pública.
L'elecció del sistema d'actuació i la modalitat que cal aplicar és una potestat discrecional de l'Administració actuant.
Aquesta decisió discrecional, que correspon a l'Administració, s'ha de motivar en funció de les necessitats, els mitjans econòmics i financers amb què compti, la col·laboració de la iniciativa privada i les altres circumstàncies que hi concorrin (art. 121.3 del TRLUC).
| Sistema d'actuació urbanística | |
|---|---|
| Reparcel·lació | |
| Modalitats | Formes organitzatives |
| Compensació bàsica | Juntes de compensació |
| Compensació per concertació | Juntes de concertació |
| Cooperació | Associacions de cooperació |
| Sectors d'urbanització prioritària | |
| Expropiació | |
A.1) La reparcel·lació
El sistema d'actuació urbanística per reparcel·lació pot tenir per objecte repartir equitativament els beneficis i les càrregues derivats de l'ordenació urbanística o regularitzar la configuració de les finques i situar-ne l'aprofitament en zones aptes per a l'edificació, d'acord amb el pla d'ordenació urbanística.
Per consegüent, en el nostre marc jurídic, la reparcel·lació es constitueix en la forma de regularitzar o compensar les desigualtats generades per la ubicació dels aprofitaments urbanístics.
Tal com hem dit anteriorment, aquesta execució del planejament urbanístic es pot materialitzar mitjançant quatre modalitats diferents: la compensació bàsica, la compensació per concertació, la cooperació i els sectors d'urbanització prioritària.
A.2) La compensació bàsica
En la modalitat de compensació bàsica correspon a la iniciativa privada promoure l’actuació. Els propietaris inclosos en un polígon o una unitat d'actuació aporten els terrenys de cessió obligatòria i executen a càrrec seu la urbanització en la forma i les condicions que determina el planejament, i es constitueixen mitjançant escriptura pública en junta de compensació.
La iniciativa correspon als propietaris de finques la superfície de les quals representi més del 50% de la superfície total del polígon d'actuació urbanística.
A.3) La compensació per concertació
Aquesta modalitat va ser introduïda per la Llei 2/2002, de 14 de març, millorada per la Llei 10/2004, i actualment es regula en el TRLUC -articles 135 i següents.
També en aquest cas és promoguda per la iniciativa privada, pels propietaris de finques la superfície de les quals representi més del 25% de la superfície total del polígon d'actuació urbanística. Aquests propietaris formalitzen un concert amb l'Administració actuant per tal d'executar el planejament urbanístic, mitjançant la formulació d'un escrit que incorpora un projecte de bases que ha de ser sotmès a informació pública per un termini d'un mes i amb audiència als propietaris.
L’article 138.4 del TRLUC estableix que les persones propietàries que han concertat la gestió urbanística integrada actuen com a entitat urbanística col·laboradora, d’acord amb la forma organitzativa que s’estableixi per reglament. El RegLUC, en l'article 187.2, determina que són les juntes de concertació.
A.4) La cooperació
És una modalitat ja considerada en la regulació del 1990. A diferència de les dues anteriors, la iniciativa és pública i és l'Administració actuant l'encarregada d'executar les obres d'urbanització amb càrrec als propietaris de les finques del polígon d'actuació, que aporten gratuïtament el sòl de cessió obligatòria.
En aquest cas, les persones propietàries poden, a iniciativa pròpia o per acord de l'Ajuntament, constituir associacions administratives de cooperació, amb la finalitat de col·laborar en l'execució de les obres d'urbanització i de redactar el projecte de reparcel·lació.
A.5) Sectors d'urbanització prioritària
Són una altra iniciativa de l'Administració per desenvolupar àmbits de sòl urbà no consolidat i de sòl urbanitzable delimitat per a qualsevol ús, que són objecte de declaració expressa per part de l’Administració competent (art. 142 del TRLUC).
L'actuació urbanitzadora immediata en aquests sectors es justifica per la concurrència de circumstàncies especials de caràcter urbanístic o demogràfic, de necessitat de desenvolupament de sistemes urbans o de necessitat d'obtenció immediata de sòl urbanitzat, o bé d'acord amb el planejament territorial.
El sistema d'actuació urbanística aplicable en aquesta modalitat és el de cooperació.
L'Administració actuant ha de formular d'ofici el projecte de reparcel·lació, que s'ha d'aprovar definitivament durant l'any següent a l'aprovació definitiva del planejament derivat, o bé, si el planejament havia estat aprovat abans, dins l'any següent a la publicació de l'acord de declaració del sector.
A.6) L'expropiació
El TRLUC el considera un sistema de gestió pública pura de l'àmbit d'actuació i, per tant, és iniciativa exclusivament de l'Administració.
Aquest sistema s'utilitza en la majoria dels casos quan ens trobem davant de sectors bàsicament de sòl urbà, afectats per zones verdes o espais lliures, que requereixen una actuació exclusivament municipal per a la seva adquisició, o bé sectors de millora urbana o nuclis antics que requereixen una reconversió integral.
3. Projectes de reparcel·lació
Per repartir equitativament els beneficis i les càrregues de l'ordenació urbanística o regularitzar la configuració de les finques i situar-ne l'aprofitament, és necessari executar el planejament mitjançant la modalitat de reparcel·lació. Aquesta modalitat, que és fixada pel planejament que desenvolupi (ja sigui general o derivat), s'ha de materialitzar mitjançant un instrument de gestió urbanística: el projecte de reparcel·lació.
A.1) Objectius
- Repartir equitativament els beneficis i les càrregues derivats de l'ordenació urbanística.
- Regularitzar la configuració de les finques.
- Situar l'aprofitament urbanístic en zones aptes per a l'edificació.
A.2) Continguts
L'article 144 del RegLUC fixa el contingut de la memòria en:
- El planejament que és objecte d'execució (pla parcial urbanístic, pla especial urbanístic).
- La identificació i la superfície de la unitat reparcel·lable {àmbit d'actuació o polígon d'actuació).
- Els criteris aplicats amb relació a la valoració de les finques i la distribució de beneficis i càrregues.
- La justificació del compte de liquidació provisional, que ha d'incloure el pressupost provisional de despeses d'urbanització, les despeses generades per la redacció del projecte, la seva formalització i la inscripció al Registre de la Propietat.
- La identificació dels elements que no s'han d'indemnitzar perquè es poden conservar provisionalment.
- La quantificació, si és necessari, de l'equivalent econòmic del deure de cessió de sòl amb aprofitament urbanístic.
- Els drets de reallotjament i les determinacions per fer-ho efectiu, tant temporalment com de forma definitiva.
A part de la memòria, s'ha d'incloure la descripció física i registral de les finques aportades pels propietaris del sector i la descripció de les finques resultants o adjudicades a particulars, a l'Administració actuant receptora de l'aprofitament urbanístic en funció de l'àmbit i a sistemes o terrenys de cessió obligatòria i gratuïta.
El projecte es completa amb el quadre de liquidació provisional, en què s'ha d'especificar la responsabilitat que correspongui a cada finca resultant per raó de les despeses d'urbanització, les despeses generades per la redacció del projecte i les indemnitzacions i els plànols d'emplaçament i situació, el plànol d'ordenació, les finques aportades, les finques adjudicades i la sobreposició de finques aportades i adjudicades.
A.3) Tramitació
En tant que instrument de gestió urbanística, la seva tramitació ha de seguir el procediment establert en l'article 119 del TRLUC, és a dir, l'aprovació inicial de l'Administració actuant, l'exposició pública durant el termini d'un mes amb notificació expressa a tots els propietaris de l'àmbit d'actuació, la resolució d'al·legacions i l'aprovació definitiva. Un cop transcorreguts dos mesos des de la presentació del projecte de reparcel·lació a l'Administració actuant sense que s'hagi fet cap tràmit, es reconeix el silenci administratiu negatiu.
A.4) Efectes
L'aprovació definitiva del projecte de reparcel·lació, quan ha adquirit fermesa en via administrativa, comporta, entre d'altres, la cessió de dret al municipi, en ple domini i lliure de càrregues, dels terrenys de cessió obligatòria, així com l'afectació real de les parcel·les adjudicades al compliment de les càrregues i al pagament de les despeses inherents al sistema de reparcel·lació.
A.5) Projectes de reparcel·lació abreujats
Amb independència del que s’ha dit anteriorment respecte als projectes de reparcel·lació, el RegLUC regula altres instruments de gestió urbanística de caràcter abreujat:
- Reparcel·lació voluntària: requereix la unanimitat dels propietaris de l'àmbit d'actuació.
L'article 164 del RegLUC determina que totes les persones propietàries de finques incloses en un àmbit d'actuació urbanística poden formular, de comú acord i mitjançant l'atorgament d'escriptura pública, una proposta de reparcel·lació voluntària sense necessitat d'aprovació inicial.
L'Administració actuant ha de sotmetre la proposta a informació pública per un termini d'un mes i simultàniament ha de donar audiència a la resta de persones interessades amb citació personal, i posteriorment s'ha d'efectuar l'aprovació definitiva.
- Reparcel·lació econòmica: quan no és possible redistribuir els terrenys i les edificacions estan consolidades.
Les parcel·les afectades queden gravades al pagament de les despeses d'urbanització, sense que hi hagi diferència entre finques inicials i resultants, llevat que la impossibilitat de redistribució sigui parcial, i al lliurament dels terrenys de cessió obligatòria i gratuïta. En aquest cas, s'ha de redistribuir la resta de terrenys.
- Regularització de finques: la reparcel·lació consisteix en la definició de les noves particions de les finques afectades sempre que no se n'afecti el valor en una proporció superior al 15% ni les edificacions existents.
Es pot dur a terme per illes completes o bé per parts d'illes, i es pot acordar en qualsevol moment, d'ofici o bé a instància d'una part interessada.
- Reparcel·lació que afecta un únic propietari o una comunitat de béns: en aquest cas no cal la creació d'una junta de compensació; n'hi ha prou amb la formulació d'una reparcel·lació voluntària.
4. Entitats urbanístiques col·laboradores
Estan definides en l'article 187.1 del RegLUC com agrupacions de particulars constituïdes per a l'exercici dels drets, per al compliment dels deures i per al desenvolupament de les funcions que s'estableixen en l'ordenament jurídic urbanístic per a l'execució del planejament urbanístic en un polígon d'actuació urbanística, així com les persones titulars d'aprofitament urbanístic en virtut d'una ocupació directa, amb participació voluntària de les entitats o dels organismes públics en tant que titulars dominicals de finques incloses en l'àmbit d'actuació.
Tenen personalitat jurídica pròpia, caràcter administratiu i depenen, en aquest ordre, de l'ajuntament o de l'Administració actuant corresponent.
Es constitueixen mitjançant document públic i adquireixen personalitat jurídica en fer-se la inscripció en el Registre d'entitats urbanístiques col·laboradores, dependent de la Direcció General d'Urbanisme.
A la normativa urbanística de Catalunya s'inclouen les següents entitats urbanístiques col·laboradores:
| Entitats urbanístiques col·laboradores (art. 117 del TRLUC i art. 187 del RegLUC) |
|---|
| Les entitats urbanístiques col·laboradores provisionals (art. 196 del RegLUC) |
| Les juntes de compensació (art. 197-198 del RegLUC) |
| Les juntes de concertació (art. 199 del RegLUC) |
| Les associacions administratives de cooperación (art. 200 del RegLUC) |
| Les juntes o entitats de conservació (art. 201 del RegLUC) |
A.1) Entitats urbanístiques col·laboradores de caràcter provisional
Per tal d'impulsar definitivament una junta de compensació, associació administrativa de cooperació o una junta de conservació, es poden constituir entitats urbanístiques col·laboradores de caràcter provisional (junta de compensació provisional, associació administrativa de cooperació provisional o junta de conservació provisional), amb l'objectiu d'agilitar la documentació i els tràmits necessaris previs (constitució, aprovació d'estatuts i formulació de projectes d'urbanització i reparcel·lació).
A.2) Juntes de compensació
Són entitats urbanístiques col·laboradores amb personalitat jurídica pròpia que actuen amb drets i deures segons els seus estatuts i bases d'actuació aprovats per l'ajuntament o una altra administració actuant.
Es tracta d’entitats urbanístiques de dret públic, d'estructura associativa privada, col·laboradores de l'Administració. Té un objecte social definit, des de la urbanització de l'àmbit d'actuació amb la modalitat de reparcel·lació per compensació bàsica fins a la recepció de les obres per part de l'ajuntament.
Amb aquesta funció, les juntes de compensació han de formular els projectes de reparcel·lació i d'urbanització i gestionar i executar la urbanització completa del polígon d'actuació urbanística que desenvolupen.
Els propietaris que no hagin pres la iniciativa de constituir una junta de compensació, s'hi poden adherir amb posterioritat. Altrament, els que no s'hi vulguin adherir, poden ser expropiats per l'Administració actuant. En aquest sentit, la junta de compensació és beneficiària de les finques objecte d'expropiació.
La junta de compensació ha d'elaborar els projectes de reparcel·lació i d'urbanització del sector.
La junta de compensació és responsable directa, davant l'ajuntament corresponent, de la urbanització completa del sector de planejament urbanístic o el polígon d'actuació urbanística. En aquest sentit, la junta pot sol·licitar a l'ajuntament la utilització de la via de constrenyiment per cobrar les quantitats endeutades pels seus membres.
A.3) Juntes de concertació
Són entitats urbanístiques col·laboradores en el sistema de reparcel·lació, modalitat de compensació per concertació, per a l'execució del planejament urbanístic. Gaudeixen de personalitat jurídica pròpia i naturalesa administrativa. Es tracta d'una figura nova creada pel RegLUC.
Li correspon formular el projecte de reparcel·lació i gestionar i executar la urbanització completa del polígon de conformitat amb les bases de la concertació que hagin estat aprovades per l'Administració actuant, així com redactar, si les bases ho fixen, la corresponent figura de planejament i el projecte d'urbanització.
La iniciativa per constituir una junta de concertació correspon als propietaris de finques la superfície de les quals representi més del 25% de la superfície total del polígon d'actuació urbanística de què es tracti.
La constitució s'ha de formalitzar mitjançant document públic un cop aprovades les bases de la concertació per part de l'Administració actuant. No cal l'aprovació d'estatuts. El règim de funcionament es fixa mitjançant les regles determinades en el document públic constitutiu i les bases per a la concertació aprovades per part de l'Administració actuant.
A.4) Associacions administratives de cooperació
Són entitats urbanístiques col·laboradores en el sistema de reparcel·lació, modalitat de cooperació, per a l'execució del planejament urbanístic. Gaudeixen de personalitat jurídica pròpia i naturalesa administrativa i tenen caràcter voluntari.
A.5) Juntes de conservació
Al decret legislatiu de 1990 s'anomenaven "entitats de conservació". També gaudeixen de personalitat jurídica pròpia i naturalesa administrativa.
La seva finalitat és conservar i mantenir les obres d'urbanització durant el termini que s'estableixi i les dotacions i les instal·lacions dels serveis públics en funció dels coeficients de participació en les despeses d'urbanització que estableix el projecte de reparcel·lació.
La constitució d'una junta de conservació és obligatòria sempre que el deure de conservació de les obres d'urbanització recaigui sobre les persones compreses en un polígon d'actuació urbanística, en virtut de les determinacions del planejament, o resulti expressament d'una disposició reglamentària en virtut de la disposició final quarta del TRLUC.
La disposició final quarta del TRLUC determina una durada màxima de cinc anys a partir de la recepció, total o parcial, de les obres d'urbanització. Aquest termini s'aplica per defecte en cas que el planejament urbanístic no en fixi cap altre.
Per dissoldre-la, també cal un segon requisit: la prèvia acceptació per part de l'ajuntament de les obres d'urbanització en un correcte estat de conservació.
