Saltar al contingut principal

Urbanisme i ordenació del territori

Nombre de lectures: 0

Menú

Codi QR

← Inici del Bloc V | Unitat 2 →

1. El deure de conservació en el nostre dret

"Pertoca al curador de la ciutat fer que els propietaris reconstrueixin les cases derruïdes" (llibre 39, títol 2, apartat 46 del Digesto)

Amb aquestes paraules al·ludia el Digesto al deure dels propietaris de fer reparacions. En podem deduir que el deure dels propietaris de conservar les seves propietats immobles es remunta a temps immemorials, atès que el dret romà ja conté referències a aquesta obligació dominical.

Sense remuntar-nos a temps tan llunyans, fa més d'un segle que el nostre dret positiu comú es refereix a aquesta qüestió, ja que l'article 389 del Codi civil ja es referia, en certa manera, a aquest deure de conservació, quan imposava als propietaris l'obligació d'enderrocar o, si s'escau, d'executar les obres necessàries per evitar la caiguda dels edificis i construccions en general, o de qualsevol de les parts que amenacessin ruïna. És cert, però, que semblava deixar a la sola voluntat del propietari la decisió d'enderrocar o reparar, sens perjudici de la competència que en el precepte esmentat es reconegui l'autoritat per fer enderrocar l'edificació a costa del propietari, quan aquest no compleixi l'obligació imposada.1)

Sobre aquesta aparent llibertat dels propietaris respecte a l'elecció d'una opció o l'altra –enderrocar o reparar– i en la mesura que, respecte a la intervenció de l'autoritat provocada per la inactivitat dels propietaris, aquesta semblava que quedava limitada a ordenar i executar l'enderroc, la doctrina va entendre que "[…] quien puede aniquilar la propiedad ordenando sea demolida, poseerá atribuciones para requerir al dueño que verifique las obras necesarias para evitar su ruina y, en caso de resistencia, ordenar se hagan a su costa […]."2)

Aquest deure de conservació que regula el CC es posa encara més de manifest quan, en cas de caiguda de l'edifici, l'article 391 remet als articles 1907 i 1908 del mateix text legal, que regulen la responsabilitat dels propietaris d'edificis pels danys que la seva ruïna total o parcial pugui produir a tercers, quan aquesta sobrevingui per manca de les reparacions necessàries.
Amb posterioritat, com a conseqüència del naixement en el nostre sistema legal del dret pròpiament urbanístic, amb l'entrada en vigor de la LS de 1956, ja no es planteja aquest problema interpretatiu, en la mesura que aquesta norma habilitava l'autoritat administrativa perquè pogués intervenir exigint als propietaris la realització de les obres de reparació que garantissin la seguretat, la salubritat i l'ornament de les edificacions.

Es tracta, en conseqüència, d'un deure històricament establert per l'ordenament jurídic, en el qual han confluït tres ordres jurídics diferents: d'una banda, l'ordre civil, en imposar al propietari el deure de prevenir el risc futur;3) de l'altra, l'ordre processal, en regular la LEC anterior l'interdicte d'obra ruïnosa,4) per a la interposició del qual restaven legitimats els propietaris de finques adjacents o aquells que haguessin de passar necessàriament pels encontorns, i finalment l'ordre urbanístic, en atorgar competències d'intervenció a l'autoritat administrativa i perfilar una legitimació activa molt més àmplia per iniciar el procediment.

Si en un principi la finalitat d'aquestes disposicions del nostre dret obeïa a garantir la seguretat de les persones i dels béns, posteriorment, com ha assenyalat algun autor,5) amb la noció de progrés i desenvolupament, va obeir a la identificació de la renovació del parc immobiliari, per passar, actualment, a recollir noves idees socials recollides per la nostra legislació, relacionades amb la importància de promoure les condicions necessàries per protegir el medi ambient, en qualsevol de les seves manifestacions, i el patrimoni històric.

Podem dir, per tant, que el nostre sistema legal actual, tant el privat,6) com l'urbanístic, imposa als propietaris de terrenys i edificacions el mateix deure de conservació i el configura com a part del contingut del dret de propietat derivat de la seva funció social.7) Per tot això es dedueix que l'abast del deure esmentat està íntimament relacionat amb la delimitació de la funció social que tota propietat comporta.8)

A continuació analitzarem els punts següents:

1.1 Delimitació del contingut del dret de propietat

S'ha de tenir en compte que l’article 33.2 de la Constitució espanyola trasllada al legislador ordinari competent per raó de la matèria la tasca de delimitar el contingut del dret de propietat que la seva funció social comporta. 9) En els articles 45 i 46, respectivament, estableix el deure que té tothom de conservar el medi ambient i els béns que integren el patrimoni històric, cultural i artístic, sigui quin sigui el seu règim jurídic i la seva titularitat, com a conseqüència lògica del reconeixement de tots a gaudir d’un medi ambient adequat per al desenvolupament de la persona.

Aquestes disposicions constitucionals, el legislador ordinari les va recollir posteriorment en el dret positiu, inicialment a l’article 19 de la derogada LRSV, i actualment a l’article 9 del Reial decret legislatiu 2/2008, de 20 de juny, pel qual s’aprova el text refós de la Llei del sòl (TRLS), i actualment als articles 11 i següents del Reial decret legislatiu 7/2015, de 30 d'octubre, pel qual s'aprova el text refós de la Llei del sòl i rehabilitació urbana, en endavant TRLSRU.

Actualment, l’article 15 del TRLSU imposa als propietaris de tota classe de terrenys, instal·lacions, construccions i edificacions el deure de dedicar-los a usos que siguin compatibles amb l'ordenació territorial i urbanística, de conservar-los en les condicions legals de seguretat, salubritat, accessibilitat universal i ornament i la resta que exigeixin les lleis per servir de suport a aquests usos, així com d’efectuar les obres addicionals per motius turístics o culturals, o per a la millor qualitat i sostenibilitat del mitjà urbà fins on arribi el deure legal de conservació, en la mesura que el seu incompliment, tal com determina de forma expressa l’article 49.1 del TRLSU, habilita l’Administració per expropiar-los per incompliment de la funció social de la propietat.

Fer possible aquesta conservació, com es dedueix d’aquest mateix precepte, comporta l’obligació dels propietaris a fer obres de conservació, que han de ser sufragades per aquests o per l’Administració, segons excedeixin o no del deure legal de conservació que els correspon. Ara bé, com assenyala aquest precepte, quan l’excedeixin per obtenir millores d’interès general –obres necessàries per motius turístics o culturals, o per millorar la qualitat o la sostenibilitat del mitjà urbà–, han d’anar a càrrec de l’entitat que les ordeni. De fet, el mateix precepte estableix que quan l’Administració ordeni als propietaris obres per motius turístics o culturals o per millorar la qualitat o la sostenibilitat del mitjà urbà, el deure de sufragar les obres es limita a la meitat del valor actual de construcció d’un immoble de nova planta, equivalent a l’original en relació amb les característiques constructives i la superfície útil, efectuat amb les condicions necessàries perquè la seva ocupació sigui autoritzable o, en el seu cas, resti en condicions de ser legalment destinat a l’ús que li sigui propi.

Així, i d’una manera molt més precisa que les legislacions anteriors, aquest article del TRLSU intenta delimitar de manera més concreta els contorns del deure de conservació, i per això distingeix el tipus o la situació del sòl en què ens trobem i la situació de sòls edificats o no, en els termes següents:

a) Sòl en situació d'urbanitzat

El deure d’ús i conservació d’aquest sòl comporta completar la urbanització dels terrenys amb els requisits i les condicions establerts per a la seva edificació. Quan l’Administració imposa actuacions de rehabilitació edificadora i de regeneració i renovació urbanes, li comporta participar en la seva execució en el règim de distribució de beneficis i càrregues que correspongui.

També implica, quan així ho estableixi l’ordenació urbanística i en les condicions que aquesta estableixi, el deure d’edificar en els terminis establerts.

b) Sòl rural o vacant d'edificació

En aquest sòl,10) en canvi, el deure de conservació implica costejar i executar les obres necessàries per mantenir els terrenys i la massa vegetal en condicions que evitin riscos d’erosió, incendi, inundació, així com danys o perjudicis a tercers o a l’interès general, incloent-hi els mediambientals; garantir la seguretat o la salut públiques, prevenir la contaminació del sòl, de l’aigua o de l’aire i les immissions contaminants indegudes en altres béns i, si s’escau, recuperar-los d’aquestes en els termes que disposat la seva legislació específica; i assegurar l’establiment i el funcionament dels serveis derivats dels usos i de les activitats que es desenvolupin al sòl.

En aquests tipus de sòls, a aquest deure de conservació bàsic, s’ha d’afegir el compliment de les normes addicionals de protecció que estableixi la legislació aplicable i les obligacions següents:

  • Sòl en situació rural no sotmès al règim d’una actuació d’urbanització. S’afegeix el deure de satisfer les prestacions patrimonials que estableixi la legislació urbanística per legitimar els usos privats del sòl no vinculats a l’explotació primària, i el de costejar i, en el seu cas, executar les infraestructures de connexió de les instal·lacions i les construccions autoritzables, amb les xarxes generals de serveis i entregar-les a l’Administració competent perquè les incorpori al domini públic, quan hagin de formar part d’aquest, amb prohibició expressa tant d’efectuar parcel·lacions urbanístiques, com divisions, segregacions o fraccionaments contraris a la legislació agrària, forestal o de naturalesa similar.
  • Sòl en situació rural sotmès al règim d’una actuació de transformació urbanística. En aquest cas el deure de conservació implica assumir, com a càrrega real, la participació en els deures legals de la promoció de l’actuació en un règim de distribució equitativa de beneficis i càrregues. També, el de permetre ocupar els béns necessaris per efectuar les obres, si s'escau, al responsable d’executar l’actuació, en els termes establerts per la legislació d’ordenació territorial i urbanística aplicable.

c) Edificacions

Quan es tracti d’edificacions, el deure de conservació ha de comprendre, a més de les obligacions anteriors, la realització dels treballs i les obres necessàries per satisfer, amb caràcter general, els requisits bàsics de l’edificació establerts a l’article 3.1 de la Llei 38/1999, de 5 de novembre, d’ordenació de l’edificació, relatius a la funcionalitat, la seguretat i l’habitabilitat, i per adaptar-les i actualitzar les seves instal·lacions a les normes legals explícitament exigibles en cada moment. Aquestes obres, quan tinguin per objecte els deures addicionals relatius a la millora de la qualitat i la sostenibilitat del mitjà urbà, poden consistir en l’adequació, parcial o completa, de totes o algunes de les exigències bàsiques establertes en el Codi tècnic de l’edificació, segons el nivell de qualitat que l’Administració consideri que ha de ser assolit en cada cas.

Aquestes disposicions, tanmateix, s’han d’entendre complementades amb el que disposi cada legislació autonòmica en matèria d’urbanisme i, en el règim comú, amb les disposicions que conté l’article 181 i següents del TRLS de 1976, i l’article 10 i següents del RDU.
Així doncs, podem concloure que el deure de conservació va implícit, com a conseqüència de la seva funció social, en el dret de propietat 11) i obliga el seu titular a suportar el cost econòmic de la realització de les obres de conservació corresponents i ineludibles. Així es desprèn clarament de la jurisprudència del Tribunal Suprem 12) quan, dins del contingut normal del dret de propietat immobiliària, configura el deure legal urbanístic dels propietaris de mantenir els edificis i terrenys en condicions de seguretat, salubritat i ornament públics. Com assenyala aquest Tribunal en una sentència posterior,13) l’ordenament urbanístic estableix una definició del contingut normal del dret de propietat del qual formen part autèntics deures, entre els quals el de conservació.


↑ Índex de la unitat

1.2 Abast del deure de conservació

Les obres de conservació, com ja va assenyalar el Tribunal Constitucional en la Sentència 61/1997, no han d’excedir del límit raonablement exigible. Així doncs, l’excés sobre el límit esmentat ha de donar lloc a indemnització.14) Així les ordenacions que imposin vinculacions o limitacions singulars amb vista a la conservació dels edificis, en què s’excedeixin els deures legalment establerts, confereixen dret a indemnització, llevat que, com va assenyalar el Tribunal Suprem,15) apareguin imposades en un pla que contingui mesures compensatòries, com la concessió d’ajuts o subvencions. Per això l’article 197.2 del TRLUC, quan fa referència al pagament del cost de les obres, es refereix tant als propietaris com a l’Administració, segons si aquestes superen el límit del deure exigible als propietaris per perseguir l’obtenció de millores d’interès general.

La delimitació de les obres es deriva, en conseqüència, tant de les disposicions de la legislació urbanística i de les de la legislació especial16) –així succeeix respecte del patrimoni històric artístic–, com de les de la legislació sectorial i de la relativa a medi ambient; però també de les determinacions dels plans urbanístics i de les que contenen les ordenances i els reglaments locals.

Aquesta delimitació depèn de la idea legal del concepte d’habitabilitat i hi influeixen les determinacions de la Llei 38/1999, de 5 de novembre, d’ordenació de l’edificació. Concretament, l’article 3 d’aquesta Llei estableix els requisits bàsics de l’edificació relatius a la funcionalitat, la seguretat i l’habitabilitat, amb la finalitat, tal com expressament disposa el precepte esmentat, de garantir la seguretat de les persones, el benestar de la societat i la protecció del medi ambient, no solament com a requisits de projecció tècnica i construcció, sinó també com a requisits i, en conseqüència, límits, de conservació i manteniment. Per això l’article 16 estableix com a obligació dels propietaris el fet de conservar en bon estat l’edificació, mitjançant un ús i un manteniment adequats, així com de rebre, conservar i transmetre la documentació de l’obra executada i les assegurances i garanties amb què aquesta compti.

Pel que fa a la conservació dels habitatges, també cal tenir en compte el que estableixen l’article 29 i següents de la Llei 18/2007, de 28 de desembre, reguladora a Catalunya del dret a l’habitatge (en endavant, LDH), en els quals es regula la conservació i la rehabilitació del parc immobiliari residencial.

El problema és delimitar fins on abasta el deure normal de conservació que va implícit en el dret de propietat, i a partir de quin moment ens trobem amb obres que excedeixen el deure esmentat i, en cas de ser imposades,17) han de ser objecte de compensació, pel fet de constituir vinculacions singulars. Per això hem d’acudir al que han anat dictaminant els tribunals, que en la delimitació d’aquest concepte han establert les directrius següents:

  • S’han de referir a obres parcials, de cost no excessiu i en relació amb una edificació en bon estat general;18) és a dir, s’ha de tractar d’obres normals que, encara que afectin estructura o suposin reconstrucció, siguin de poca importància qualitativa o quantitativa o tinguin un abast parcial.
  • S’ha de tractar d’obres ordinàries, reparables per mitjans tècnicament normals,19) que no han de comportar la demolició i posterior reconstrucció d’elements arquitectònics essencials i costosos.20)

En conseqüència, s’inclouen dins de les obres derivades del deure de conservació, les obres normals de reparació i manteniment dels edificis que, en general, es troben en bon estat, en el sentit que no hagin esgotat de manera generalitzada les seves estructures o fonaments, com a elements fonamentals de la construcció, i no siguin excessivament costoses en relació amb el valor de l’edificació, ni de reparació tècnicament complexa.

Totes les altres obres que excedeixin aquests límits, o bé constitueixin vinculacions singulars derivades de plans de protecció o rehabilitació, pel valor històric, artístic o cultural de les edificacions, que excedeixin els límits legalment establerts, necessiten compensacions singulars; o bé no s'hi poden imposar, ja que afecten edificacions o construccions en estat de ruïna, per això l'article 15.2 delTRLSRU estableix actualment que quan s’ordeni o s’imposi al propietari l’execució d’obres per motius artístics o culturals, o per millorar la qualitat o la sostenibilitat del medi urbà, el seu cost no pot excedir del 50% del cost de construcció d’un immoble de nova planta equivalent a l’original, en relació amb les característiques constructives i la superfície útil, realitzat amb les condicions necessàries perquè la seva ocupació sigui autoritzable o, si s'escau, resti en condicions de ser legalment destinat a l’ús que li sigui propi.

Aquest límit pot ser elevat per la legislació autonòmica al 75% d’aquest cost de reposició en els supòsits d’execució subsidiària de les obres per l’Administració.

En conseqüència, qualsevol ordre que superi aquests percentatges comporta que sigui l’Administració qui sufragui l’excés, com de manera expressa disposa l’article 197.2 del TRLUC, que després d’establir que els propietaris han d’assumir el cost de les obres de conservació d’acord amb la legislació aplicable en cada cas, determina que cal tenir en compte l’excés sobre el límit dels deures dels propietaris quan es tracti d’obtenir millores d’interès general.

Ara bé, si des del punt de vista temporal, el deure de conservació s’inicia, respecte de les construccions, a partir del moment en què el propietari fa efectiu el dret d’edificació derivat del planejament urbanístic, consolidant una determinada construcció, i és inherent a la seva propietat successiva, també cessa quan, com anteriorment ja hem apuntat i ha assenyalat la jurisprudència,21) el deteriorament arriba al punt que ens trobem davant una situació de ruïna de l’immoble,22) o bé pel seu elevat cost de reparació en comparació amb el valor del bé, o bé per motius urbanístics que impossibiliten la realització d’obres de consolidació de l’immoble, o bé per desgast o esgotament generalitzat dels seus elements estructurals o fonamentals, la reparació dels quals necessita mitjans tècnics que excedeixen la normalitat.23)


↑ Índex de la unitat

1.3 Administracions competents per vetllar pel compliment del deure de conservació

Pel que fa a les administracions competents per vetllar pel compliment d’aquests deures, tradicionalment i de manera constant, tant la nostra legislació urbanística com la nostra legislació de règim local, han encomanat aquesta funció als ens locals –ajuntaments i diputacions provincials–, juntament amb altres organismes competents, com les comissions d’urbanisme, enquadrades originàriament en l’Administració de l’Estat i actualment en la de les comunitats autònomes amb competències en la matèria. Així ho establien, d'una banda, l’article 181 i següents del TRLS de 1976, i l’article 10 i següents delRDU; i, de l'altra, l’article 5.c delRSCL.

Actualment, correspon a la legislació de les comunitats autònomes determinar el paper de cada administració, concretament de l’autonòmica i de la local, en la salvaguarda del compliment d’aquestes obligacions. Per això, les legislacions autonòmiques adopten diferents fórmules. Algunes, com la legislació autonòmica de les Balears, adopten una fórmula genèrica, similar a la de la legislació comuna, en atribuir la competència als ajuntaments i altres organismes competents en matèria de disciplina urbanística, sense precisar-les.

Davant d’aquestes solucions genèriques, hi ha altres legislacions autonòmiques que atribueixen als ajuntaments la competència per dictar les ordres d’execució corresponents, amb vista a imposar la realització d’aquestes obres de conservació. Tanmateix, també n’hi ha d’altres que no solament es decanten per atorgar aquesta potestat als ajuntaments, sinó que assignen la competència als alcaldes, com succeeix amb la legislació valenciana, en la qual només s’atorguen competències per dictar ordres d’execució als òrgans autonòmics competents en matèria de patrimoni cultural, un cop escoltat l’ajuntament respectiu, quan es tracti d’edificis catalogats.

La mateixa solució adopta les Canàries respecte dels béns declarats d’interès històric artístic o que es trobin en tràmit de declaració, encara que la legislació d’aquesta comunitat, en els altres supòsits, atribueixi la competència tant als ajuntaments, sense precisar l’òrgan municipal concret, com als cabildos insulars.

La legislació catalana24) també es decanta per delimitar l’òrgan municipal al qual s’atribueix la competència. I encara que és cert que la legislació urbanística no s’hi pronuncia, sinó que en deriva la concreció, amb caràcter general, a la legislació de règim local, l’article 99 del ROAS assumeix aquesta funció amb caràcter general respecte de totes les ordres individuals de manament, i atribueix al president de l’ens local la competència per dictar-les, excepte que les ordenances l’atribueixin a un altre òrgan.

Del que s’ha exposat es desprèn que la competència correspon, amb caràcter habitual, als municipis, atesa la indubtable existència d’interessos municipals en joc, que prevalen sobre els supramunicipals, en particular tenint en compte els dictats imposats, tant per la Carta europea d'autonomia local 25) com per la LRJPAC i, pel que fa a Catalunya, per l’article 84.3 de l’Estatut d’autonomia, a l’hora que el legislador atribueixi la competència a un nivell o altre d’administració. Encara que, a diferència de la nostra, la majoria de les legislacions autonòmiques no identifiquen en concret l’òrgan al qual, dins de l’Administració municipal, li correspon la titularitat de la competència, el cert és que, per aplicació del que disposa l’article 21.1.s de laLRBRL, aquesta competència ha de correspondre als alcaldes, ja que, segons el precepte esmentat, les competències que les lleis assignin al municipi, quan no les atribueixin a altres òrgans municipals 26), pertoquen a aquest òrgan unipersonal.


↑ Índex de la unitat

← Inici del Bloc V | Unitat 2 →

1) Aquest concepte d'autoritat, segons la STS de 24 de maig de 1972, comprenia tant l'autoritat judicial, a través de l'interdicte d'obra ruïnosa regulat pels articles 1676 a 1685 de l'anterior LEC, com l'autoritat administrativa i, concretament, els ajuntaments, perquè afecta la funció de policia urbanística.
2) José M. Manresa i Navarro, Comentaris al Codi Civil Espanyol, Editorial Reus, 1934.
3) En el dret civil català és disposat actualment als articles 546-11 i 546-12 de la Llei 5/2006, de 10 de maig, per la qual s'aprova el llibre V del Codi civil de Catalunya, relatiu als drets reals, en regular les relacions de veïnatge, que ha substituït amb relació a aquesta qüestió les exigües disposicions que contenia anteriorment el Text refós de la compilació de dret civil de Catalunya, aprovada pel Decret legislatiu 1/1984, de 19 de juliol. En aquests dos preceptes es regulen les edificacions en mal estat i els arbres perillosos, i l'estat de necessitat o deure de tolerar la interferència de persones en la propietat, per evitar un perill present, imminent i greu.
4) Avui la LEC 1/2000, de 7 de gener, en l'article 250.1.6, regula un procés sumari que, a diferència de la LEC anterior, no disposa l'adopció de mesures precautòries, sens perjudici que aquestes es puguin sol·licitar com a mesures cautelars abans o juntament amb la demanda corresponent, que cal tramitar pel judici verbal que regula aquest precepte.
5) Ricardo Santos Díez i Julio Castelao Rodríguez, Derecho Urbanístico. Manual para Juristas y Técnicos, Publicacions Abella, 1999.
6) L'article 9 de la Llei 49/1960, de 21 de juliol, de propietat horitzontal, en la nova redacció donada per la Llei 8/1999, de 6 d'abril, imposa al propietari el deure de mantenir en bon estat de conservació el seu propi pis o local i les instal·lacions privatives, en termes que no perjudiquin la comunitat o els altres propietaris, de rescabalar dels danys que s'ocasionin per la seva negligència o la de les persones per les quals hagi de respondre, així com el de permetre en el seu habitatge o local les reparacions que exigeixi el servei de l'immoble i permetre les servituds imprescindibles requerides per efectuar obres o actuacions i crear serveis comuns duts a terme o acordats d'acord amb la llei. En l'article 10 d'aquesta Llei s'especifica l'obligació de la comunitat d'efectuar les obres necessàries per al sosteniment i la conservació adequats de l'immoble i dels seus serveis, de manera que reuneixi les degudes condicions estructurals, d'estanqueïtat, habitabilitat i seguretat, i també que han de respondre individualment de les sancions que es derivin de l'incompliment o del retard de les ordres d'execució dictades per l'autoritat competent, els propietaris que s'hi oposin o les retardin injustificadament.
7) STS de 8 de juny i de 8 de juliol de 1993 (art.4518 i 5589.
8) En el dret civil català –articles 541-2 i 545-2 de la Llei 5/2006, de 10 de maig, del llibre V del Codi civil de Catalunya, relatiu als drets reals– les facultats derivades del dret de propietat se supediten al seu exercici conforme a la seva funció social i dins dels límits i amb les restriccions establertes per les lleis, entre les quals es troben les restriccions en interès públic derivades de les legislacions relacionades amb el planejament territorial i urbanístic i les directrius del paisatge, l'habitatge, la protecció dels espais naturals i del medi ambient, etc.
9) Concretament al legislador estatal, segons la STC 61/1997, de 20 de març, ja que es tracta del desenvolupament o afecta un dret constitucional.
10) De fet, quan aquest tipus de sòl no es trobi sotmès al regim d’una actuació d’urbanització, l’exercici de les facultats d’ús, gaudi i explotació, així com la de disposició, comporta per al propietari, en el dret estatal, el deure de pagar i executar les obres i els treballs necessaris per conservar-lo en l’estat legalment exigible o de restaurar aquest estat, tant pel que fa al sòl com a la seva massa vegetal, així com satisfer les prestacions patrimonials que en el seu cas es puguin establir per legitimar usos privats del sòl no vinculats a la seva explotació primària, i pagar o, si s'escau, executar les infraestructures de connexió de la instal·lació, la construcció o l’edificació amb les xarxes generals de serveis i lliurar-les a l’Administració competent per incorporar-les al domini públic, quan hagin de formar part d’aquest. També implica, respecte de la facultat de participar en l’execució de les actuacions d’urbanització, assumir com a càrrega real la participació en els deures legals de la promoció de l’actuació, en règim de distribució equitativa de beneficis i càrregues, i permetre que el responsable d’executar l’actuació ocupi els béns necessaris per dur a terme les obres.
11) En la legislació canària s’inclou expressament, dins del contingut urbanístic de la propietat del sòl, el deure de conservar en bones condicions de salubritat i ornament les construccions o instal·lacions existents perquè compleixin sempre els requisits mínims exigibles per autoritzar-ne l'ús i, en el seu cas, a rehabilitar-les sempre que l’import de les obres a realitzar no superin el 50% del cost de nova construcció amb característiques similars.
12) Les STS de 12 i 20 de març de 1991 (art. 1990 i 2007), de 22 de gener i de 24 de juny de 1992 (art. 764 i 5524), de 8 de juny i de 27 de juliol de 1993 (art. 4520 i 5589), de 18 d’abril de 1994 (art. 2814) i de 29 de novembre de 1996 (art. 8442), entre moltes altres.
13) STS de 12 de setembre de 1997 (art. 6791).
14) STS de 6 de juliol de 1995 (art. 5527).
15) STS de 18 de desembre de 1996 (art. 9525).
16) S’han de tenir en compte, amb relació a aquest aspecte, les determinacions dels articles 3 i 16 de la Llei 38/1999, de 5 de novembre, d’ordenació de l’edificació. Pel que fa a la legislació autonòmica, a la Comunitat de Madrid, la Llei 2/1999, de 17 de març, sobre mesures per a la qualitat de l’edificació; a Extremadura, el Decret legislatiu 2/2006, de 12 de desembre, que estableix un impost sobre el sòl sense edificar i les edificacions ruïnoses; i a Catalunya, la Llei 18/2007, de 28 de desembre, reguladora del dret a l’habitatge i el Decret 141/2012, de 30 d’octubre, determinen les condicions mínimes d’habitabilitat dels habitatges necessàries per obtenir la cèdula d’habitabilitat.
17) Normalment aquestes obres deriven de plans especials de protecció del patrimoni històric artístic o de catàlegs de béns d’interès cultural, que acostumen a anar acompanyats de mesures compensatòries, com els ajuts econòmics o els beneficis fiscals.
18) Les STS de 27 de gener de 1988 i de 3 de juliol de 1990 (art. 459 i 6011).
19) La STS de 4 de març de 1996 (art. 2018) defineix aquest concepte.
20) Aquesta limitació es deriva, com assenyala el TS en la Sentència de 4 de febrer de 1992, del fet que actualment la ciència arquitectònica permet reconstruir un edifici mantenint-ne l'estructura i les característiques fonamentals originals.
21) STS de 31 de març de 2000 (art. 6135).
22) Pel que fa al deure de conservació i rehabilitació dels habitatges, vegeu l’article 31 de la Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l’habitatge a Catalunya.
23) En aquest últim supòsit, sens perjudici que quan aquest deteriorament general derivi de l’incompliment del deure de conservació, pugui donar lloc a responsabilitats respecte de tercers afectats.
24) Art. 197.3 del TRLUC i art. 77 delRPLU.
25) L’article 4.3 de la Carta europea d'autonomia local estableix que l’exercici de competències públiques, de manera general, ha d'incumbir preferentment a les autoritats més properes als ciutadans, i a continuació fixa que l’atribució d’una competència a una altra autoritat ha de tenir en compte l’amplitud o la naturalesa de la tasca o les necessitats d’eficàcia o economia.
26) STS de 6 de maig de 1998 (art. 3614).
Torna a munt