• 3.1 Els instruments de gestió urbanística
• 3.2 La reparcel·lació urbanística: el projecte de reparcel·lació
• 3.3 Els sistemes d'actuació urbanística
• 3.4 Les entitats urbanístiques col·laboradores
• 3.5 Conceptes bàsics de la unitat

• 3.1.1 Concepte
• 3.1.2 Polígons d'actuació urbanística
• 3.1.3 Tramitació d'instruments de gestió
• 3.1.4 Despeses d'urbanització

La gestió urbanística és una activitat força complexa, formada per un conjunt de procediments l'objectiu final dels quals és transformar el sòl per adequar-lo a l'edificació o, com diu l'article 116 del TRLUC, especialment per a la urbanització del sòl.

Per executar el planejament mitjançant un instrument de gestió, cal l'aprovació de l'instrument de planejament com més detallat millor:

• En sòl urbà: POUM, excepte si s'estableix un pla de millora urbana o un pla especial, que han d'estar definitivament aprovats.
• En sòl urbanitzable delimitat: pla parcial urbanístic.

Es pot distingir entre dues formes de gestió urbanística:

• Integrada: es porta a terme per sectors de planejament urbanístic o polígons d'actuació complets, i a través del sistema de reparcel·lació o el d'expropiació.
• Aïllada: innecessarietat o impossibilitat de delimitació d'un polígon i, per tant, se'n fa una execució puntual i aïllada, normalment en sòl urbà.

Mitjançant els polígons d'actuació urbanística es delimita l'àmbit físic d'actuació en execució del planejament mitjançant un instrument de gestió. És el que s'entén per àmbit de gestió mínim per executar la gestió integrada.

Els criteris per delimitar polígons d'actuació urbanística, establerts en l'article 118.3 del TRLUC, són els següents:

• Que per dimensió i característiques siguin susceptibles d'assumir les cessions de sòl obligatòries i gratuïtes.
• Equilibri entre polígons d'un mateix sector pel que fa a beneficis i càrregues. S'ha d'acreditar.
• Entitat suficient per justificar tècnicament i econòmicament l'actuació.

El procediment bàsic de delimitació dels polígons d'actuació urbanística és:

• Per mitjà de les figures de planejament general o derivat.
• Mitjançant el procediment específic regulat a l'article 119 del TRLUC per als instruments de gestió.

Hi ha un únic procediment de tramitació per a tots els instruments de gestió urbanística (art. 119 del TRLUC).

Els instruments de gestió afectats per aquesta tramitació unitària són:

• Divisió poligonal, quan no estigui continguda en els plans.
• Modificació de divisió poligonal, estigui continguda o no en els plans.
• Estatuts i bases d'actuació de les juntes de compensació.
• Projectes de reparcel·lació.
• Determinació del sistema d'actuació i modalitat quan no estiguin establerts en el planejament.
• Modificació del sistema d'actuació i modalitat, estiguin establerts o no en el planejament.

Procediment:

• Aprovació inicial (si l'administració actuant és l'ajuntament, l'òrgan competent és l'alcalde o alcaldessa o la junta de govern per delegació).
• Informació pública per un termini d'un mes, amb audiència als interessats, que s'han de citar personalment. S'ha de publicar en el BOP i en un dels diaris de més divulgació (i, evidentment, en el tauler d'anuncis de la corporació) i, a més, per mitjans telemàtics.
• Aprovació definitiva.
• Notificació de l'aprovació definitiva. Termini màxim: 2 mesos des del venciment del termini d'exposició pública. En un altre cas:

• Projecte de reparcel·lació: silenci negatiu.
• Resta d'instruments de gestió: silenci positiu.
• Publicació de l'acord d'aprovació definitiva, tant si l'acte és manifest com si és presumpte.

Singularitats de procediment:

• Incompliment de termini per a l'aprovació d'estatuts i bases d'actuació: subrogació de la comissió territorial d'urbanisme.
• Estatuts i bases d'actuació i projectes de reparcel·lació, amb acord unànime dels propietaris afectats:

• L'acord unànime ha de constar en document públic.
• Presentació de documentació.
• Informació pública (sense tràmit de l'aprovació inicial), amb audiència als interessats.
• Aprovació definitiva.

• Constitució de juntes de compensació: s'ha d'aprovar després de l'aprovació definitiva d'estatuts i bases d'actuació, i en el termini màxim d'un mes des de la presentació de la documentació completa.
• D'acord amb l'article 125.5 del RLUC, en sectors de planejament derivat i en PAU en sòl urbà, l'aprovació definitiva del projecte d'urbanització ha de ser prèvia o simultània a la del projecte de reparcel·lació (o de taxació conjunta).

En aquest sentit, en el concepte de despeses d'urbanització a càrrec dels propietaris se n'inclouen les següents (art. 120 del TRLUC):

• Totalitat de les obres d'urbanització.
• Indemnitzacions per enderroc de construccions, destrucció de plantacions, obres i instal·lacions, exigides per l'execució del pla.
• Indemnitzacions per trasllat forçós d'activitats.
• Despeses per redacció de projectes.
• Despeses derivades d'inscripcions en registres públics i operacions jurídiques necessàries.
• Despeses de gestió justificades.
• Indemnitzacions per extinció de drets reals i personals.
• Despeses generades pel dret de reallotjament (trasllat d'ocupants i elements accessoris).

Aquestes despeses són les que es distribuiran entre els propietaris adjudicataris de finques, en proporció al valor de les finques resultants.

↑ 3.1 Els instruments de gestió urbanística | ↑ Índex de la unitat

• 3.2.1 Objecte
• 3.2.2 Criteris dels projectes de reparcel·lació
• 3.2.3 El projecte de reparcel·lació
• 3.2.4 Efectes de l’aprovació del projecte de reparcel·lació
• 3.2.5 Formalització del projecte de reparcel·lació

L'objecte bàsic de la reparcel·lació és el repartiment de càrregues i beneficis derivats de l'actuació urbanística entre els propietaris, regularitzant les finques i situant l'aprofitament en zones aptes per a l'edificació, així com la cessió a l'administració municipal dels terrenys destinats a sistemes urbanístics.

Així doncs, l'operació bàsica és:

• La materialització i la concreció dels terrenys de cessió obligatòria per tots els conceptes.
• L'adjudicació de noves parcel·les resultants als propietaris, en proporció als seus drets.
• La fixació de la quota de participació de cada propietari (o parcel·la) en les despeses d'urbanització.

L'article 124.4 del TRLUC estableix les modalitats següents, i en remet la regulació al RLUC (art. 164 i següents):

• Reparcel·lació voluntària. Acord unànime de tots els propietaris formalitzat mitjançant escriptura pública. No és necessari el tràmit d'aprovació inicial i es pot apoderar alguns dels propietaris perquè efectuïn les tasques pròpies de la junta de compensació.
• Reparcel·lació econòmica, per impossibilitat de redistribució de terrenys, o acord unànime dels propietaris.
• Regularització de finques, quan només sigui necessari regularitzar-ne la configuració.
• Reparcel·lació que afecta un únic propietari o una comunitat de béns: el projecte de reparcel·lació tan sols especifica les finques que s'han d'adjudicar a l'Administració.
• Supòsits d'innecessarietat de la reparcel·lació: quan no calgui repartir beneficis ni càrregues.

Article 126 del TRLUC

1. El dret dels propietaris és proporcional a la superfície de les finques aportades. Aquest criteri es pot variar per acord unànime dels propietaris.
2. Les finques resultants es valoren per:
   • Acord unànime dels propietaris, amb criteris objectius i tenint en compte les regles de ponderació de l'aprofitament urbanístic.
   • Criteris fixats per la normativa del sòl i de valoracions.
3. Les parcel·les resultants han d'estar com més pròximes millor a les finques originals.
4. L'escassa entitat dels drets a adjudicar a un propietari pot determinar:
   • Indemnització en metàl·lic (sempre que no s'arribi al 15% de la parcel·la mínima edificable).
   • Adjudicació de parcel·les en proindivís.
5. S'han d'indemnitzar als propietaris les plantacions, obres, edificacions, instal·lacions i millores que no es puguin conservar.
6. Les parcel·les a adjudicar han de reunir els requisits de configuració i de superfície definits pel planejament.
7. S'ha de tenir en compte el valor diferencial de les parcel·les destinades a habitatge de protecció pública amb els de renda lliure.
8. Possibilitat d'adjudicació de pisos i locals en edificacions existents conforme al planejament, en règim de propietat horitzontal (desenvolupat a l'article 143 del RLUC).
9. Els béns de domini públic obtinguts per expropiació aïllada i avançada per a l'adquisició de sistemes, i els adquirits per qualsevol títol onerós o cessió gratuïta en actuacions no urbanístiques, participen en el repartiment de càrregues i beneficis.
10. Els béns de domini públic adquirits gratuïtament en actuacions urbanístiques no atorguen aprofitament i, per tant, no participen en el repartiment de càrregues i beneficis.
11. Béns susceptibles d'exclusió en la reparcel·lació (art. 134.2 del RLUC), com ara edificacions i instal·lacions preexistents i béns de domini públic.

Un cop iniciat l'expedient, s'ha de sol·licitar al registre de la propietat el certificat de titularitat i càrregues de totes les finques incloses, i se n'ha d'estendre una nota marginal a cada finca.

El contingut del projecte de reparcel·lació ha de ser el següent (art. 144 i s. del RLUC):

Analitzem amb deteniment cadascuna de les parts.

1. Planejament que és objecte d'execució.
2. Identificació i superfície de la unitat reparcel·lable.
3. Criteris aplicats de valoració de finques i distribució de càrregues i beneficis.
4. Justificació del compte de liquidació provisional de la reparcel·lació, especificant el pressupost provisional de despeses d'urbanització.
5. Identificació de càrregues que han d'assumir individualment els propietaris.
6. Quantificació, si s'escau, de l'equivalent econòmic del deure de cessió de sòl amb aprofitament.
7. Identificació dels elements que no s'han d'indemnitzar perquè es poden conservar provisionalment.
8. Identificació de drets de reallotjament i determinacions per fer-lo efectiu.
9. Enumeració de les persones afectades.

En el projecte de reparcel·lació ha de constar la informació següent en relació amb les finques aportades:

• Descripció d'acord amb la realitat física i identificació registral d'aquesta. Si es fa constar, es poden modificar les dades existents en el registre de la propietat.
• Titular i títol d'adquisició. Si és desconeguda, s'ha de fer constar així, de manera que resulta titular fiduciària l'Administració.
• Segregació, si és el cas, de les parts de finca incloses a la unitat reparcel·lable.
• Constància, si és el cas, de conflictes sobre titularitat de finques no inscrites en el registre de la propietat i doble immatriculació.
• Immatriculació de les finques no inscrites.
• Finques excloses de la reparcel·lació.

• Descripció física. En el cas que la finca resultant tingui edificacions que es mantenen, també s'han de descriure.
• Títol d'adjudicació (subrogació o adquisició originària de l'administració actuant per cessió obligatòria o, fins i tot, si així s'ha pactat i consentit, en concepte de pagament de despeses d'urbanització).
• Titularitat (individual o proindivís).
• Possibilitat de dissoldre les comunitats de béns, i adjudicació de parcel·les individuals.
• Obligació de conservar i mantenir la urbanització, si és el cas.
• Responsabilitat de la finca per raó de despeses d'urbanització (quota de participació, liquidació provisional).
• Les finques de propietari desconegut s'han d'adjudicar a l'òrgan actuant en concepte de fiduciari, que ho ha de posar en coneixement de la Generalitat de Catalunya.

Article 148 del RLUC

• Les càrregues preexistents es traslladen a les finques resultants a títol de subrogació real entre les finques aportades i les adjudicades.
• Excepte en el cas que les càrregues es declarin de manera expressa incompatibles amb el planejament. Si és el cas, la seva extinció genera dret a indemnització, i s'ha de fer constar en el projecte de reparcel·lació.
• Per inscriure el projecte de reparcel·lació que estableixi l'extinció de càrregues incompatibles, prèviament s'ha d'haver acreditat el pagament de la indemnització, si és el cas.

És establert en l'article 149 del RLUC. S'hi ha d'especificar la responsabilitat que correspon a cada finca resultant per raó de les despeses d'urbanització.

Els saldos s'entenen provisionals i a compte, fins a l'aprovació de la liquidació definitiva.

Els saldos de la liquidació provisional són deutes líquids i exigibles a favor de l'administració actuant, la junta de compensació o el titular de la gestió urbanística integrada.

• L'eficàcia i la inscripció en el registre de la propietat del projecte de reparcel·lació requereix la notificació de l'aprovació definitiva a tots els interessats.
• L'acord d'aprovació definitiva ha de ser ferm en via administrativa.
• Efectes de l'aprovació definitiva del projecte de reparcel·lació:

• L'efecte bàsic de l'aprovació dels projectes de reparcel·lació és la cessió de dret al municipi o a l'administració actuant, si és el cas, dels terrenys de cessió obligatòria, lliures de càrregues i beneficis.
• La redistribució de les propietats, i redefinició del títol.
• Afecció real de les parcel·les adjudicades al compliment de càrregues.
• En qualsevol cas es requereix la notificació a totes les persones afectades, i l'acreditació que han pagat o dipositat les indemnitzacions als propietaris als quals no s'adjudiquen les finques resultants, així com de les indemnitzacions per extinció de drets preexistents.

• Per regla general la inscripció del projecte de reparcel·lació en el registre de la propietat s'efectua mitjançant una certificació emesa pel fedatari públic de l’òrgan competent per a l'aprovació definitiva.
• També es pot efectuar mitjançant una escriptura pública davant notari de manera voluntària o en supòsits específics que siguin establerts per la norma.

↑ 3.2 La reparcel·lació urbanística: el projecte de reparcel·lació | ↑ Índex de la unitat

En aquest apartat tractarem sobre els temes següents:

• 3.3.1 Sistemes i modalitats
• 3.3.2 Sistemes d'actuació urbanística per reparcel·lació
• 3.3.3 Sistema d'expropiació

L’article 121 del TRLUC concreta els sistemes d’actuació següents:

Es pot executar per les modalitats següents:

• Compensació bàsica
• Compensació per concertació
• Cooperació
• Sectors d’urbanització prioritària.

El moment de decisió del sistema i de la modalitat d’actuació ha de ser:

• Aprovació del planejament (POUM, PAUM, pla parcial, pla especial, pla de millora urbana).
• Expedient de delimitació.
• Modificació del sistema i modalitat si es considera convenient (art. 129 del RLUC).

Els criteris a utilitzar per decidir el sistema i la modalitat són:

• Necessitats
• Mitjans economicofinancers
• Col·laboració de la iniciativa privada
• Altres circumstàncies.

Els polígons d’iniciativa particular s’executen sempre pel sistema de reparcel·lació en les modalitats de compensació bàsica o de compensació per concertació.

El sistema de reparcel·lació disposa de les modalitats o especialitats següents:

Aquesta modalitat del sistema de reparcel·lació està regulada en els articles 130 i següents del TRLUC i 170 i següents del RLUC).

Concepte

Els propietaris aporten els terrenys de cessió obligatòria, executen al seu càrrec la urbanització, i es constitueixen en junta de compensació. No és necessària la constitució de junta de compensació en els supòsits següents:

• Propietari únic, o única comunitat en proindivís.
• Reparcel·lació voluntària, quan ho acordi l'ajuntament.

Iniciativa

La iniciativa correspon als propietaris de finques que representin més del 50% de la superfície del sector o del polígon. La resta de propietaris s'hi poden adherir. Si no, hi ha les possibilitats següents:

• Expropiació de llurs finques, a sol·licitud de la junta, que n'és la beneficiària d'expropiació (art. 137.2 del RLUC).
• Ocupació directa del sòl afectat per sistemes, si és el cas, d'acord amb les determinacions de l'article 156 del TRLUC.
• Pagament de les despeses d'urbanització mitjançant solars (amb ocupació directa de sistemes, si és el cas).
• Gestió de les quotes urbanístiques de manera similar a les derivades de la modalitat de cooperació (art. 134.4 del TRLUC i 170.2.a del RLUC, amb ocupació directa de sistemes, si és el cas.

Conjuntament amb la incorporació, s'ha de comprometre la participació amb les garanties establertes en l'article 136.2 del RLUC: fiança per una quantia del 12% de les despeses estimades d'urbanització corresponents a la finca de què es tracti.

Afectació de finques

Totes les finques incloses en el sector o polígon estan afectes al compliment de les obligacions urbanístiques independentment de l'adhesió dels propietaris a les juntes, i així s'ha de fer constar en el registre de la propietat. Tots els propietaris integren la comunitat de reparcel·lació.

Formulació del projecte de reparcel·lació i quotes urbanístiques

• La junta de compensació formula el projecte de reparcel·lació, que afecta tots els propietaris, adherits i no adherits.
• També formulen el projecte d'urbanització i gestionen i executen la urbanització completa del polígon que desenvolupen.
• Les quotes urbanístiques es fixen segons els coeficients assignats a les finques resultants. Aquests ho són en proporció al valor de les finques.
• Pel que fa als propietaris no adherits, les quotes les aprova i les recapta l'Ajuntament, a proposta de la junta de compensació.
• Es pot acordar el pagament de bestretes de les quotes d'urbanització a tots els propietaris, adherits o no.
• Possibilitat de la cessió de terrenys en pagament de despeses d'urbanització.

Execució de les obres d'urbanització

D'acord amb l'article 172 del RLUC, les bases d'actuació fixen els criteris per a la selecció dels contractistes. Aquests han de garantir l'adjudicació en les millors condicions per a la comunitat de reparcel·lació, tant tècnicament com econòmicament. Excepte acord unànime, cal garantir la concurrència de tres ofertes.

REPARCEL·LACIÓ VOLUNTÀRIA

Regulada en els articles 130.2.b del TRLUC i 164 del TRLUC.

• L'han de formular totes les persones propietàries de finques incloses en el polígon, i de comú acord.
• Es formalitza mitjançant l'atorgament d'una escriptura pública per part de tots els propietaris.
• L'administració actuant sotmet la proposta a informació pública per un termini d'un més (sense tràmit d'aprovació inicial), i n'ha de donar audiència a la resta de persones interessades, amb citació personal.
• L'administració actuant n'ha d'acordar l'aprovació definitiva i s'ha de notificar als interessats en el termini màxim de dos mesos des del finiment del termini d'informació pública. En altre cas, s'entén desestimat per silenci administratiu negatiu.
• El document públic de reparcel·lació té accés al registre de la propietat.
• L’escriptura de reparcel·lació voluntària pot apoderar un o més propietaris o gestors que representin la comunitat de reparcel·lació, i desenvolupin tasques que correspondrien a la junta de compensació. S'ha de fixar un termini del mandat i unes regles de funcionament. No cal la constitució de la junta de compensació si l'apoderament, aprovat per l'ajuntament, s'inscriu en el Registre d'entitats urbanístiques col·laboradores. La revocació del poder comporta la necessitat de constituir la junta de compensació.

SUPÒSIT DE PROPIETARI ÚNIC

Aquesta possibilitat està establerta en els articles 130.2.a, 131 del TRLUC i 167 del RLUC.

• No és necessària la constitució de junta de compensació en el cas de propietari únic (o comunitat en proindivís única), sempre que aquesta situació es mantingui mentre s'executin les obres d'urbanització.
• En el cas de subrogació del propietari inicial per una junta de compensació, o per un altre propietari, aquell només queda alliberat de les seves càrregues si els que se subroguen assumeixen expressament les obligacions concretes i formalitzen les garanties adequades.
• El projecte de reparcel·lació s'ha de limitar a especificar les finques resultants que s'han d'adjudicar a l'administració actuant o a l'ajuntament, a títol de cessió. La resta de finques s'adjudiquen al propietari únic o a la comunitat en proindivís, de manera que queden afectes al compliment de les càrregues urbanístiques.
• L'administració actuant sotmet la proposta de reparcel·lació a informació pública per un termini d'un més (sense tràmit d'aprovació inicial), i n'ha de donar audiència a la resta de persones interessades, amb citació personal.
• L'administració actuant n'ha d'acordar l'aprovació definitiva i s'ha de notificar als interessats en el termini màxim de dos mesos des de la finalització del termini d'informació pública. Si no, s'entén desestimat per silenci administratiu negatiu.
• El document públic de reparcel·lació té accés al registre de la propietat.

Regulada en els articles 135 i següents del TRLUC i 174 i següents del RLUC.

• En aquesta modalitat, l'execució urbanística recau en els propietaris que han concertat amb l'ajuntament la gestió urbanística.
• La iniciativa correspon als propietaris que representin el 25% de la superfície del sector o polígon. Aquesta iniciativa també és possible en el cas que el sistema establert sigui el de compensació bàsica, i sense tramitar la modificació de modalitat.
• Concertació: es remet a les bases aprovades. El concurs per a l’adjudicació només serà necessari si hi ha diferents iniciatives (amb el suport de propietaris que representin més del 25% de la superfície), i entre si.

Tramitació
La modalitat de compensació bàsica per concertació se sotmet a la tramitació següent:

• Sol·licitud davant de l'administració actuant mitjançant la presentació d'un projecte de bases, les quals s'han d'especificar, com a mínim, en l'article (136 del TRLUC i 175 del RLUC):

• Identificació dels subjectes que exerceixen la iniciativa.
• Instruments urbanístics a formular.
• Criteris del projecte de reparcel·lació.
• Estimació dels costos d'urbanització i la seva repercussió en el valor dels terrenys edificables.
• Terminis per dur a terme l'execució del planejament.
• Criteris de selecció de contractistes i d'incorporació d'empreses urbanitzadores.
• Factors que han de determinar la fixació dels preus de venda dels solars resultants.
• Deures de conservació i de manteniment.
• Garanties ofertes pels que exerceixen la iniciativa.
• Retribució, si és el cas, dels titulars de la gestió urbanística integrada.
• Causa d'extinció expressa de la concertació si en el termini de cinc anys, i abans d'edificar els terrenys, s'aprova una modificació del planejament urbanístic general que comporti un increment del valor dels terrenys.

• La iniciativa i el projecte de bases se sotmeten a informació pública per un termini d'un mes, amb audiència als propietaris (mitjançant notificació personal), i s'adverteix de la modalitat de compensació per concertació i els efectes expropiatoris que pot comportar.
• Durant el termini d'audiència, els propietaris es poden comprometre a participar en l'execució del planejament, incorporant-se a la junta de compensació, així com expressar la seva preferència de pagar les quotes d'urbanització amb terrenys. En aquest cas, han de dipositar una fiança d'un import del 12% del cost de les obres d'urbanització corresponents a la seva finca. Els terrenys dels propietaris no incorporats poden:

Ser expropiats

No obstant això, i prèvia audiència de la junta de compensació, l'ajuntament pot deixar sense efecte l'expedient d'expropiació iniciat, si el propietari sol·licita l'adhesió i paga la part proporcional de despeses efectuades i d'interessos meritats. La sol·licitud ha de ser:

• En procediment de taxació conjunta, abans de l'atorgament de l'acta d'ocupació.
• En procediment ordinari, abans que el preu just es determini amb caràcter definitiu en via administrativa.

Ser objecte de reparcel·lació

En aquest cas, les despeses d'urbanització es poden cobrir mitjançant l'adjudicació de finques de resultat.

• Un cop transcorregut el termini d'exposició pública, en el cas que no s'hagin presentat altres iniciatives en competència, l'administració actuant s'ha de pronunciar en el termini d'un mes sobre la iniciativa i les bases. L'administració actuant pot:
  • Aprovar les bases.
  • Denegar les bases.
  • Suspendre l'aprovació per afegir-hi prescripcions per millorar l'execució del planejament. Les bases corregides s'han de presentar en un termini de dos mesos. Si no, s'entén que desisteixen de la iniciativa.

• És causa de denegació del conveni que, durant el termini d'audiència, els propietaris que representin el 50% de la superfície promoguin la modalitat de compensació bàsica. En aquest cas, se suspèn la tramitació per un termini màxim de dos mesos, durant el qual aquests propietaris han de formular els estatuts i les bases d'actuació corresponents per a la constitució de la junta de compensació. Si no, s'alça la suspensió i es continua la tramitació de la concertació.

• Si durant el termini d'audiència es presenten altres alternatives en competència, amb el suport de propietaris que representin més del 25% de la superfície del sector o del polígon, l'ajuntament ha de decidir qui porta a terme la gestió integrada mitjançant concurs, d'acord amb els criteris fixats en l'article 177.2 del RLUC.

• Un cop aprovades les bases, s'atorga el contracte oportú amb l'administració actuant.

Obligacions i drets dels propietaris responsables de l'execució

Les obligacions i els drets dels propietaris responsables de l'execució són:

• Redactar, si és el cas, la corresponent figura de planejament urbanístic i el projecte d'urbanització.
• Redactar el projecte de reparcel·lació.
• Tenen la condició de beneficiaris de l'expropiació dels terrenys dels propietaris que no compleixin llurs obligacions. En aquest cas, els correspon redactar el projecte de taxació conjunta.
• Executar les obres d'urbanització.
• Poden ser retribuït amb terrenys edificables o solars.
• Els propietaris que han concertat la gestió urbanística actuen com a entitat urbanística col·laboradora, mitjançant una junta de concertació (regulades en l'article 191 del RLUC).

Els propietaris aporten el sòl de cessió obligatòria i gratuïta, i l'administració actuant executa les obres d'urbanització amb càrrec als propietaris. Aquesta obligació de pagar s'instrumentalitza mitjançant les quotes urbanístiques, que es poden exigir a la bestreta (per les despeses previstes en els sis mesos següents) i, en cas d'impagament, exigir per la via de constrenyiment, sens perjudici que es pugui utilitzar el sistema d'adjudicació de solars establert en l'article 122.2 del TRLUC.

Els propietaris es poden constituir en associació administrativa de cooperació, a iniciativa pròpia o per acord de l'ajuntament.

Concessió de la gestió urbanística integrada

Possibilitat regulada en l'article 141 del TRLUC i 183 del RLUC, que és un dels tres supòsits mitjançant els quals el legislador català vehicula el dret d'iniciativa per a l'activitat de l'execució de la urbanització a persones particulars no propietàries.

En aquest cas, l'administració actuant opta per la gestió indirecta de l'execució, mitjançant la concessió a un particular. Així doncs, la iniciativa és de l'administració actuant. En qualsevol cas, l'adjudicació de la gestió urbanística integrada es regeix per la legislació aplicable en matèria de contractació de les administracions públiques.

Procediment:

• Informació pública per un termini d'un mes dels trets bàsics de la modalitat, incorporant-hi el projecte de bases que han de regir la contractació, d'idèntic contingut que les de la modalitat de compensació per concertació.
• Audiència als propietaris afectats. En aquest termini poden expressar la preferència de pagament mitjançant terrenys.
• Aprovació per part de l'administració actuant de la modalitat pública del concurs per a l'adjudicació de la concessió.
• En el procediment d'adjudicació, els licitadors han de formular un projecte de bases.
• Un cop finalitzat el termini de presentació de projectes, i abans que s'adjudiquin, se n'ha de donar audiència als propietaris de l'àmbit perquè puguin proposar millores i suggeriments i comprometre la seva participació en l'execució, de manera que constitueix una fiança d'un import del 12% del cost estimat de les despeses d'urbanització corresponents a la seva propietat. Si no, les seves finques poden ser expropiades, o es pot establir l'obligació de pagament de despeses d'urbanització mitjançant finques de resultat, si així ho determinen les bases (punts 2, 3 i 4 de l'article 136 del RLUC).
• La resolució de la licitació pública s'ha de notificar a tots els propietaris de l'àmbit.
• El concessionari té la condició de beneficiari de l'expropiació de les finques dels propietaris que:
• En el termini d'exposició pública no manifestin el seu compromís de participar en l'execució, aportant les garanties que es defineixin per reglament (article 136.2 del RLUC: 12% de les obres d'urbanització).
• Incompleixin obligacions de pagament de les quotes d'urbanització.

Obligacions del concessionari

• Redactar el projecte de taxació conjunta.
• Redactar el projecte de reparcel·lació.
• Redactar les figures de planejament derivat que calgui i el projecte d'urbanització complementari.
• Executar les obres d'urbanització.

El seu objecte és simplificar i suprimir determinats requisits que en restringien l'aplicació. Està regulat en els articles 142 i següents del TRLUC.

Afecten sòl urbà no consolidat i sòl urbanitzable delimitat, i els ha de declarar l'administració competent. Aquesta declaració provoca una actuació urbanitzadora immediata, i s'ha de justificar per circumstàncies especials. La declaració ha de determinar l'administració actuant.

Efectes

• Obligació d'execució immediata de les obres d'urbanització bàsiques a partir de l'aprovació definitiva del planejament.
• Obligació d'edificació dels solars resultants.
• Redacció del planejament derivat i projecte d'urbanització complementari en el termini màxim de sis mesos des de la publicació de l'acord de declaració del sector.
• El sistema d'actuació és el de reparcel·lació per cooperació.
• El projecte de reparcel·lació, redactat d'ofici per l'administració actuant, s'ha d'aprovar en el termini d'un any des de l'aprovació definitiva del planejament derivat o de la publicació de l'acord de declaració del sector.

Execució

• Cada sector d'urbanització prioritària constitueix un únic polígon d'actuació.
• Possibilitat de redactar un projecte de taxació conjunta, amb efectes expropiadors a partir de la declaració d'incompliment de les obligacions d'urbanització o d'edificació.
• El termini d'execució de les obres d'urbanització es fixa en la declaració.
• El pagament dels costos d'obres s'efectua a la bestreta o mitjançant solars.

Terminis d'edificació

Les obres d'edificació s'han d'iniciar, com a màxim, en el termini de tres anys des de l'acabament de les obres d'urbanització.

Incompliment i efectes de la declaració d'incompliment:

• Obertura de la via de constrenyiment, en cas d'impagament.
• Legitimació d'expropiació.
• Alienació forçosa en cas de no optar per l'expropiació.

El sistema d’expropiació s’aplica per sectors o polígons complets i comprèn tots els béns i drets que s'hi inclouen.

• L’administració actuant expropia tots els terrenys inclosos en el sector o polígon, i executa el planejament i fins i tot l’edificació.
• La delimitació de l’àmbit d’expropiació s’ha d’acompanyar d’una relació de propietaris i d’una descripció de béns i drets afectats, tal com especifica la legislació d’expropiació forçosa.
• S’ha d’aprovar un projecte d’expropiació amb el contingut mínim següent:

• Causa d’expropiació i referència a l’instrument de planejament que la determina.
• Identificació del polígon, amb plànol d’emplaçament i parcel·lari a una escala mínima de 1:2000.
• Relació concreta i individualitzada de béns i drets.
• Justificació dels criteris de valoració utilitzats.
• Fulls d’apreuament individualitzats de cada finca.
• Fulls d’apreuament d’indemnitzacions per extinció de drets.

El procediment de taxació conjunta, regulat en l’article 211 del RLUC, és el següent:

• Aprovació inicial.
• Exposició pública d'un mes, amb notificació als interessats dels fulls d’apreuament perquè puguin presentar observacions o reclamacions.
• Aprovació definitiva.
• Notificació a tots els afectats que adverteixi que si no hi ha pronunciament en 20 dies es considerarà acceptat el valor. Si no, la disconformitat s’ha de fer constar per escrit i s'ha de transferir l’expedient al Jurat d’Expropiació de Catalunya.
• L’aprovació definitiva implica la declaració d’urgència de l’ocupació de béns i drets afectats.

L’expropiació en procediments individualitzats està regulada en l’article 212 del RLUC:

• Formulació de béns i drets afectats.
• Informació pública i audiència als interessats per un termini mínim de 15 dies.
• Aprovació definitiva, que comporta la necessitat d’ocupació.
• Aquests tràmits no són necessaris quan s’hagi efectuat conjuntament amb l’instrument de planejament o delimitació poligonal. En el cas de rectificacions, serà suficient l’audiència als interessats.

L’article 213 del RLUC regula la possibilitat que la gestió de l’expropiació la facin persones concessionàries.

↑ 3.3 Els sistemes d'actuació urbanística | ↑ Índex de la unitat

• 3.4.1 Definició i tipus (art. 187 del RLUC)
• 3.4.2 Naturalesa jurídica de les entitats urbanístiques col·laboradores (art. 188 del RLUC)
• 3.4.3 Funcions de les entitats urbanístiques col·laboradores (art. 189 del RLUC)
• 3.4.4 Constitució i dissolució (art. 190 i s. del RLUC)

Article 187 del RLUC

Classificació:

• Juntes de compensació, en la modalitat de compensació bàsica del sistema de reparcel·lació.
• Associacions administratives de cooperació, en la modalitat de cooperació del sistema de reparcel·lació.
• Juntes de concertació, en la modalitat de compensació, per concertació pel sistema de reparcel·lació.
• Juntes de conservació, formades per propietaris que tenen el deure de conservar i mantenir les obres d’urbanització ja acceptades per l’ajuntament.
• Entitats urbanístiques col·laboradores provisionals, formades per un mínim del 25% de propietaris dels terrenys a desenvolupar, amb la finalitat de redactar el planejament i els instruments necessaris per a la constitució definitiva, i per un termini màxim de tres anys.

Article 188 del RLUC

• Les entitats urbanístiques col·laboradores (EUC) tenen naturalesa administrativa, personalitat jurídica pròpia i plena capacitat per complir els seus fins.
• Les EUC adquireixen personalitat jurídica en fer-ne la inscripció en el Registre d’entitats urbanístiques col·laboradores de la Generalitat de Catalunya.
• L’àmbit d’actuació de les EUC és el polígon d’actuació urbanística que desenvolupen.

Article 189 del RLUC

• Les juntes de compensació formulen el projecte de reparcel·lació i, si s’escau, el projecte d’urbanització, i gestionen i executen la urbanització completa del polígon d’actuació urbanística que desenvolupen.
• Les juntes de concertació formulen el projecte de reparcel·lació, i gestionen i executen la urbanització completa del polígon d’actuació urbanística.
• Les associacions administratives de cooperació poden exercir totes les funcions que siguin necessàries per col·laborar amb l’administració actuant o amb el concessionari de la gestió urbanística integrada, com ara la formulació del projecte de reparcel·lació i d’urbanització, formular suggeriments en relació amb l'execució d'obres, auxiliar l'administració en la vigilància i l'execució de les obres, col·laborar per cobrar les quotes d’urbanització i examinar la destinació atorgada a les quotes d’urbanització.
• Les juntes de conservació tenen la funció relativa a la conservació de les obres d’urbanització i al manteniment de les dotacions i les instal·lacions dels serveis públics.

Articles 190 i següents del RLUC

• Un cop aprovats definitivament els estatuts i, si escau, les bases, i efectuada la publicació i les notificacions, s’han de constituir.
• La constitució es porta a terme mitjançant un document públic, i adquireixen la seva personalitat jurídica en el moment d'inscriure's en el Registre d'entitats urbanístiques col·laboradores.
• El document públic de constitució s'ha de lliurar a l'administració actuant perquè n'aprovi la constitució.
• La dissolució es produeix pel compliment de les finalitats per a les quals van ser creades i requereix l'acord de l’administració actuant.

↑ 3.4 Les entitats urbanístiques col·laboradores | ↑ Índex de la unitat

↑ 3.5 Conceptes bàsics de la unitat | ↑ Índex de la unitat

← Unitat 2 | Unitat 4 →