En aquest apartat tractarem sobre els temes següents:

• 2.1. Sistemes i modalitats
• 2.2. Entitats urbanístiques col·laboradores
• 2.3. Sistema d'actuació urbanística per reparcel·lació
• 2.4. Sistema d'expropiació

L’art. 121 del TRLUC concreta els següents sistemes d’actuació:

• Reparcel·lació. Aquest es pot executar per les següents modalitats:
  • Compensació bàsica.
  • Compensació per concertació.
  • Cooperació.
  • Sectors d’urbanització prioritària.
• D’expropiació.

El moment de decisió del sistema i modalitat d’actuació serà:

• Aprovació del planejament (POUM, PAUM, Pla Parcial, Pla Especial, Pla de Millora Urbana).
• Expedient de delimitació.
• Modificació del sistema i modalitat si es considera convenient (129 RLUC).

Els criteris a utilitzar per a decidir el sistema i modalitat són:

• Necessitats.
• Mitjans econòmics-financers.
• Col.laboració de la iniciativa privada.
• Altres circumstàncies.

Els polígons d’iniciativa particular s’executen sempre pel sistema de reparcel.lació en les seves modalitats de compensació bàsica o de compensació per concertació.

↑ Índex de la unitat

Són entitats urbanístiques col·laboradores les següents:

• Juntes de compensació.
• Associacions administratives de cooperació.
• Juntes de conservació.

També es poden constituir provisionalment, amb una vigència no superior als tres anys per formular documentació i instar l’inici de tràmits.

Constituïda la Junta de compensació, aquesta pot sol·licitar a l’Ajuntament el repartiment entre els propietaris de les despeses ja efectuades i repercutibles (redacció de projectes…). Això s’ha de fer segons els tràmits de l’art 119 TRLUC:

• Aprovació inicial.
• Exposició pública d’un mes, amb citació personal.
• Aprovació definitiva.

Tenint en compte que serà el mateix tràmit que el projecte de reparcel·lació, sembla més coherent incloure aquestes despeses en l’oportú expedient de reparcel·lació.

↑ Índex de la unitat

A continuació analitzarem els punts següents:

• 2.3.1 Qüestions prèvies
• 2.3.2 Objecte
• 2.3.3 Criteris dels projectes de reparcel·lació
• 2.3.4 El projecte de reparcel·lació
• 2.3.5 Efectes de l'aprovació definitiva del projecte de reparcel·lació
• 2.3.6 Formalització del projecte de reparcel·lació
• 2.3.7 Modalitat de compensació bàsica
• 2.3.8 Reparcel·lació voluntària
• 2.3.9 Supòsit de propietari únic
• 2.3.10 Modalitat de compensació per concertació
• 2.3.11 Modalitat de cooperació
• 2.3.12 Sectors d’urbanització prioritària

Abans d'entrar en l'anàlisi de la reparcel·lació, és convenient tenir en compte les següents qüestions:

1. L'obligació de pagar les despeses d'urbanització es pot complir mitjançant la cessió de terrenys edificables, situats dins i fora del polígon d'actuació.
2. Es pot determinar, com a alternativa a l'expropiació dels terrenys dels propietaris no adherits a la Junta de Compensació, el pagament de les despeses d'urbanització mitjançant solars situats dins el polígon. Entenc que aquesta és una important novetat, ja que l'obligació de l'expropiació era un important entrebanc per a l'execució de múltiples polígons o unitats d'actuació. Reforça aquesta idea l'art. 134 TRLUC, en relació a la modalitat per compensació bàsica, quan preveu que totes les finques incloses en el polígon d'actuació queden afectades al compliment dels deures urbanístics, encara que els seus propietaris no s'hagin adherit a la Junta; o que tots els propietaris, inclosos els no adherits, integren la comunitat de reparcel·lació; o que les quotes d'urbanització que corresponguin als propietaris no adherits, són gestionades com les derivades de la modalitat de cooperació.
3. En les modalitats de compensació bàsica i compensació per concertació, el projecte de reparcel·lació conté la proposta d'adjudicació de finques a la Junta de Compensació o, si és el cas, a l'empresa urbanitzadora. En la modalitat de cooperació l'adjudicació és a favor de l'administració actuant o dels concessionaris de la gestió urbanística integrada.
4. Les quotes urbanístiques es poden recaptar per via de constrenyiment, a proposta de l'administració actuant o la junta de compensació.
5. Efectes d'incompliment obligació d'urbanitzar o edificar: expropiació dels terrenys.
6. L'expedient s'inicia amb l'aprovació de la delimitació del polígon d'actuació. A partir d'aquí, opera de forma automàtica la suspensió de l'atorgament de llicències en el seu àmbit, fins que l'acord d'aprovació de la reparcel·lació sigui ferm en via administrativa. No obstant, d'acord amb l'art. 131 RLUC, la data de referència de les valoracions que contingui el projecte és la d'aprovació inicial del projecte de reparcel·lació, i s'actualitzen a l'aprovació definitiva, d'acord amb l'interès legal del diner, passats sis mesos des de l'aprovació inicial.

↑ 2.3. Sistema d'actuació urbanística per reparcel·lació | ↑ Índex de la unitat

Així doncs, l'operació bàsica serà la materialització i concreció dels terrenys de cessió obligatòria per tots els conceptes, i l'adjudicació de noves parcel·les resultants als propietaris, en proporció als seus drets, establint les oportunes compensacions si és el cas, i fixant la quota de participació de cada propietari (o parcel·la) en les despeses d'urbanització.

L'art. 124.4 TRLUC preveu les següents modalitats, remetent al reglament la seva regulació (regulades a l'art. 164 i ss. RLUC ):

• Reparcel·lació voluntària. Acord unànime de tots els propietaris formalitzat mitjançant escriptura pública. No és necessari el tràmit d'aprovació inicial i es pot apoderar a alguns dels propietaris per tal que efectuïn les tasques pròpies de la Junta de Compensació.
• Reparcel·lació econòmica, per impossibilitat de redistribució de terrenys, o acord unànime dels propietaris.
• Regularització de finques, quan només sigui necessari regularitzar la seva configuració.
• Reparcel·lació que afecta un únic propietari o a una comunitat de béns: el projecte de reparcel·lació tan sols especifica les finques que s'han d'adjudicar a l'administració.
• Supòsits d'innecessarietat de la reparcel·lació: quan no calgui repartir beneficis ni càrregues.

↑ 2.3. Sistema d'actuació urbanística per reparcel·lació | ↑ Índex de la unitat

1. El dret dels propietaris és proporcional a la superfície de les finques aportades. Aquest criteri es pot variar per acord unànime dels propietaris.
2. Les finques resultants es valoren:
   • Acord unànime dels propietaris, amb criteris objectius i tenint en compte les regles de ponderació de l'aprofitament urbanístic.
   • Criteris fixats per la normativa del sòl i de valoracions:
3. Les parcel·les resultants han d'estar el més properes possible a les finques originals.
4. L'escassa entitat dels drets a adjudicar a un propietari pot determinar:
   • Indemnització en metàl·lic (sempre que no s'arribi al 15 % de la parcel·la mínima edificable).
   • Adjudicació de parcel·les en proindivís.
5. S'han d'indemnitzar als seus propietaris les plantacions, obres, edificacions, instal·lacions i millores que no es puguin conservar.
6. Les parcel·les a adjudicar han de reunir els requisits de configuració i de superfície definits pel planejament. L'excepció és quan hi ha la possibilitat d'agrupar la finca amb una altra que s'hi confronti, externa a l'àmbit.
7. S'ha de tenir en compte el valor diferencial de les parcel·les destinades a habitatge de protecció pública amb els de renda lliure.
8. Possibilitat d'adjudicació de pisos i locals en d'edificacions existents conforme al planejament, en règim de propietat horitzontal (desenvolupat a l'art. 143 RLUC).
9. Els béns de domini públic obtinguts per expropiació aïllada i avançada per a l'adquisició de sistemes, i els adquirits per qualsevol títol onerós o cessió gratuïta en actuacions no urbanístiques, participen en el repartiment de càrregues i beneficis. També hi participen les superfícies de domini públic per la determinació de la legislació sectorial en els mateixos casos (expropiació, adquisició onerosa, cessió no urbanística) si experimenten variació en el planejament que s'executa, compatibilitzant el manteniment de l'afectació al domini públic sectorial amb l'establiment d'usos urbanístics mitjançant la qualificació de zones o sistemes.
10. Els béns de domini públic adquirits gratuïtament en actuacions urbanístiques no atorguen aprofitament i, per tant, no participen en el repartiment de càrregues i beneficis. No obstant, si la seva superfície supera la que determini el Pla de cessió obligatòria i gratuïta destinada a domini públic, l'excés participa de la reparcel·lació.
11. Béns susceptibles d'exclusió en la reparcel·lació (Art. 134.2 RLUC):
    • Les edificacions i instal·lacions preexistents compatibles amb les determinacions del Pla d'ordenació que sigui objecte d'execució poden ser justificadament excloses del sistema de repartiment i de la comunitat de reparcel·lació sense necessitat d'alterar la delimitació de la unitat reparcel·lable, sempre que es demostri una desproporció substancial respecte dels beneficis i de les càrregues del conjunt de l'actuació. El sòl que s'exclogui ha de ser l'indispensable en relació amb les previsions del pla sobre parcel·les mínimes o en relació amb la funcionalitat de les edificacions que es mantenen, i no ha de donar lloc a l'enriquiment injust del propietari.
    • També es poden excloure els béns de domini públic destinats a vies pecuàries, canals, carreteres i altres, que o bé no experimentin variació pel planejament que calgui executar o bé que la variació comporti una substitució del seu emplaçament inicial per un altre.
12. Inscripció directa: art. 30.2 Real Decret 1093/1997:
    • Inscripció directa en el registre de la propietat: terrenys de cessions obligatòries quan els promotors inicials incompleixen l'obligació de cedir terrenys delimitats pel planejament per regularitzar o legalitzar parcel·lacions existents, i sense ser necessari el seu consentiment.

↑ 2.3. Sistema d'actuació urbanística per reparcel·lació | ↑ Índex de la unitat

Iniciat l'expedient, s'ha de sol·licitar al Registre de la propietat certificat de titularitat i càrregues de totes les finques incloses, estenent-se una nota marginal a cada finca.

Analitzarem amb deteniment cada una de les parts:

• Contingut de la memòria
• Descripció de les finques aportades
• Descripció de finques resultants
• Càrregues preexistents (148 RLUC)
• Compte de liquidació provisional

1. Planejament que és objecte d'execució.
2. Identificació i superfície de la unitat reparcel·lable.
3. Criteris aplicats de valoració de finques i distribució de càrregues i beneficis.
4. Justificació del compte de liquidació provisional de la reparcel·lació, especificant:
   • Pressupost provisional de despeses d'urbanització.
   • Despeses generades per redacció de projecte, planejament que s'executa, projecte d'urbanització, i altres.
   • Previsió de despeses necessàries per formalitzar i inscriure el projecte.
   • Quantia d'indemnitzacions per cancel·lació de càrregues i altres drets (ocupacions temporals, diferències d'adjudicacions, elements a enderrocar,…).
5. Identificació de càrregues que s'han d'assumir individualment pels propietaris.
6. Quantificació, si s'escau, de l'equivalent econòmic del deure de cessió de sòl amb aprofitament.
7. Identificació dels elements que no s'han d'indemnitzar perquè es poden conservar provisionalment per:
   • No ser radicalment incompatibles amb l'ordenació.
   • No ser necessària la seva eliminació per realitzar les obres d'urbanització.
   • Estar situats en una superfície que s'adjudiqui íntegrament al seu propietari.
8. Identificació de drets de reallotjament i previsions per fer-lo efectiu.
9. Si és el cas, justificació de la tramitació simultània del projecte de reparcel·lació i el Pla que s'executa.
10. Enumeració de les persones afectades.

En el projecte de reparcel·lació haurà de constar la següent informació en relació a les finques aportades:

• Descripció d'acord amb la realitat física, i identificació registral de la mateixa. Si es fa constar, es poden modificar les dades existents al Registre de la Propietat.
• Titular i títol d'adquisició. Si és desconeguda, així es fa constar, resultant-ne titular fiduciària l'administració.
• Segregació si és el cas, de les parts de finca incloses a la unitat reparcel·lable.
• Constància, si és el cas, de conflictes sobre titularitat de finques no inscrites en el registre de la propietat i doble immatriculació.
• Immatriculació de les finques no inscrites.
• Finques excloses de la reparcel·lació.

L'art. 9 del Real Decret 1093/1997, regula la represa del tracte successiu sobre les finques d'origen, quan constin inscrites a favor de persona distinta de qui justifiqui a l'expedient millor dret de propietat. En aquests casos la represa del tracte successiu, s'ajustarà a les següents regles:

• Inscripció dels títols intermitjos pendents d'inscripció.
• Si la inscripció contradictòria té més de 30 anys, s'ha de citar al titular registral al domicili que consti o per edictes. Si no compareix, ni formula oposició el ministeri fiscal, la finca d'origen s'inscriu a favor de qui justifiqui el dret per qualsevol títol.
• Si té menys de 30 anys, es podrà adjudicar al nou titular només quan el titular registral consti personalment assabentat i no formuli oposició.
• El resultat dels tràmits anteriors s'ha d'incorporar a l'acord d'aprovació definitiva del projecte.
• En altre cas, inscripció a favor del titular registral, fent constar les circumstàncies i la tramitació de l'expedient amb diferents persones.
• El procediment també el pot tramitar un notari competent per actuar en el Districte en el que estigui la finca, a instància del titular de la mateixa.

La doble immatriculació està regulada a l'art. 10 del Real Decret 1093/1997:

• Seran interessats els titulars de la finca doblement immatriculada, i aquesta circumstància figurarà a la finca de resultat.
• La finca resultant s'inscriurà a favor de qui acrediti millor dret en judici declaratiu ordinari, sense perjudici de possible conveni dels interessats, formalitzat en escriptura pública.

• Descripció física. En el cas que la finca resultant tingui edificacions que es mantenen, també s'han de descriure.
• Títol d'adjudicació (subrogació o adquisició originària de l'administració actuant per cessió obligatòria, o fins i tot, si així s'ha pactat i consentit, en concepte de pagament de despeses d'urbanització).
• Titularitat (individual o proindivís).
• Possibilitat de dissoldre les comunitats de béns, adjudicant parcel·les individuals.
• Obligació de conservar i mantenir la urbanització, si és el cas.
• Responsabilitat de la finca per raó de despeses d'urbanització (quota de participació, liquidació provisional).
• Les finques de propietari desconegut s'adjudicaran a l'òrgan actuant en concepte de fiduciari, que ho posarà en coneixement de la Direcció General de Patrimoni de la Generalitat de Catalunya, per tal que procedeixi a l'adjudicació que correspongui, que serà qui acrediti millor dret. El Ministeri Fiscal defensa els interessos de qui no està localitzat.

Les càrregues no incompatibles es traslladen d'ofici pel registrador, seguint les següents regles:

• Si al titular d'una finca d'origen, se li adjudica una finca de resultat, n'hi ha prou que el projecte esmenti la càrrega, que es trasllada a l'altra.
• Si al titular d'una finca d'origen li corresponen diferents finques de resultat, s'ha de fer constar l'existència de la càrrega sobre la finca d'origen, que es trasllada a totes les finques de resultat.
• Si al titular de 2 o més finques d'origen li correspon una única finca de resultat, el projecte ha de determinar la quota percentual que correspongui a cadascuna de les finques d'origen. Fixada la quota, el registrador traslladarà els drets o càrregues preexistents sobre la quota percentual que correspongui a la finca de resultat.
• Titular de diferents finques d'origen que li corresponen diferents finques de resultat: s'aplicaran les mateixes regles.
• Si hi ha acord unànime entre titulars actius i passius de drets preexistents, s'inscriurà el que es pacti. Aquest acord es formalitza mitjançant compareixença dels interessats a l'expedient o mitjançant escriptura notarial.
• Els drets i càrregues no esmentats en el projecte de reparcel·lació inscrits després de la nota marginal d'inici del procediment, els assentaments corresponents es cancel·laran, en tot cas, qualsevol que sigui la data del títol pel qual s'hagin constituït. Així ho preveu l'art. 15 Real Decret 1093/1997. No obstant, l'art. 148.2 RLUC preveu el seu trasllat directe i d'ofici a les finques de resultat.

Quan un propietari té partides de signe diferent (o sigui, a part de les despeses d'urbanització, té dret a indemnització), aquestes es compensen, i tan sols són exigibles els saldos resultants.

Els saldos de la liquidació provisional són deutes líquids i exigibles a favor de l'administració actuant, la junta de compensació, o el titular de la gestió urbanística integrada.

↑ 2.3. Sistema d'actuació urbanística per reparcel·lació | ↑ Índex de la unitat

L'eficàcia i la inscripció en el Registre de la propietat del projecte de reparcel·lació requereix la notificació de l'aprovació definitiva a tots els interessats, el pagament d'indemnitzacions a persones que no resultin adjudicatàries de finques, així com les que generin l'extinció de drets preexistents. L'acord d'aprovació definitiva ha se ser ferm en via administrativa.

Efectes de l'aprovació definitiva del projecte de reparcel·lació:

• L'efecte bàsic de l'aprovació dels projectes de reparcel·lació és la cessió de dret al municipi o a l'administració actuant si és el cas, dels terrenys de cessió obligatòria, lliures de càrregues i beneficis.
• La redistribució de les propietats, redefinint el seu títol.
• Afecció real de les parcel·les adjudicades al compliment de càrregues. Aquesta afecció s'inscriu en el Registre de la Propietat. Caduca als 7 anys des de la seva inscripció, o als dos anys des de la constatació per part del Registre de la propietat de l'aprovació del saldo definitiu. També es pot sol·licitar la cancel·lació de l'afecció:
  • Aportant certificat de l'administració actuant acreditativa d'haver-se satisfet el compte de liquidació definitiva.
  • Certificació d'haver-se rebut la urbanització, i certificació de la junta de compensació acreditativa del pagament de les seves obligacions.
  • Subrogació de les antigues parcel·les per les noves.
  • Extinció i transformació si és el cas de drets i càrregues.

↑ 2.3. Sistema d'actuació urbanística per reparcel·lació | ↑ Índex de la unitat

La inscripció del projecte de reparcel·lació en el Registre de la propietat, s'efectua mitjançant certificació emesa per l'organisme competent per a la seva aprovació definitiva. Aquesta ha de fer constar que s'han complert els requisits abans esmentats (notificació i pagament indemnitzacions).

• Si tenen origen en negocis o contractes entre particulars, s'han de formalitzar en escriptura pública.
• Si tenen origen en actuacions jurisdiccionals, en virtut de manament del Jutge o Tribunal corresponent.
• Els actes administratius, mitjançant certificació de la mateixa naturalesa que compleixin els següents requisits:
  • S'expedeixin per duplicat pel Secretari de l'Entitat o òrgan actuant, amb inserció literal de l'acord adoptat.
  • Que expressi que l'acte a posat fi a la via administrativa.
  • Que s'hi faci constar, en la forma exigida per la llei hipotecària, les circumstàncies relatives a les persones, els drets i les finques als quals afecti l'acord.

↑ 2.3. Sistema d'actuació urbanística per reparcel·lació | ↑ Índex de la unitat

Es tracta d'una modalitat similar a l'antic sistema de compensació, però amb modificacions substancials que provoquen l'agilització i simplificació de la seva execució. Bàsicament, la reducció del percentatge de propietat necessari (50 %), i la desaparició de la necessitat d'expropiació del propietaris no adherits, que amb el nou sistema, queden afectats per la reparcel·lació i, malgrat no ser membres de la junta de compensació, tenen l'obligació de contribuir a les despeses d'urbanització.

El concepte no ha variat: els propietaris aporten els terrenys de cessió obligatòria, executen al seu càrrec la urbanització, i es constitueixen en Junta de compensació. No és necessària la constitució de Junta de compensació en els següents supòsits:

• Propietari únic, o única comunitat en proindivís.
• Reparcel·lació voluntària, quan ho acordi l'Ajuntament.

La iniciativa correspon als propietaris de finques que representin més del 50 % de la superfície del sector o polígon.

La resta de propietaris s'hi poden adherir. En altre cas, hi ha les següents possibilitats:

• Expropiació de llurs finques, a sol·licitud de la Junta, que n'és la beneficiària. L'expedient d'expropiació iniciat es pot deixar sense efectes, sempre i quan no s'hagi atorgat l'acta d'ocupació (supòsits de taxació conjunta) o determinat el preu just amb caràcter definitiu en via administrativa (supòsits de procediment ordinari), quan el propietari hagi sol·licitat la seva adhesió i pagat la part proporcional de les despeses realitzades, amb els interessos legals corresponents, més les despeses acreditades en la tramitació de l'expedient d'expropiació. (137.2 RLUC).
• Ocupació directa del sòl afectat per sistemes si és el cas, d'acord amb les previsions de l'art. 156 TRLUC.
• Pagament de les despeses d'urbanització mitjançant solars (amb ocupació directa de sistemes si és el cas).
• Gestió de les quotes urbanístiques de forma similar a les derivades de la modalitat de cooperació –134.4 TRLUC, 170.2.a RLUC- (amb ocupació directa de sistemes si és el cas).

Totes les finques incloses en el sector o polígon estan afectes al compliment de les obligacions urbanístiques independentment de l'adhesió dels propietaris a les Juntes, i així s'ha de fer constar al registre de la propietat. Tots els propietaris integren la comunitat de reparcel·lació.

No obstant, d'acord amb l'art. 134.2 TRLUC, les edificacions i instal·lacions preexistents compatibles amb les determinacions del Pla d'ordenació que sigui objecte d'execució poden ser justificadament excloses del sistema de repartiment i de la comunitat de reparcel·lació sense necessitat d'alterar la delimitació de la unitat reparcel·lable, sempre que es demostri una desproporció substancial respecte els beneficis i les càrregues del conjunt de l'actuació. El sòl que s'exclogui ha de ser l'indispensable en relació amb les previsions del Pla sobre parcel·les mínimes o en relació amb la funcionalitat de les edificacions que es mantenen, i no ha de donar lloc a l'enriquiment injust del propietari.

També es poden excloure els béns de domini públic destinats a vies pecuàries, canals, carreteres i altres, que o bé no experimentin variació pel planejament que calgui executar o bé que la variació comporti una substitució del seu emplaçament inicial per un altre.

Pel que fa a la cessió de terrenys en pagament de despeses d'urbanització, hi ha d'haver un acord previ entre l'obligat i la Junta de compensació. Aquest acord ha de concretar el termini màxim per formalitzar la cessió dels terrenys. Aquestes cessions també es poden incloure en el projecte de reparcel·lació, constant a l'expedient el consentiment de les parts. La cessió també es pot formalitzar mitjançant una operació jurídica complementària a la reparcel·lació.

La Junta de compensació formula el projecte de reparcel·lació, que afecta a tots els propietaris, adherits i no. També formulen el projecte d'urbanització i gestionen i executen la urbanització completa del polígon que desenvolupen. Les quotes urbanístiques es fixen segons els coeficients assignats a les finques resultants. Aquests ho són en proporció al valor de les finques.

Pel que fa als propietaris no adherits, les quotes les aprova i les recapta l'Ajuntament, a proposta de la Junta de Compensació.

Es pot acordar el pagament de bestretes de les quotes d'urbanització a tots els propietaris, adherits o no.

D'acord amb l'art. 172 RLUC, les bases d'actuació fixen els criteris per a la selecció dels contractistes. Aquests han de garantir l'adjudicació en les millors condicions per a la comunitat de reparcel·lació tant tècnicament com econòmica. Excepte acord unànime, cal garantir la concurrència de tres ofertes.

Naturalesa i constitució

La Junta de compensació és una entitat urbanística col·laboradora, té naturalesa administrativa, personalitat jurídica pròpia i capacitat per complir les seves finalitats, i actua com a fiduciària, amb ple poder dispositiu sobre les finques que pertanyen als propietaris adherits a la Junta, sense cap més límit que els fixats en els seus estatuts.

D'acord amb la seva naturalesa administrativa, depenen de l'Ajuntament. Contra els seus actes, es pot preveure el recurs d'alçada davant l'òrgan competent de l'Ajuntament.

S'han de constituir mitjançant document públic, i adquireixen la seva personalitat jurídica en el moment de la seva inscripció en el Registre d'Entitats Urbanístiques Col·laboradores.

La Junta està formada pels propietaris adherits, i un representant de l'administració actuant, que ha de formar part del seu òrgan rector.

També poden ser membres de les juntes de compensació, promotors i empreses urbanitzadores: s'ha de preveure en els estatuts i en les bases d'actuació.

L'adhesió dels propietaris no promotors, es pot produir en qualsevol moment durant el procés d'aprovació de bases i estatuts, així com dins el termini màxim d'un mes des de la notificació de l'acord de l'aprovació de la constitució de la Junta. D'acord amb l'art. 136.2, els propietaris han de constituir una fiança per un import del 12 % de les despeses d'urbanització corresponents a la seva finca.

Estatuts i inscripció en el Registre d'entitats urbanístiques col·laboradores

El projecte d'Estatuts i bases d'actuació s'ha de presentar davant l'Ajuntament per a la seva tramitació, per un nombre de propietaris que representi el 50 % de la superfície total. Aquests s'han de presentar en el termini de 3 mesos des de la publicació de l'aprovació definitiva de la delimitació del polígon en què es concreti la modalitat del sistema d'actuació. En altre cas, l'Ajuntament o altre administració actuant els requerirà per tal que les presentin en el termini de 2 mesos. En altre cas, es pot substituir la modalitat o el sistema.

Els estatuts definitivament aprovats s'han de publicar en el BOP, i s'han de notificar a tots els propietaris, per tal que, en el termini de 15 dies, que puguin manifestar la seva voluntat d'adherir-se a la Junta.

La constitució de la Junta s'ha d'efectuar en el termini de 2 mesos des de la notificació de l'aprovació dels estatuts i bases d'actuació. La constitució també es notifica fefaentment als propietaris no adherits, s'hi puguin adherir mitjançant escrit adreçat a notari o fedatari que hagi autoritzat el document públic de constitució.

El document públic de constitució s'ha de lliurar a l'administració actuant per tal que en el termini màxim d'un mes n'aprovi la constitució. En altre cas, s'entén aprovada per silenci administratiu positiu. L'Ajuntament ha de designar un representant a la Junta de compensació. En els casos de silenci administratiu, ho és l'Alcalde.

Després d'aprovar-se la constitució, se n'ha de sol·licitar la inscripció al Registre d'entitats urbanístiques col·laboradores. A la sol·licitud d'inscripció, s'hi ha d'adjuntar la següent documentació:

• Un exemplar dels estatuts i, si escau, de les bases d'actuació.
• Còpia autoritzada del document públic de constitució.
• Certificat de l'acord d'aprovació de la constitució adoptat per l'administració actuant.
• Certificat municipal que acrediti l'executivitat del planejament d'aplicació i el sistema i la modalitat d'actuació.
• Plànol d'emplaçament i àmbit del polígon on la Junta de compensació desenvoluparà la seva activitat, i certificat municipal que acrediti que es correspon amb el polígon d'actuació urbanística aprovat.
• Certificat de l'acord de designació del representant de l'Ajuntament i de l'altra administració urbanística actuant, si s'escau, en l'entitat urbanística col·laboradora.

Dades mínimes que han de contenir els Estatuts (197 RLUC):

• Nom, domicili, objecte i finalitats.
• L'Ajuntament i, si escau, l'altra administració urbanística actuant, sota la tutela o intervenció dels quals, respectivament, actua la Junta de compensació.
• Expressió del polígon d'actuació que constitueix el seu àmbit territorial.
• Durada.
• Condicions o requisits per incorporar-se a la Junta de compensació, que no poden ser més gravosos per a uns propietaris que per a altres. Els cotitulars d'una finca o dret han de designar una única persona per a l'exercici de les seves facultats com a membre de la Junta, responent solidàriament davant d'ella de totes les obligacions que derivin de la seva condició. Si no designen cap representant en el termini que s'assenyali per a aquest efecte, el nomenarà l'administració actuant. En cas d'usdefruit la representació correspon al nou propietari. Quan les finques pertanyin a menors d'edat o a persones que tinguin limitada la capacitat d'obrar, estaran representats en la Junta de compensació pels seus representants legals.
• Condicions o requisits perquè els promotors i les empreses urbanitzadores s'incorporin a la Junta de compensació, si es preveu expressament la possibilitat de la seva participació. Aquestes empreses estaran representades per una única persona.
• Òrgans de govern i d'administració i, si escau, de gerència, manera de designar-los i facultats de cadascun. Com a mínim, s'ha de preveure un òrgan col·legiat de govern del qual formin part tots els membres, un òrgan col·legiat d'administració, un president i un secretari.
• Requisits de la convocatòria dels òrgans de govern i d'administració, requisits i forma d'adopció dels acords, quòrum mínim i manera de computar-se els vots, que han de ser proporcionals als drets de cada membre, excepte acord unànime en un altre sentit.
• Drets i obligacions dels seus membres.
• Mitjans econòmics i regles per a l'exacció de les aportacions que es puguin acordar amb caràcter ordinari o extraordinari.
• Expressió dels recursos que, d'acord amb el TRLUC i el RLUC, siguin procedents contra els acords de la Junta.
• Regles sobre la dissolució i liquidació de la Junta de compensació.

Determinacions mínimes de les bases d'actuació (198 RLUC):

• Criteris del projecte de reparcel·lació, si no són els previstos a la Llei, i per acord unànime.
• Criteris de valoració de drets reals sobre les finques, servituds predials i drets personals que puguin estar constituïts sobre les finques.
• Criteris de valoració d'edificacions, obres, plantacions i instal·lacions que s'han d'enderrocar.
• Criteris de selecció de les empreses urbanitzadores que es puguin incorporar a la Junta de Compensació.
• Procediment per contractar l'execució de les obres d'urbanització i, si escau, les d'edificació de les finques de resultat adjudicades, si escau, a la Junta.
• Actuacions a dur a terme amb els propietaris no adherits, així com els que no compleixin les seves obligacions.
• Regles per valorar els immobles que es construeixin quan la Junta estigui facultada per edificar, i criteris per a la fixació del preu de venda a terceres persones.
• Forma i terminis en què les persones propietàries de terrenys o titulars d'altres drets han de fer aportacions a la Junta de compensació, bé en metàl·lic, bé en terrenys o en indústria, si escau, per al pagament de les quotes d'urbanització i per atendre el sosteniment i el funcionament de l'entitat.
• Regles per a la distribució de beneficis i pèrdues.
• Forma i terminis de pagament de les quotes de conservació, fins a la recepció de les obres per part de l'Ajuntament.

Les bases d'actuació poden incloure, a més, les determinacions complementàries que es considerin adients per a la correcta execució del sistema i de les obres d'urbanització, fins i tot assenyalant les característiques tècniques mínimes que s'han de recollir en els projectes de les obres pressupostades que es redactin.

Potestats i responsabilitat

La incorporació dels propietaris a la Junta de Compensació no pressuposa la transmissió dels immobles dels propietaris adherits, sense perjudici del que disposin els estatuts. En conseqüència, actuen com a fiduciàries podent disposar de les finques que pertanyen als propietaris adherits, amb les limitacions fixades en els propis estatuts.

Els terreny queden afectats al compliment de les obligacions urbanístiques. Aquesta afectació consta inscrita en el Registre de la propietat.

La Junta de compensació respon davant l'Ajuntament de la urbanització del sector o polígon, així com de l'edificació dels solars resultants, en el cas que així s'estableixi.

Les quantitats endeutades pels membres de la Junta a la mateixa, es poden cobrar per via executiva per part de l'Ajuntament, a sol·licitud d'aquella.

En els casos d'expropiació per incompliment o no adhesió, la Junta de compensació n'és la beneficiària.

Dissolució de les Juntes de compensació

Les Juntes de compensació es dissolen quan s'han acomplert plenament els seus objectius: cessió terrenys, urbanització i pagament càrregues urbanístiques.

Els requisits per a la seva dissolució són:

• Haver complert les seves obligacions i lliurat les obres d'urbanització, de conformitat amb el projecte aprovat.
• Haver rebut la cessió dels terrenys de cessió obligatòria i gratuïta.
• Haver pagat el just preu, en el cas de ser beneficiària d'una expropiació.

La recepció de les obres d'urbanització es regeix per les següents regles (art. 169 RLUC):

• S'ha de notificar a l'Ajuntament la finalització de les obres d'urbanització, sol·licitant la incoació d'expedient de recepció de les mateixes. Amb la sol·licitud, s'ha de presentar la següent documentació:
  • Còpia de les actes de recepció de l'obra realitzada pel contractista.
  • Documentació gràfica necessària de l'obra realment executada, i memòria de les possibles modificacions incorporades.
  • Valoració econòmica dels serveis a cedir.
• En el termini de 3 mesos, l'Ajuntament comprova si l'obra s'ha executat d'acord amb el projecte. En altre cas, notificarà les deficiències observades, per tal que s'esmenin.
• Esmenades, es procedirà a la recepció. No es poden assenyalar altres deficiències que les observades a la primera notificació.
• Passat el termini de tres mesos sense resoldre expressament o requerir l'esmena de deficiències, s'entendrà estimada la petició per silenci administratiu positiu.

Fins a la recepció per part de l'Ajuntament, la Junta de compensació té l'obligació de conservar i de mantenir les obres d'urbanització i els serveis públics.

En el cas que la conservació de la urbanització sigui obligatòria pels propietaris, se substitueix per una Junta de conservació.

↑ 2.3. Sistema d'actuació urbanística per reparcel·lació | ↑ Índex de la unitat

Com ja hem comentat, no és necessari procedir a la constitució de la Junta de Compensació, si ho acorda l'Ajuntament en els casos de reparcel·lació voluntària.

Aquesta s'ha de formular per totes les persones propietàries de finques incloses en el polígon, i de comú acord. La reparcel·lació voluntària es formalitza mitjançant l'atorgament d'una escriptura pública per part de tots els propietaris, amb la proposta de reparcel·lació voluntària.

L'administració actuant sotmet la proposta a informació pública per un termini d'un més (sense tràmit d'aprovació inicial), i n'ha de donar audiència a la resta de persones interessades, amb citació personal.

L'administració actuant n'ha d'acordar l'aprovació definitiva. En el cas d'Ajuntaments la persona competent és l'Alcalde. Aquest acord s'ha de notificar als interessats en el termini màxim de 2 mesos des del finiment del termini d'informació pública. En altre cas, s'entén desestimat per silenci administratiu negatiu.

El document públic de reparcel·lació té accés al Registre de la propietat si es compleixen les següents condicions:

• L'acord ha de ser ferm en via administrativa.
• A l'expedient hi ha de constar els informes tècnics i jurídics corresponents.
• L'aprovació definitiva s'ha d'acreditar per certificació administrativa.

Amb l'escriptura de reparcel·lació voluntària, es pot apoderar a un o més propietaris o gestors que representin la comunitat de reparcel·lació, i desenvolupin tasques que correspondrien a la Junta de compensació. S'ha de fixar un termini del mandat, i unes regles de funcionament. No cal la constitució de la Junta de compensació si l'apoderament, aprovat per l'Ajuntament, s'inscriu al Registre d'Entitats Urbanístiques Col·laboradores. La revocació del poder comporta la necessitat de constituir la Junta de compensació.

↑ 2.3. Sistema d'actuació urbanística per reparcel·lació | ↑ Índex de la unitat

Tampoc és necessària la constitució de Junta de compensació en el cas de propietari únic (o comunitat en proindivís única), sempre i quan aquesta situació es mantingui mentre s'executin les obres d'urbanització. Això suposa que si la propietat única desapareix abans de la recepció de les obres d'urbanització (per transmissió d'alguna de les finques de resultat, o dissolució del proindivís), s'ha de procedir a la constitució de la Junta de compensació.

En el cas de subrogació del propietari inicial per una Junta de compensació, o per un altra propietari, aquell només queda alliberat de les seves càrregues si els que se subroguen assumeixen expressament les obligacions concretes, i formalitzen les garanties adequades.

En aquests casos, el projecte de reparcel·lació s'ha de limitar a especificar les finques resultants que s'han d'adjudicar a l'administració actuant o a l'Ajuntament, a títol de cessió. La resta de finques s'adjudiquen al propietari únic o a la comunitat en proindivís, quedant afectades al compliment de les càrregues urbanístiques.

L'administració actuant sotmet la proposta de reparcel·lació a informació pública per un termini d'un més (sense tràmit d'aprovació inicial), i n'ha de donar audiència a la resta de persones interessades, amb citació personal.

L'administració actuant n'ha d'acordar l'aprovació definitiva. En el cas d'Ajuntaments la persona competent és l'Alcalde. Aquest acord s'ha de notificar als interessats en el termini màxim de 2 mesos des del finiment del termini d'informació pública. En altre cas, s'entén desestimat per silenci administratiu negatiu.

El document públic de reparcel·lació té accés al Registre de la propietat si es compleixen les següents condicions:

• L'acord ha de ser ferm en via administrativa.
• A l'expedient hi han de constar els informes tècnics i jurídics corresponents.
• L'aprovació definitiva s'ha d'acreditar per certificació administrativa.

↑ 2.3. Sistema d'actuació urbanística per reparcel·lació | ↑ Índex de la unitat

Aquesta modalitat és una de les principals novetats que va introduir la Llei 2/2002 pel que fa a sistema de gestió, i també és la que va sofrir majors modificacions amb la Llei 10/2004, del 24 de desembre. És una modalitat similar al que en d'altres comunitats autònomes es coneix com “urbanitzador”, “agent urbanitzador”, “concessió d'obra urbanitzadora”, però amb un disseny que podríem afirmar més respectuós amb la propietat.

En aquesta modalitat, l'execució urbanística recau en els propietaris que han concertat amb l'Ajuntament la gestió urbanística.

La iniciativa correspon propietaris que representin el 25 % de la superfície del sector o polígon. Aquesta iniciativa també és possible en el cas que el sistema previst sigui el de compensació bàsica, i sense tramitar la modificació de modalitat.

Concertació: desapareix el Conveni urbanístic entre Ajuntament i propietaris. Ara es remet a les bases aprovades. També desapareix el concurs de l'adjudicació de la gestió integrada que ara recau en els propietaris. Aquest concurs tant sols és necessari si hi ha diferents iniciatives (amb el suport de propietaris que representin més del 25 % de la superfície), i entre elles.

Per tant, abans es tramitaven les base d'un concurs. El que es tramitarà a partir de l'entrada en vigor de la Llei 10/2004 (ja derogada) són unes bases de la gestió integrada.

La modalitat de compensació bàsica per concertació se sotmet a la següent tramitació:

• Sol·licitud davant de l'administració actuant, presentant un projecte de bases. Aquestes bases han d'especificar, com a mínim (136 TRLUC, 175 RLUC):
  • Identificació dels subjectes que exerceixen la iniciativa.
  • Instruments urbanístics a formular.
  • Criteris del projecte de reparcel·lació.
  • Estimació dels costos d'urbanització i la seva repercussió en el valor dels terrenys edificables.
  • Terminis per a dur a terme l'execució del planejament.
  • Criteris de selecció de contractistes i d'incorporació d'empreses urbanitzadores.
  • Factors que han de determinar la fixació dels preus de venda dels solars resultants.
  • Deures de conservació i de manteniment.
  • Garanties ofertes pels que exerceixen la iniciativa.
  • Retribució, si és el cas, dels titulars de la gestió urbanística integrada.
  • Causa d'extinció expressa de la concertació si en el termini de 5 anys i abans d'edificar els terrenys, s'aprova una modificació del planejament urbanístic general que comporti un increment del valor dels terrenys.

• La iniciativa i el projecte de bases se sotmeten a informació pública per un termini d'un mes, amb audiència als propietaris (mitjançant notificació personal), advertint de la modalitat de compensació per concertació i els efectes expropiatoris que pot comportar.

• Durant el termini d'audiència, els propietaris es poden comprometre a participar en l'execució del planejament, incorporant-se en la Junta de compensació, així com expressar la seva preferència de pagar les quotes d'urbanització amb terrenys. En aquest cas, han de dipositar una fiança d'un import del 12 % del cost de les obres d'urbanització corresponents a la seva finca. Els terrenys dels propietaris no incorporats poden:
  • Ser expropiats. No obstant, i prèvia audiència de la Junta de compensació, l'Ajuntament pot deixar sense efecte l'expedient d'expropiació iniciat, si el propietari sol·licita l'adhesió i paga la part proporcional de despeses realitzades i interessos meritats. La sol·licitud ha de ser:
    • En procediment de taxació conjunta, abans de l'atorgament de l'acta d'ocupació.
    • En procediment ordinari, abans que el preu just es determini amb caràcter definitiu en via administrativa.
  • Ser objecte de reparcel·lació. En aquest cas, les despeses d'urbanització es poden cobrir mitjançant l'adjudicació de finques de resultat.

• Transcorregut el termini d'exposició pública, en el cas que no s'hagin presentat altres iniciatives en competència, l'administració actuant s'ha de pronunciar en el termini d'un mes sobre la iniciativa i les bases. L'administració actuant pot:
  • Aprovar les bases.
  • Denegar les bases.
  • De suspensió de l'aprovació per afegir-hi prescripcions per millorar l'execució del planejament. Les bases corregides s'han de presentar en el termini de 2 mesos. En altre cas, s'entén que desisteixen de la iniciativa.

• És causa de denegació del conveni, que durant el termini d'audiència, els propietaris que representin el 50 % de la superfície promoguin la modalitat de compensació bàsica. En aquest cas, se suspèn la tramitació per un termini màxim de 2 mesos, durant el qual aquests propietaris han de formular els estatuts i bases d'actuació corresponents per a la constitució de la Junta de Compensació. En altre cas, s'alça la suspensió i es continua la tramitació de la concertació.

• Si durant el termini d'audiència es presenten altres alternatives en competència, amb el suport de propietaris que representin més del 25 % de la superfície del sector o polígon, l'Ajuntament ha de decidir qui porta a terme la gestió integrada mitjançant concurs, d'acord amb els criteris fixats a l'art. 177.2 RLUC.

• Aprovades les bases, s'atorga l'oportú contracte amb l'administració actuant

Les obligacions i els drets dels propietaris responsables de l'execució són:

• Redactar, si és el cas, la corresponent figura de planejament urbanístic i el projecte d'urbanització.
• Redactar el projecte de reparcel·lació.
• Tenen la condició de beneficiaris de l'expropiació dels terrenys dels propietaris que no compleixin llurs obligacions. En aquest cas, els correspon la redacció del projecte de taxació conjunta.
• Executar les obres d'urbanització.
• Pot ésser retribuït amb terrenys edificables o solars.
• Els propietaris que han concertat la gestió urbanística actuen com a entitat urbanística col·laboradora, mitjançant una Junta de concertació (regulades a l'art. 191 RLUC)

↑ 2.3. Sistema d'actuació urbanística per reparcel·lació | ↑ Índex de la unitat

La modalitat de cooperació també ha experimentat importants modificacions en relació a la regulació anterior, bàsicament amb la previsió a la possibilitat de la concessió de la gestió urbanística integrada.

Els propietaris es poden constituir en associació administrativa de cooperació, a iniciativa pròpia o per acord de l'Ajuntament. Però la seva adhesió sempre és voluntària. La seva finalitat és:

• Col·laborar en l'execució de les obres d'urbanització.
• Redactar el projecte de reparcel·lació.

Els estatuts de les associacions administratives de cooperació han de tenir el mateix contingut que els de les Juntes de compensació.

La iniciativa del projecte de reparcel·lació correspon a:

• Propietaris que representin més del 50 % de la superfície del sector o polígon: 3 mesos a partir de l'aprovació de la delimitació del sector o polígon.
• Associació administrativa de cooperació, en el mateix termini.
• Administració actuant.
• Concessionari de la gestió urbanística integrada.

En aquest cas, l'Administració actuant opta per a la gestió indirecta de l'execució, a través de la seva concessió a un particular. Així doncs, la iniciativa és de l'Administració actuant. En qualsevol cas, l'adjudicació de la gestió urbanística integrada es regeix per la legislació aplicable en matèria de contractació de les Administracions públiques.

• Informació pública per un termini d'un mes dels trets bàsics de la modalitat, incorporant el projecte de bases que han de regir la contractació, d'idèntic contingut de les de la modalitat de compensació per concertació.
• Audiència als propietaris afectats. En aquest termini poden expressar la preferència de pagament mitjançant terrenys.
• Aprovació per part de l'administració actuant de la modalitat.
• Convocatòria pública del concurs per a l'adjudicació de la concessió. En el procediment d'adjudicació, els licitadors han de formular un projecte de bases.
• Finalitzat el termini de presentació de projectes, i abans de la seva adjudicació se n'ha de donar audiència als propietaris de l'àmbit per tal que puguin proposar millores i suggeriments, així com comprometre la seva participació en l'execució, constituint una fiança d'un import del 12 % del cost estimat de les despeses d'urbanització corresponents a la seva propietat. En un altre cas, les seves finques poden ser expropiades, o es pot preveure la obligació de pagament de despeses d'urbanització mitjançant finques de resultat, si així ho preveuen les bases (punts 2, 3 i 4 de l'art. 136 RLUC).
• La resolució de la licitació pública s'ha de notificar a tots els propietaris de l'àmbit.

El concessionari té la condició de beneficiari de l'expropiació de les finques dels propietaris que:

• En el termini d'exposició pública no manifestin el seu compromís de participar en l'execució, aportant les garanties que es defineixin per reglament (136.2 RLUC: 12 % obres urbanització).
• Incompleixin obligacions de pagament de les quotes d'urbanització.

• Redactar el projecte de taxació conjunta.
• Redactar el projecte de reparcel·lació.
• Redactar les figures de planejament derivat que calgui, així com el projecte d'urbanització complementari.
• Executar les obres d'urbanització.

↑ 2.3. Sistema d'actuació urbanística per reparcel·lació | ↑ Índex de la unitat

Afecten a sòl urbà no consolidat i a sòl urbanitzable delimitat, i s'han de declarar per l'Administració competent. Aquesta declaració provoca una actuació urbanitzadora immediata, i s'ha de justificar per circumstàncies especials. La declaració ha de determinar l'Administració actuant.

• Comissions territorials d'urbanisme, a proposta dels Ajuntaments interessats.
• Direcció General d'Urbanisme, amb l'informe favorable de l'Ajuntament.
• Ajuntaments que comptin amb POUM o PAUM, amb informe previ de la Direcció General d'Urbanisme.

• Iniciació (Ajuntament, DGU).
• Informació pública d'un mes i informes preceptius (Ajuntament, DGU). S'ha de donar audiència als interessats.
• Aprovació per part de l'òrgan competent.
• Notificació als propietaris de finques incloses, advertint dels seus efectes.
• Inscripció de l'Acord en el Registre de la propietat, com afectació de les finques incloses en el sector.
• Publicació de l'acord.

Documentació de l'expedient (desenvolupat a l'art. 184 RLUC):

• Memòria justificativa.
• Dades de l'Estructura de la propietat del sòl.
• Plànols.

Efectes:

• Obligació d'execució immediata de les obres d'urbanització bàsiques a partir de l'aprovació definitiva del planejament.
• Obligació d'edificació dels solars resultants.
• Redacció del planejament derivat i projecte d'urbanització complementari en el termini màxim de 6 mesos des de la publicació de l'acord de declaració del sector.
• El sistema d'actuació és el de reparcel·lació per cooperació.
• El projecte de reparcel·lació, redactat d'ofici per l'Administració actuant, s'ha d'aprovar en el termini d'un any des de l'aprovació definitiva del planejament derivat o de la publicació de l'acord de declaració del sector.

Execució:

• Cada sector d'urbanització prioritària constitueix un únic polígon d'actuació.
• Possibilitat de redactar un projecte de taxació conjunta, amb efectes expropiatoris a partir de la declaració d'incompliment de les obligacions d'urbanització o d'edificació.
• El termini d'execució de les obres d'urbanització es fixa en la declaració.
• El pagament dels costos d'obres s'efectua:
  • A la bestreta, en el termini d'un mes des del requeriment.
  • Voluntàriament, mitjançant solars.

Terminis d'edificació:

Les obres d'edificació s'han d'iniciar, com a màxim, en el termini de 3 anys des de l'acabament de les obres d'urbanització.

L'incompliment

La declaració de l'incompliment de les obligacions que es deriven per la declaració correspon:

• De l'incompliment de l'obligació d'urbanitzar:
  • Per no pagar les quotes urbanístiques: la declaració l'ha de fer l'administració actuant després de certificar-ne el descobert.
  • Per no executar les obres d'urbanització l'administració actuant.
    • Si és l'Ajuntament, la declaració correspon a la C.T.U., subrogant-se el D.P.T.O.P , mitjançant l'INCASOL.
    • Si és l'INCASOL, curiosament no es preveu res.
• De l'incompliment de l'obligació d'edificar: la declaració l'ha de fer l'Ajuntament, o la DGU per subrogació.

Efectes de la declaració d'incompliment:

• Obertura de la via de constrenyiment, en cas d'impagament.
• Legitimació d'expropiació. S'ha d'executar l'opció en el termini de 2 mesos des de la declaració d'incompliment
• Alienació forçosa en cas de no optar per l'expropiació:
  • Per subhasta o concurs públic:
    • Es pot convocar amb caràcter restringit entre propietaris i empreses que operin en el mateix sector d'urbanització.
    • L'adjudicatari ha d'abonar les despeses d'urbanització i iniciar les obres d'edificació en el termini de 6 mesos. En altre cas, es torna a expropiar.

↑ 2.3. Sistema d'actuació urbanística per reparcel·lació | ↑ Índex de la unitat

L’administració actuant expropia tots els terrenys inclosos en el sector o polígon, executant el planejament i fins i tot l’edificació, per qualsevol de les següents formes de gestió pel que fa als Ajuntaments:

• Gestió indiferenciada. O sigui pel serveis del propi Ajuntament, sense crear cap estructura ni organització especialitzada per aquesta gestió.
• Mitjançant entitat de dret públic (organisme autònom, EPE) o societat privada de capital íntegre municipal.
• Encàrrec de gestió, mitjançant conveni, a una altra administració, entitat de dret públic o societat privada de capital íntegre d’una altra Administració territorial (evidentment, pot ser d’un Ajuntament).
• Concessió, mitjançant concurs. Aquest és un altra dels supòsits en els quals el legislador català preveu la iniciativa dels particulars no propietaris.

La delimitació de l’àmbit d’expropiació s’ha d’acompanyar d’una relació de propietaris i d’una descripció de béns i drets afectats, tal com especifica la legislació d’expropiació forçosa. En altre cas, no operarà la declaració d’utilitat pública i necessitat d’ocupació, fins que no es tramiti conforme a la normativa d’expropiació forçosa la llista de drets i béns afectats, amb els corresponents titulars.

Pel que fa a la mutació demanial, és una figura poc desenvolupada en la normativa local. No obstant, entenc que aquesta es podria produir si es declara de forma expressa aquesta mutació en tot l’expedient d’expropiació. En altre cas, abans de l’expropiació s’hauria de procedir a l’oportuna desafectació del bé de domini públic.

El títol inscribible de l’expropiació en el registre de la propietat, se sotmet a les següents regles (Real Decret 1093/97, del 4 de juliol):

• Acta d’ocupació si s’opta per la inscripció individualitzada de finques.
• Si s’opta per la inscripció conjunta:
  • Descripció de finca o finques resultants, amb els respectius plànols.
  • Realització de les publicacions procedents.
  • Indicació que s’han efectuat les notificacions personals als titulars de dominis i càrregues.

La falta immatriculació de la finca, no és obstacle per a la seva inscripció.

S’ha d’aprovar un projecte amb el següent contingut mínim:

• Causa d’expropiació i referència a l’instrument de planejament que la preveu.
• Identificació del polígon, amb plànol d’emplaçament i parcel•lari a una escala mínima de 1:2000.
• Relació concreta i individualitzada de béns i drets, excepte que ja consti en el planejament o delimitació poligonal, i sense perjudici de les rectificacions que corresponguin.
• Justificació dels criteris de valoració utilitzats.
• Fulls d’apreuament individualitzats de cada finca.
• Fulls d’apreuament d’indemnitzacions per extinció de drets.

El procediment de taxació conjunta, regulat a l’art. 211 RLUC és:

• Aprovació inicial.
• Exposició pública per un mes, amb notificació als interessats dels fulls d’apreuament per tal que puguin presentar observacions o reclamacions.
• Aprovació definitiva.
• Notificació a tots els afectats, advertint-los que la manca de pronunciament en 20 dies es considerarà acceptat el valor. En altre cas, la disconformitat s’ha de fer constar per escrit, transferint-se l’expedient al Jurat d’Expropiació de Catalunya.
• L’aprovació definitiva implica la declaració d’urgència de l’ocupació de béns i drets afectats.

L’expropiació en procediments individualitzats està regulada a l’art. 212 RLUC:

• Formulació de béns i drets afectats.
• Informació pública i audiència als interessats per un termini mínim de 15 dies.
• Aprovació definitiva, que comporta la necessitat d’ocupació.
• Aquests tràmits no són necessaris quan s’hagi efectuat conjuntament amb l’instrument de planejament o delimitació poligonal. En el cas de rectificacions, serà suficient l’audiència als interessats.

↑ Índex de la unitat

← Unitat 1 | Unitat 3 →