A continuació analitzarem els punts següents:

• 1.1. Concepte
• 1.2. Polígons d'actuació urbanística
• 1.3. Tramitació d'instruments de gestió
• 1.4. Despeses d'urbanització
• 1.5. Dret de reallotjament i de retorn

En aquest conjunt de procediments s'hi engloben actuacions d'iniciativa privada, d'iniciativa pública i mixtes, i són el que es coneix com a “instruments de gestió”, que són els que analitzarem, i mitjançant els quals, tal i com especifica l'art. 120.2 RLUC, es porta a terme l'execució efectiva de l'obra urbanitzadora, transformant el sòl per a l'edificació, obtenint l'administració els terrenys destinats a titularitat pública.

La normativa anterior s'inclinava clarament a favor de la iniciativa privada. En aquest sentit, s'afirmava que la gestió pública havia de suscitar, en la mesura que fos possible, la iniciativa privada i la substituiria quan aquesta no aconseguís el compliment de tots els objectius necessaris amb les compensacions que la llei fixa. En aquest sentit l'art. 169.2 del Decret Legislatiu 1/1990 pel qual s'aprovava la refosa dels textos legals vigents a Catalunya en matèria urbanística, especificava:

"L'Administració actuant escollirà el sistema d'actuació aplicable segons les necessitats, mitjans econòmics i financers amb què compti, col·laboració de la iniciativa privada i altres circumstàncies que hi concorrin, donant preferència als sistemes de compensació i de cooperació, excepte que raons d'urgència o de necessitat n'exigeixin l'expropiació."

L'art. 121.3 del TRLUC no contempla aquesta preferència, i això sembla lògic. Les actuacions pel sistema anterior de compensació no sempre eren desitjables i per tant prioritàries, i en zones rurals i d'interior normalment era l'Ajuntament qui havia d'assumir la iniciativa a través del sistema de cooperació. Probablement per això, la decisió d'elecció del sistema d'actuació ara s'ha de justificar amb idèntics criteris que els anteriors (necessitats, mitjans, col·laboració particular i altres circumstàncies), sense cap tipus de preferència.

Pel que fa al dret d'iniciativa i participació privada dels particulars no propietaris en l'execució del planejament previstos als articles 8 i 9 del Reial Decret Legislatiu 7/2015, de 30 d'octubre, pel qual s'aprova el Text refós de la Llei del sòl i rehabilitació urbana, es va incorporar a la normativa catalana mitjançant l'art. 5 DL 1/2007, incorporat a l'actual art. 116.5 TRLUC, limitant-lo als casos en què l'administració actuant opta per gestionar indirectament l'execució en el sistema d'expropiació o en les modalitats de cooperació i per sectors d'urbanització prioritària del sistema de reparcel·lació.

Per a l'execució del planejament mitjançant un instrument de gestió, és necessària l'aprovació de l'instrument de planejament més detallat possible:

• En sòl urbà: POUM, excepte si es preveu un pla de millora urbana o un pla especial, que hauran d'estar definitivament aprovats.
• En sòl urbanitzable delimitat: Pla Parcial Urbanístic.

Es pot distingir entre dues formes de gestió urbanística:

• Integrada: Es porta a terme per sectors de planejament urbanístic o polígons d'actuació complets, i a través del sistema de reparcel·lació o el d'expropiació.
• Aïllada: Innecessarietat o impossibilitat de delimitació d'un polígon, i per tant se'n fa una execució puntual i aïllada. Normalment en sòl urbà

↑ Índex de la unitat

El TRLUC acota la distribució equitativa de beneficis i càrregues per sectors o polígons d'actuació, no permetent les compensacions intersectorials. No obstant això, l'art. 122 RLUC preveia la delimitació d'àmbits d'actuació urbanística comú a diferents sectors o polígons per garantir la seva participació en l'execució d'infraestructures necessàries per al seu desenvolupament. Aquest precepte del RLUC va ser declarat nul per la STSJC 428/2015.

Mitjançant els polígons d'actuació urbanística es delimita l'àmbit físic d'actuació en execució del planejament mitjançant un instrument de gestió. És el que s'entén per àmbit territorial mínim per executar la gestió integrada.

Els criteris per a la delimitació de Polígons d'actuació urbanística, establerts a l'article 118.3 del TRLU són:

• Que per dimensió i característiques siguin susceptibles d'assumir les cessions de sòl obligatòries i gratuïtes.
• Equilibri entre polígons d'un mateix sector pel que fa a beneficis i càrregues. Aquest s'ha d'acreditar. Desenvolupat a l'art. 123 RLUC. No es poden produir diferències relatives superiors al 15 % en la valoració conjunta dels aprofitaments i les càrregues urbanístiques de cadascun dels polígons, en relació als del conjunt del sector.
• Entitat suficient per justificar tècnicament i econòmicament l'actuació. S'ha de tenir en compte que, entre d'altres, s'han de costejar les obres d'urbanització (vialitat, sanejament, subministrament energia, zones verdes,…), les indemnitzacions per enderrocs, les despeses de redacció i la tramitació de les figures de planejament i de gestió.

El procediment bàsic de delimitació dels Polígons d'actuació urbanística és:

• Per mitjà de les figures de planejament general o derivat: no cal cap procediment específic, ja que estan inclosos en les respectives figures de planejament. En sòl urbà, sempre a través del POUM o del PAUM.
• Mitjançant el procediment específic regulat a l'art. 119 TRLUC pels instruments de gestió.
• La modificació estarà sotmesa al procediment específic previst pels instruments de gestió (art. 119 TRLUC) independentment de la seva inclusió o no en una figura de planejament. Això suposa una novetat important en relació a la normativa anterior, ja que si la unitat d'actuació estava definida en el planejament general o derivat, per a modificar-la (o el sistema d'actuació) s'havia de modificar la figura de planejament. Malgrat això, d'acord amb l'art. 118.5, en sòl urbà només es pot efectuar mitjançant el POUM o un PAUM, excepte pel que fa a PMU que no alterin els usos principals ni els aprofitaments i càrregues urbanístiques ni l'estructura fonamental del planejament urbanístic general. Tampoc no serà necessari fer-ho a través del POUM o PAUM si la delimitació ho és per a la cessió de terrenys per carrers i vies.

↑ Índex de la unitat

És d'agrair l'esforç del legislador català per tal de generalitzar un únic procediment de tramitació per a tots els instruments de gestió urbanística, així com de clarificar totes aquelles figures que podem considerar incloses com a tals. Aquest intent clarificador, entre d'altres, i com ja hem comentat, ha suposat passar d'una situació en la qual per modificació de les delimitacions de Polígons d'Actuació previstos en el planejament s'hagués de modificar el planejament, i en l'actualitat només cal tramitar-ho com a figura de gestió, amb una simplificació clara del procediment (i amb les excepcions ja apuntades).

Els instruments de gestió afectats per aquesta tramitació unitària són:

• Divisió poligonal, quan no estigui continguda en els plans.
• Modificació de divisió poligonal, estigui o no continguda en els plans (amb les excepcions esmentades).
• Estatuts i bases d'actuació de les juntes de compensació.
• Els projectes de reparcel·lació.
• Determinació dels sistema d'actuació i modalitat quan no estiguin previstos en el planejament.
• Modificació del sistema d'actuació i modalitat, estiguin o no previstos en el planejament.

Procediment:

• Aprovació inicial (Si l'administració actuant és l'Ajuntament, l'òrgan competent és l'Alcalde – art. 21.1.j Llei 7/85 (LBRL). Indelegable segons l'art. 53.3 Decret Legislatiu 2/2003 (TRLRMLC) pel qual s'aprova la Llei municipal i de règim local de Catalunya-): en el termini de 2 mesos des que s'ha presentat la documentació completa. Tot i la indelegabilitat de la competència de l'Alcalde que estableixen els articles 21.3 LBRL i 53.3 del TRLMRLC, l'últim paràgraf de l'article 21.3 LBRL, estableix que, no obstant, es podrà delegar la competència a la Junta de Govern Local; per tant, la competència és delegable, però únicament a la Junta de Govern Local.

• Informació pública per un termini d'un mes, amb audiència als interessats, que s'han de citar personalment. La publicació ho ha de ser en el BOP i en un dels diaris de més divulgació (i evidentment en el tauler d'anuncis de la corporació) i a més per mitjans telemàtics.

• Aprovació definitiva (si l'administració actuant és l'Ajuntament, l'òrgan competent és l'Alcalde – art. 21.1.j Llei 7/85 (LBRL)

• Notificació de l'aprovació definitiva. Termini màxim: 2 mesos des del venciment del termini d'exposició pública. En altre cas:
  • Projecte de reparcel·lació: silenci negatiu
  • Resta d'instruments de gestió: silenci positiu.
  • Publicació de l'acord d'aprovació definitiva, tant si l'acte és manifest, com si és presumpte.

• Incompliment de termini per a l'aprovació d'estatuts i bases d'actuació: subrogació de la Comissió territorial d'urbanisme:
  • A instància dels particulars.
  • Previ requeriment per un termini d'un mes.
  • S'ha de lliurar còpia diligenciada a la Comissió territorial d'Urbanisme dels projectes de divisió poligonal definitivament aprovats.

• Estatuts i bases d'actuació i projectes de reparcel·lació, amb acord unànime dels propietaris afectats:
  • L'acord unànime ha de constar en document públic.
  • Presentació documentació.
  • Informació pública (sense tràmit aprovació inicial), amb audiència als interessats.
  • Aprovació definitiva.

• Constitució juntes de compensació: s'ha d'aprovar després de l'aprovació definitiva d'estatuts i bases d'actuació, i en el termini màxim d'un mes des de la presentació de la documentació completa. L'art. 125.2 RLUC preveu la tramitació simultània d'estatuts, bases d'actuació i constitució entitat urbanística.

• D'acord amb l'art. 125.5 RLUC, en sectors de planejament derivat i en PAU en sòl urbà, l'aprovació definitiva del projecte d'urbanització ha de ser prèvia o simultània a la del projecte de reparcel·lació (o de taxació conjunta).

↑ Índex de la unitat

En l'exposició de drets i deures dels propietaris, la normativa urbanística és constant i reiterativa alhora de descriure com una de les principals obligacions la de costejar les obres d'urbanització. Això suposa que s'ha de fer un esforç de concreció d'aquest concepte, que és més ampli que el del cost estricte de l'obra urbanitzadora. En aquest sentit, en el concepte de despeses d'urbanització a càrrec dels propietaris s'hi inclouen les següents (art. 120 TRLUC):

• Totalitat de les obres d'urbanització.
• Indemnitzacions per enderroc de construccions, destrucció de plantacions, obres i instal·lacions, exigits per l'execució del Pla. Per tant, només s'indemnitzaran aquells que estiguin afectats per sistemes urbanístics generals o locals, o que en la reparcel·lació provoquin un canvi de propietat.
• Indemnitzacions per trasllat forçós d'activitats.
• Despeses per redacció de projectes.
• Despeses derivades d'inscripcions en registres públics, i operacions jurídiques necessàries.
• Despeses de gestió justificades.
• Indemnitzacions per extinció de drets reals i personals.
• Despeses generades pel dret de reallotjament (trasllat d'ocupants i elements accessoris).

Aquestes despeses seran les que es distribuiran entre els propietaris adjudicataris de finques, en proporció al valor de les finques resultants.

L'art. 127.3 RLUC regula aquelles despeses que han de ser assumides per les persones propietàries com a càrrega individualitzada:

• Despeses de preparació de terrenys per executar les obres d'urbanització, quan exigeixin actuacions desproporcionades per accions o omissions dels propietaris: així, les executades sense llicència, ordre d'execució, o sense ajustar-s'hi.

• Indemnitzacions per extinció d'arrendaments i altres drets constituïts amb posterioritat a l'aprovació inicial del projecte de reparcel·lació, o de l'aprovació inicial d'instruments de planejament en el cas de plans derivats o delimitacions efectuades a través de modificació del POUM.

↑ Índex de la unitat

En aquest apartat tractarem sobre els temes següents:

• 1.5.1. Reallotjament
• 1.5.2. Retorn

Doncs bé, aquest règim seria el següent:

1. Aplicable a les modalitats de sistema d'actuació urbanística per reparcel·lació i per expropiació, i expropiació o ocupació directa en actuacions aïllades.
2. Beneficiaris del dret: Ocupants legals d'habitatges que constitueixin llur residència habitual. Es presumeix que és la residencia habitual quan consta com a domicili de la persona ocupant en el padró municipal i també a efectes fiscals.
3. Moment en el qual l'habitatge ha de ser residència habitual:
   • Sistema de reparcel·lació:
     • Polígons d'actuació urbanística en sòl urbà delimitats pel planejament general: de l'aprovació inicial del projecte de reparcel·lació.
     • Planejament derivat, modificació de planejament general o mitjançant PDU de delimitació ARE, amb anterioritat a l'aprovació inicial del planejament derivat o de la modificació puntual o del PDU.
   • Sistema d'expropiació o gestió urbanística aïllada mitjançant expropiació o ocupació directa:
     • Actuacions aïllades o PAU en sòl urbà delimitats directament pel planejament general: en el moment de l'aprovació inicial de la relació de béns i drets.
     • Planejament derivat, modificació de planejament general o mitjançant PDU de delimitació ARE: amb anterioritat a l'aprovació inicial del planejament derivat, de la modificació puntual o del PDU
4. Quan s'actuï per sistema de reparcel·lació, a més hauran d'acomplir els següents requisits:
   • No resultin adjudicataris d'aprofitament urbanístic, o d'una indemnització substitutòria, equivalent o superior a una edificabilitat residencial en règim lliure sense urbanitzar superior al doble de la superfície màxima establerta per la legislació en matèria d'habitatge de protecció pública.
5. L'obligació de fer efectiu el dret de reallotjament, així com d'indemnitzar les despeses de trasllat i allotjament temporal fins que es faci efectiu el reallotjament, corresponen a la comunitat reparcel·latòria o al concessionari de la gestió urbanística integrada. En el cas d'expropiació o ocupació directa, correspon a l'administració actuant o a la persona beneficiària de l'expropiació.
6. Naturalesa del dret: es tracta d'un dret personalíssim que no es pot transmetre ni entre vius ni per causa de mort.
7. Contingut del dret: oferir un habitatge de substitució per cadascun dels habitatges originaris afectats. Es té dret a un allotjament transitori (o el seu equivalent econòmic) mentre no es pugui disposar definitivament del de substitució.
8. Materialització del dret: en un habitatge amb protecció oficial de la tipologia específica establerta a la normativa en matèria d'habitatge pels afectats urbanístics (HAUS, arts. 3 i ss. Decret 80/2009). Si hi ha mutu acord, també es pot materialitzar en:
   • Habitatges de protecció oficial d'altres tipologies.
   • Habitatges lliures.
9. Condicions dels habitatges de substitució:
   • Han de tenir la superfície adequada a les necessitats del titular del dret de reallotjament, dins els límits de la legislació d'habitatges de protecció pública.
   • Pot ser de nova construcció o de segona mà.
   • El dret de reallotjament s'ha de fer efectiu en el mateix àmbit d'actuació, excepte que no sigui possible per les tipologies edificatòries o usos, o per altres causes degudament justificades. En aquest cas regeix el criteri de major proximitat.
10. Condicions i títol d'adjudicació:
    • Condicions de preu, per venda o lloguer fixats per la normativa en matèria d'habitatge.
    • Pel mateix títol originari (propietat o lloguer)
11. Indemnitzacions: el dret de reallotjament és independent a les indemnitzacions que corresponguin per extinció de drets preexistents.
12. Projecte de reparcel·lació: el dret de reallotjament ha de constar en el projecte de reparcel·lació. L'aprovació inicial s'ha de notificar a tots els ocupants d'habitatges afectats, per tal que puguin sol·licitar el reconeixement fefaent del seu dret, o renunciar-hi. Si no se sol·licita, s'entén que s'hi renuncia. L'aprovació definitiva del projecte comporta el reconeixement del dret de les persones que ho hagin sol·licitat expressament.
13. Efectivitat del dret: ferm en via administrativa el projecte de reparcel·lació, s'ha de posar a disposició dels titulars l'habitatge de substitució (o allotjament transitori). El titular del dret té un mes per traslladar-s'hi, passat el qual ha de lliurar la possessió de l'habitatge afectat.
14. Expropiació o ocupació directa: l'aprovació inicial de béns i drets afectats o projecte de taxació conjunta s'ha de notificar a tots els ocupants d'habitatges afectats per tal que puguin sol·licitar el reconeixement fefaent del seu dret, o renunciar-hi. Si no se sol·licita, s'entén que s'hi renuncia. L'aprovació definitiva del projecte comporta el reconeixement del dret de les persones que ho hagin sol·licitat expressament.

Quan s’actua per expropiació, es preveu que l’entrega de l’habitatge de substitució equival a l’abonament del justpreu, excepte que s’opti pel pagament en metàl·lic. En aquest cas no es té dret al reallotjament (19.1.a TRLSRU). Seria com el pagament del preu d’expropiació amb finca futura.

La llei estatal també preveu (de forma diferent a la normativa catalana) que el dret és transmissible als hereus forçosos i al cònjuge sobrevivent. No s’acaba d’entendre aquesta previsió, ja que aquests ja són teòricament titulars del dret, per ser ocupants legals dels immobles.

També es preveu al punt 5 de l’art. 19 TRLSRU que quan ni sigui possible oferir un habitatge, tenen dret al seu equivalent econòmic. Aquesta previsió es fa difícil d’entendre quan s’actua per reparcel·lació. Si l’equivalent econòmic és el preu d’un habitatge, pot suposar una mena d’expropiació per la comunitat reparcel·latòria? Si no, quin és l’equivalent econòmic? Si es paga l’equivalent i s’adjudica aprofitament en la reparcel·lació, no hi haurà un enriquiment injust? S’haurà de veure com es resolen aquestes qüestions.

↑ 1.5. Dret de reallotjament i de retorn | ↑ Índex de la unitat

L'article 19.2 TRLSRU, pel cas d'actuacions aïllades no expropiatòries, preveu el dret dels arrendataris dels habitatges enderrocats al retorn regulat a la legislació d'arrendaments. Aquesta acció es pot exercitar davant el propietari de la nova edificació. S'ha de garantir l'allotjament provisional fins que sigui possible el retorn.

La D.A. 8ena. LAU regula el dret de retorn, de forma similar al TRLSRU en actuacions aïllades no expropiatòries exigides pel planejament i que requereixin l'enderroc total o rehabilitació integral de l'edifici en el qual existeixin habitatges urbans arrendats. L'arrendatari té dret a que l'arrendador li proporcioni un habitatge d'una superfície no inferior al 50 % de l'anterior, sempre que com a mínim tingui 90 m2, o no inferior a la que tenia si era de superfície inferior, de característiques similars i que estigui ubicada en el mateix solar o entorn de l'edifici enderrocat o rehabilitat. La renda exigible serà l'anterior, incrementada en un 5 % del capital invertit en la reconstrucció. En termes similars es pronuncia l'art. 14.2 Llei 8/2013

L'art. 109.7 TRLUC, quan parla conjuntament de reallotjament i de retorn, fa referència a un dret aplicable tant si s'actua per expropiació com per actuacions aïllades no expropiatòries, fet que podria fer pensar que en el cas d'actuacions expropiatòries també es gaudeix del dret de retorn. Entenc que no, perquè la remissió a la normativa estatal configura aquest dret, que el limita a actuacions aïllades no expropiatòries. Per tant, l'actuació per expropiació no dóna dret al retorn (ni que l'administració actuant edifiqui habitatges) sinó només dret al reallotjament.

↑ 1.5. Dret de reallotjament i de retorn | ↑ Índex de la unitat

← Inici del Bloc III | Unitat 2 →