Pel que fa a la forma d’adquirir aquests sistemes, s’ha de diferenciar si estan inclosos o no en àmbits d’actuació urbanística.

• a) Sistemes inclosos en àmbits d’actuació urbanística sotmès al sistema de reparcel•lació (gestió urbanística integrada). L’adquisició s’efectuarà per:
  • Cessió obligatòria i gratuïta, mitjançant l’instrument de reparcel•latori oportú.
  • Ocupació directa.
  • Actuacions expropiatòries aïllades, subrogant-se l’administració en els drets i deures del propietari.

• b) Sistemes no inclosos en àmbits d’actuació urbanística sotmès al sistema de reparcel•lació (gestió urbanística aïllada), normalment, s’adquiriran per expropiació.

En el cas que els terrenys destinats a sistemes estiguin inclosos en polígons d’actuació o en sectors de planejament, poden ser discontinus.

• 3.1. Gestió urbanística integrada
• 3.2. Gestió urbanística aïllada
• 3.3. Reversió
• 3.4. Costos d'execució

• 3.1.1. Polígons d’actuació urbanística
• 3.1.2. Reparcel·lació
• 3.1.3. Ocupació directa
• 3.1.4. Cessions anticipades
• 3.1.5. Expropiació

L’art.35 RLUC preveu la possibilitat d’inclusió o vinculació de sistemes urbanístics en sectors o polígons d’actuació, per possibilitar-ne l’adquisició:

• Sòl reservat per a sistemes urbanístics generals inclòs en polígons d’actuació urbanística en sòl urbà, o sectors de planejament derivat resta classificat com a sòl urbà o urbanitzable, segons correspongui.

• Per implantació d’infraestructures i serveis de connexió o la seva ampliació o reforç, el POUM o el POUM poden:
  • Vincular a sectors de sòl urbanitzable reservat a sistemes urbanístics classificats com a sòl urbà o no urbanitzable, als efectes de llur obtenció.
  • Vincular a sectors subjectes a un Pla de millora urbana o polígons d’actuació en sòl urbà no consolidat, sòl reservat a sistemes urbanístics classificats com a sòl no urbanitzable, per a la seva obtenció.

En aquest cas, els terrenys no formen part del sector ni del polígon, ni als efectes de fixar índex d’edificabilitat ni altres paràmetres, ni de compliment d’estàndards. D’acord amb l’art. 133.4 RLUC, no tenen la consideració de finca aportada i no donen dret a l’adjudicació d’aprofitament urbanístic, ni es pot computar la seva superfície als efectes de l’exercici de la iniciativa d’execució del planejament en les modalitats de compensació del sistema de reparcel•lació.

L’objecte bàsic de la reparcel.lació és el repartiment de càrregues i beneficis derivats de l’actuació urbanística entre els propietaris, regularitzant les finques i situant l’aprofitament en zones aptes per a l’edificació, així com efectuar les cessions obligatòries a l’Ajuntament i a l’Administració actuant.

Un dels efectes bàsics de l’aprovació dels projectes de reparcel.lació és la cessió de dret al municipi o a l’Administració actuant si és el cas, dels terrenys de cessió obligatòria, lliures de càrregues i beneficis.

Les modalitats, procediment, contingut i efectes ja s’han analitzat.

↑ 3.1. Gestió urbanística integrada | ↑ Índex de la unitat

El TRLUC (art. 156) ho preveu per a l’obtenció de terrenys afectats a qualsevol tipus de sistema urbanístic, sigui general o local, i que siguin de cessió obligatòria.

La ocupació directa comporta també el reconeixement per part de l’Administració actuant del dret dels propietaris a participar en el repartiment de càrregues i beneficis en un sector o polígon.

Per aquest mateix motiu, l’ocupació directa no es podrà tramitar fins a la publicació de l’aprovació definitiva del planejament o del polígon d’actuació urbanística, per tal de poder concretar l’àmbit de la reparcel•lació en el que es podran fer efectius els drets i obligacions.

El procediment està regulat a l’art. 215 RLUC:

• Requisit previ: aprovació definitiva del planejament o polígon d’actuació.
• Formulació concreta i individualitzada de relació de béns i drets afectats per l’ocupació. Correspon a l’Ajuntament (Alcalde) o a una altra administració urbanística actuant.

El document en concret ha contenir com a mínim les següents determinacions:

• Justificació de la necessitat d’ocupació.
• Concreció de l’àmbit de reparcel•lació en el qual els propietaris faran efectius el seu dret.
• Determinació provisional dels aprofitaments urbanístics susceptibles d’adquisició per part dels propietaris. Aquests es determinaran de forma definitiva en la reparcel•lació.
• Relació de terrenys, béns i drets afectats, així com els seus propietaris.
• Resta de titulars de drets reals sobre els terrenys.
• Exposició pública per un termini d’un mes. Els anuncis s’han d’inserir en el tauler d’anuncis, el BOP, i un diari dels de més divulgació a l’àmbit municipal.
• Audiència simultània pel mateix termini a tots els propietaris i titulars de drets inscrits en el registre de la propietat, i resta de titulars de drets coneguts, amb notificació individualitzada.
• Sol•licitud de pràctica d’anotació marginal de les finques afectades en el registre de la propietat.
• Aprovació definitiva (es competent el mateix òrgan que per a l’aprovació inicial).
• Publicació de l’acord d’aprovació definitiva en el BOP, i notificació individualitzada a tots els interessats.
• Acta d’ocupació. Aquesta s’ha d’aixecar dins el termini d’un mes des de la publicació de l’aprovació definitiva, i en ella hi ha de constar:
  • Lloc i data.
  • Administració actuant, amb potestat expropiatòria.
  • Propietaris i resta de titulars de drets.
  • Identificació dels béns i drets susceptibles d’indemnització (drets reals, plantacions, …)
  • Superfície ocupada.
  • Aprofitaments urbanístics que corresponguin.
  • Polígon d’actuació en el qual es faran efectius aquests drets.
  • Pagament de l’indemnització. Aquesta no comprèn el valor del sòl. Les indemnitzacions que s’hagin avançat computaran a favor de qui les hagi fet en el compte de liquidació de la reparcel•lació.

La inscripció de l’aprofitament està regulat a l’art. 42 RD 1093/1997. Segons aquest, s’obrirà un foli independent per a l’aprofitament de cadascuna de les finques ocupades, al qual s'hi traslladaran els assentaments vigents de la finca ocupada.

Els propietaris mantenen els següents drets:

• Dret a l’aprofitament que s’ha de reconèixer al propietari, per la part que afecta a la part ocupada anticipadament.
• Indemnització per perjudicis causats.
• Passats 4 anys des de l’atorgament de l’acta sense aprovar-se l’instrument reparcel•latori, poden iniciar expedient per determinar el preu just, tal i com es regula a l’art. 114.1 i 2: els titulars dels béns afectats poden advertir a l’administració del seu propòsit d’iniciar l’expedient d’apreuament. Passats dos anys des de l’advertiment sense resposta els propietaris poden presentar full d’apreuament. Amb la seva presentació s'inicia l'expedient d'expropiació per part del ministre de la llei. Si passats 3 mesos l’administració no els accepta, es poden dirigir al Jurat d’Expropiació de Catalunya. Els interessos de retard meriten a partir del moment de presentació del full d’apreuament pels propietaris.

En aquest cas, l’administració se subroga en els drets d’aprofitament dels titulars expropiats.

Està regulada a l’art. 30.2 del RD 1093/1997, que aprova les normes complementàries al reglament per a l’execució de la Llei Hipotecària sobre inscripció en el Registre de la Propietat d’actes de naturalesa urbanística, i a l’art. 131.6 TRLUC.

L’administració actuant, sense consentiment del titular registral, pot inscriure al seu favor les superfícies de cessió obligatòria delimitades per instruments de planejament dirigits a regularitzar o legalitzar terrenys en els quals l’edificació permesa pel Pla estigui totalment consolidada (aquest últim requisit no és necessari segons el TRLUC quan es fa referència a parcel•lacions)

Aquesta inscripció s’efectuarà mitjançant certificació en la qual hi consti:

• Resolució que va acordar l’ocupació de les finques que s’han de cedir i ocupar, especificant el seu destí d’acord amb el Pla.
• Que l’expedient previ a la resolució s’ha notificat als titulars registrals de les finques afectades, i que se’ls ha concedit un termini no inferior a 30 dies per sol·licitar la tramitació del projecte de reparcel•lació, si és el cas.
• Si no procedeix la tramitació de l’expedient de reparcel•lació, la justificació d’aquest fet per haver-se consolidat totalment l’edificació permesa o legalitzada pel planejament que exigeix la cessió.
• Que la resolució no es susceptible de recurs administratiu ni jurisdiccional.

↑ 3.1. Gestió urbanística integrada | ↑ Índex de la unitat

Aquestes abans estaven regulades a l’art. 40 D 303/1997. No obstant, aquest Decret ha estat derogat per la Disposició Derogatòria Primera del Decret 305/206, que aprova el RLUC. Curiosament aquesta figura no està regulada en RLUC, i en principi podria semblar que és un instrument que ja no es pot utilitzar.

Malgrat això, les podríem entendre com una ocupació directa anticipada, amb el vist-i-plau manifest del propietari afectat, o sigui, per mutu acord. Per tant serà aplicable tot el que hem comentat de l’ocupació directa, amb la única diferència que existirà el mutu acord del propietari i dels titulars de drets afectats.

↑ 3.1. Gestió urbanística integrada | ↑ Índex de la unitat

D’acord amb l’art. 34.7 TRLUC, en el cas que sigui necessari avançar en l’obtenció de la titularitat pública de terrenys i no sigui suficient l’ocupació directa, es pot efectuar una actuació expropiatòria aïllada. En aquest cas, l’administració adquirent se subroga en els drets i deures de qui n'era propietari. D’acord amb l’art. 126.4, aquests béns participen en el repartiment de càrregues i de beneficis.

↑ 3.1. Gestió urbanística integrada | ↑ Índex de la unitat

• 3.2.1. Cessions de sòl obligatòries i gratuïtes
• 3.2.2. Expropiació

La formalització de les cessions de sòl obligatòries i gratuïtes quan afecten a actuacions aïllades, no incloses en sectors o polígons, es preveuen als arts. 29 i ss. del RD 1093/1997 i 142 RLUC.

Entenem que aquestes només faran referència al supòsit previst a l’art. 44.2 TRLUC i 40.3.a RLUC, en relació a propietaris de sòl urbà no consolidat no inclòs en àmbits d’actuació urbanística, que tenen l’obligació de cedir, abans de la urbanització, els terrenys destinats a:

• Carrers.
• Qualsevol altre tipus de via del sistema de comunicacions.
• Llurs ampliacions.

Les cessions hauran de ser sempre lliures de càrregues, excepte que la pròpia legislació urbanística prevegi una altra cosa. La formalització d’aquestes cessions està regulada a l’art. 124 RLUC, i es pot fer mitjançant escriptura pública o acta administrativa.

Serà suficient per formalitzar i inscriure la cessió l’acord dels titulars registrals amb l’administració, formalitzat en acta administrativa o en escriptura pública. Tant en el cas d’acta administrativa com d’escriptura pública, es podran efectuar les segregacions o modificacions hipotecàries que siguin necessàries.

Els requisits per a la inscripció de l’acta administrativa, regulats a l’art. 2.2 RD 1093/1997, són:

• Certificació administrativa emesa per duplicat exemplar pel Secretari de l’entitat o òrgan actuant, amb reproducció literal de l’acord adoptat.
• S’ha de fer constar que l’acte ha posat fi a la via administrativa.
• Element de llista de pics. S’han de fer constar les circumstàncies relatives a les persones, drets i finques, en la forma exigida per la legislació hipotecària.

Les cessions que no tinguin el caràcter d’obligatòries, o no es desprenguin de convenis urbanístics, s’ajustaran als requisits formals exigits per a la donació de béns immobles.

D’acord amb l’art 124 RLUC, es pot efectuar:

• Per oferiment de cessió realitzat mitjançant escriptura pública o compareixença davant el/la Secretari/ària municipal. S’entén acceptada per silenci administratiu si després d'un mes no s’ha acordat expressament l’acceptació.
• Mitjançant escriptura pública o acta administrativa.

↑ 3.2. Gestió urbanística aïllada | ↑ Índex de la unitat

L’organisme expropiador ha d’aprovar en tot cas la relació de persones propietàries i de béns i drets afectats.

Per tant, malgrat l’aprovació definitiva d’un Pla urbanístic implica la declaració d’utilitat pública i la necessitat d’ocupació dels terrenys i edificis afectats, és necessari tramitar i aprovar l’esmentada relació, d’acord amb el que preveu la normativa d’expropiació forçosa, en el cas que no s’hagi efectuat de forma simultània amb la tramitació de l’instrument de planejament de què es tracti.

El cost de les expropiacions dutes a terme per raons urbanístiques pot repercutir sobre les persones propietàries que resultin especialment beneficiades per l’actuació urbanística, mitjançant la imposició de contribucions especials.

Si hi ha acord entre les parts, el preu just d’una expropiació pot ser una finca futura que l’Administració expropiant, o el beneficiari de l’expropiació, haurà de transmetre a l’expropiat.

Els que tinguin la seva residència habitual en immobles que s’hagin d’expropiar per raons urbanístiques tenen dret de reallotjament o de retorn.

D'acord amb l'art. 114 TRLUC, passats 2 anys des que s'hagi exhaurit el termini establert pel programa d'actuació urbanística o 5 anys des de l'entrada en vigor d'un POUM, si no s'ha iniciat el procediment d'expropiació dels terrenys destinats a sistemes urbanístics a adquirir per expropiació, els titulars dels béns afectats poden advertir a l'administració del seu propòsit d'iniciar l'expedient d'apreuament. Passats 2 anys des de l'advertiment sense resposta, l'inici de l'expedient es produeix per ministeri de la Llei i els propietaris poden presentar full d'apreuament. Si passats 3 mesos l'administració no els accepta, es poden dirigir al Jurat d'Expropiació de Catalunya.

↑ 3.2. Gestió urbanística aïllada | ↑ Índex de la unitat

L’alteració de l’ús que va motivar l’expropiació (ja sigui mitjançant revisió o modificació de l’instrument d’ordenació) comporta el dret de reversió, excepte en els següents casos:

• Que l’ús dotacional públic que va motivar l’expropiació s’hagués implantat de forma efectiva durant 8 anys.
• Que el nou ús sigui igualment dotacional públic.
• Que l’expropiació ho sigui per formació o ampliació de patrimoni públic del sòl, si el nou ús és compatible amb les seves finalitats.
• Si l’expropiació ho és per a l’execució d’una actuació d’urbanització. En aquest cas, es pot donar el supòsit de reversió o retaxació:
  • Reversió: si han transcorregut 10 anys des de l’expropiació sense que s’hagi acabat la urbanització.
  • Retaxació: quan a través d’una modificació (que no revisió o formulació de nou), s’alterin els usos o edificabilitat del sòl, i això suposi un increment del seu valor.

• Si l’expropiació ho és per incompliment de deures o no haver-se aixecat les càrregues pròpies del règim del sòl.
• En la resta de supòsits en què no procedeixi, d’acord amb la normativa d’expropiació forçosa.
• Si se segreguen el sol o subsòl per destinar-lo a usos privats si es manté l’ús dotacional públic pel que es va expropiar o es compleixin les altres circumstàncies abans exposades.

Per exercir la reversió, s’ha de restituir la indemnització rebuda per l’expropiat (preu d’expropiació), actualitzada d’acord amb l’IPC.

↑ Índex de la unitat

És obligació dels propietaris, tant en sòl urbà no consolidat com en sòl urbanitzable, assumir el cost de les obres d’urbanització. En aquest sentit es pronuncia l’art. 44.1.d TRLUC. Les obres d’urbanització a assumir pels propietaris afecten als espais destinats a vials, parcs i jardins, incloent xarxa de sanejament i d’infraestructures de serveis.

D’acord amb l’art. 45.1.b TRLUC, els propietaris de sòl urbanitzable tenen l’obligació de costejar i executar:

• Les infraestructures de connexió amb els sistemes urbanístics generals exteriors a l’actuació urbanística.
• Obres d’ampliació o reforçament d’aquests sistemes que siguin necessàries.
• Costos d’implantació de les infraestructures de transport públic necessàries perquè la connectivitat del territori sigui l’adequada.

La resta, a càrrec de l’administració.

↑ Índex de la unitat

← Unitat 2 | Unitat 4 →