En aquest sentit es pronuncia l’article 38 TRLUC quan preveu que els drets i els deures de les persones propietàries de sòl són els que estableix aquesta Llei, en el marc de la legislació aplicable en matèria de sòl, i s’han d’exercir i complir, respectivament, d’acord amb les determinacions d’aquesta Llei pel que fa al planejament, la gestió i l’execució en matèria urbanística. A aquests efectes, els propietaris o propietàries de sòl tenen l’obligació de destinar-lo a l’ús previst per l’ordenació urbanística, havent complert les càrregues que imposa.

Semblantment, es pronuncia a l’article 27 RLUC quan preveu que les persones propietàries de sòl i d’altres béns immobles tenen dret a utilitzar, a gaudir i a disposar-ne dins dels límits i amb compliment dels deures establerts en la legislació i el planejament urbanístics i en la resta de normes aplicables, les quals delimiten el contingut urbanístic del dret de propietat i defineixen la seva funció social.

L’article 24 TRLUC preveu que el règim urbanístic del sòl es determina per la classificació, la qualificació en zones o sistemes i la inclusió en un sector de planejament urbanístic derivat o en un polígon d’actuació urbanística. Per tant aquests conceptes determinaran el conjunt de drets i deures de les persones propietàries de sòl.

L’article 25 TRLUC i l’article 30 RLUC estableixen que els plans d’ordenació urbanística municipal classifiquen tot el sòl del territori en sòl urbà (en les categories de consolidat o no consolidat), sòl no urbanitzable i sòl urbanitzable (en les categories de delimitat o no delimitat).

S’ha de tenir en compte que quan parlem de drets i deures de les persones propietàries de cada classe de sòl no podem afirmar que els drets tinguin absoluta independència respecte als deures. Més aviat al contrari. Els drets i els deures es relacionen internament, ja que una mateixa acció pot ser tractada, des del punt de vista urbanístic, des d’una perspectiva d’exercici de la facultat d’un dret i també des d’una perspectiva de compliment d’una obligació que imposa la funció social del dret de propietat.

Analitzem a continuació les diferents classes de sòl i alhora els altres conceptes que modularan el règim jurídic de la propietat del sòl, tenint en compte que ho hem de fer des de la perspectiva de configuració de dret/deure, com les dues cares de la mateixa moneda, com és el dret de propietat.

• 3.1. Règim jurídic del sòl urbà
• 3.2. Règim jurídic del sòl urbanitzable
• 3.3. Règim jurídic del sòl no urbanitzable
• 3.4. Règim jurídic dels usos i obres provisionals

El simple fet que el terreny es confronti amb carreteres i vies de connexió interlocal i amb vies que delimiten el sòl urbà no comporta que el terreny tingui la condició de sòl urbà. Malgrat que la jurisprudència del Tribunal Superior de Justícia de Catalunya (Sentències 207/2010 del 10 de març, 231/2010, del 12 de març i 305/2010 del 16 d’abril de 2010) afirma que la classificació com a sòl urbà d’un determinat terreny és reglada, creiem que, aquest primer supòsit de sòl urbà no comporta necessàriament que l’Administració Pública es trobi davant de l’exercici d’una potestat reglada sinó davant de l’exercici d’una potestat discrecional.

Així la discrecionalitat a l’hora de classificar un terreny com a sòl urbà vindrà marcada per aquests extrems:

• Si un terreny disposa de tots els serveis urbanístics bàsics, és a dir, de tots els serveis que enumera l’article 27 TRLUC i està integrat en el teixit urbà (xarxa viària que tingui un nivell de consolidació suficient per permetre la connectivitat amb la trama viària bàsica municipal, xarxes d’abastament d’aigua i de sanejament i subministrament d’energia elèctrica amb les característiques adequades per a l’ús del sòl previst pel planejament urbanístic que el classifica). L’Administració Pública podrà classificar aquest sòl com a sòl urbà i si no ho fa ho haurà de justificar oportunament. S’ha de tenir present que la mera confrontació del terreny amb la xarxa viària no confereix automàticament la condició de sòl urbà al terreny, ja que és necessària la concurrència de tots els serveis urbanístics bàsics i la seva integració en el teixit urbà.

• Si un terreny està comprès en una àrea consolidada per l’edificació de, com a mínim, dues terceres parts de llur superfície edificable i està integrat en el teixit urbà, l’Administració Pública podrà classificar aquest sòl com a sòl urbà i si no ho fa ho haurà de justificar oportunament.

• Els terrenys que, en execució del planejament urbanístic, assoleixen el grau d’urbanització que aquest determina. En aquest cas si un terreny ha estat objecte d’urbanització en execució d’un instrument de planejament urbanístic, l’Administració Pública haurà de classificar aquest sòl com a sòl urbà i per tant no queda cap marge per a la discrecionalitat administrativa.

L’article 30 TRLUC preveu que es troben en aquesta categoria:

1. Els terrenys que tenen la condició de solar, d’acord amb l’article 29 TRLUC. Tenen la consideració de solar els terrenys classificats com a sòl urbà que siguin aptes per a l’edificació, segons llur qualificació urbanística, i que compleixin els requisits següents:
   • Que estiguin urbanitzats d’acord amb les determinacions establertes pel planejament urbanístic o, en tot cas, si aquest no les especifica, que disposin dels serveis urbanístics bàsics assenyalats per l’article 27.1 i que s'enfrontin amb una via que disposi d’enllumenat públic i estigui íntegrament pavimentada, inclosa la zona de pas de vianants.
   • Que tinguin assenyalades alineacions i rasants, si el planejament urbanístic les defineix.
   • Que siguin susceptibles de llicència immediata perquè no han estat inclosos en un sector subjecte a un pla de millora urbana ni en un polígon d’actuació urbanística pendents de desenvolupament.
   • Que, per edificar-los, no s’hagin de cedir terrenys per destinar-los a carrers o a vies amb vista a regularitzar alineacions o a completar la xarxa viària.
2. Els terrenys als quals només manca, per assolir la condició de solar, assenyalar les alineacions o les rasants, o bé completar o acabar la urbanització en els termes assenyalats per l’article 29.a, tant si han estat inclosos amb aquesta finalitat en un polígon d’actuació urbanística o en sector subjecte a un pla de millora urbana com si no hi han estat inclosos.

L’article 31 TRLUC i l’article 31 RLUC preveuen que es troben en aquesta categoria:

• El sòl urbà diferent del consolidat.

• Sòl urbà consolidat que el planejament urbanístic general el sotmet a actuacions de transformació urbanística incorporant-lo en sectors subjectes a un pla de millora urbana o en polígons d’actuació urbanística, o quan deixa de complir les condicions de les lletres b i d de l’article 29 com a conseqüència de la nova ordenació.

• Terrenys urbans, no inclosos en sectors ni en polígons d’actuació urbanística, que estan destinats en part a vialitat objecte de cessió obligatòria i gratuïta pel fet que aquesta cessió és necessària perquè la resta del sòl adquireixi la condició de solar i es pugui construir d’acord amb les determinacions del planejament urbanístic general.

Segons preveu l’article 41 TRLUC, un dels principals drets i alhora deure de les persones propietàries de sòl urbà és el dret a edificar amb conformitat amb les determinacions del planejament urbanístic i mitjançant l’atorgament de la llicència d’edificació corresponent, si assoleix la condició de solar. No obstant, en determinats casos també s’admet que les obres d’edificació siguin simultànies a les d’urbanització o de reurbanització, si prèviament es presta la garantia i s’executen els elements d’urbanització en els termes que preveu l’article 237 RLUC. També s’ha de tenir en compte que si per a l’edificació de sòl urbà és necessària la reparcel·lació del sòl, aquesta ha d’haver estat aprovada per l'acord que hagi guanyat fermesa en via administrativa.

En el mateix sentit l’article 42 TRLUC preveu que les persones propietàries de sòl urbà tenen dret a executar o a acabar les obres d’urbanització perquè els terrenys assoleixin la condició de solar, i a edificar, sota les condicions establertes per aquesta Llei i pel planejament urbanístic, els solars resultants.

.

Pel que fa als drets/deures de les persones propietàries de sòl urbà consolidat, l’article 42TRLUC i els articles 37 i 38 RLUC n’enumeren els següents:

• Sufragar i, si s'escau, executar la urbanització necessària perquè els terrenys assoleixin la condició de solars, prèvia tramitació i aprovació dels instruments de planejament i de gestió corresponents en el cas que els terrenys estiguin inclosos en l'àmbit d'aplicació d'un instrument de planejament urbanístic.

• Edificar els solars resultants en els terminis i d’acord amb les determinacions que estableix el TRLUC i el planejament urbanístic.

• Executar en els terminis establerts pel planejament urbanístic la construcció de l’habitatge protegit que eventualment els correspongui.

.

Pel que fa als drets/deures de les persones propietàries de sòl urbà no consolidat, hem de distingir si els terrenys estan inclosos en àmbits d’actuació urbanística o no ho estan.

En el cas de les persones propietàries de sòl urbà no consolidat inclòs en un àmbit d’actuació urbanística els articles 43 i 44 TRLUC i l’article 40 RLUC enumeren els següents drets/deures:

a) Cedir a l’administració actuant, gratuïtament, el sòl corresponent al 10% de l’aprofitament urbanístic dels sectors subjectes a un pla de millora urbana o dels polígons d’actuació urbanística que tinguin per objecte alguna de les finalitats a què fa referència l’article 70.2.a TRLUC

Excepte en els supòsits següents:

• En el cas d'àrees residencials estratègiques, les persones propietàries han de cedir el sòl corresponent al percentatge que el pla director estableixi, que pot ésser de fins a un 15% de l’aprofitament urbanístic del sector.
• En el cas que per mitjà d'una modificació del planejament urbanístic general s'estableixi un nou polígon d'actuació urbanística que tingui per objecte una actuació aïllada de dotació a què fa referència la disposició addicional segona TRLUC, el 10% de l'increment de l'aprofitament urbanístic que comporti l'actuació de dotació respecte a l'aprofitament urbanístic atribuït als terrenys inclosos en l'actuació, excepte que la modificació del planejament corresponent incrementi el sostre edificable de l'àmbit de l'actuació, supòsit en el qual el percentatge esmentat és del 15% de l'increment de l'aprofitament urbanístic.
• En el cas que per mitjà d'una modificació del planejament urbanístic general s'incrementi el sostre edificable d'un sector o d'un polígon d'actuació urbanística, els propietaris, a part de la cessió ordinària que corresponia a l'àmbit d'actuació, han de cedir el sòl corresponent al 15% de l'increment de l'aprofitament urbanístic.

La redacció de l'article 43 TRLUC quan regula aquest deure va ser objecte de modificació per la Llei 3/2012, del 22 de febrer,destacant les següents novetats respecte al redactat anterior de l'article:

Primera. En el cas d’actuacions aïllades de dotació el percentatge de cessió obligatòria i gratuïta de sòl deixa de ser el 15% de l’increment de l’aprofitament urbanístic que comporti l’actuació de dotació respecte a l’aprofitament urbanístic preexistent i efectivament materialitzat, o el percentatge superior que la modificació del planejament urbanístic general estableixi d’acord amb l’article 99.3, i que pot ésser de fins el 20%. (redactat no vigent)

La nova regulació legal preveu que en aquest cas:

• El percentatge de cessió obligatòria i gratuïta serà d’un 10% de l’increment de l’aprofitament urbanístic que comporti l’actuació de dotació, excepte que la modificació de planejament comporti un increment de sostre edificable en l’àmbit d’actuació que serà d’un 15% d’aquest increment.

• Aquest percentatge s’aplicarà respecte a l’aprofitament urbanístic atribuït als terrenys inclosos en l’actuació, i no pas sobre l’aprofitament urbanístic preexistent i efectivament materialitzat.

Fora dels casos d’actuacions aïllades de dotació o modificacions de planejament que incrementin el sostre edificable no es preveu cap altre supòsit pel qual es pugui incrementar el percentatge de cessió obligatòria i gratuïta del 10%.

Segona. Només en el cas de modificacions de planejament urbanístic general que incrementen el sostre edificable del sector o del polígon d’actuació al percentatge de cessió originària de sòl s’haurà d’addicionar en tot cas una cessió del 15% de l’increment de l’aprofitament urbanístic sense que es pugui sobrepassar en cap cas aquest percentatge.

També es veu afectat l’àmbit objectiu d’aplicació de l’apartat 1 de l’article 43 TRLUC ja que aquesta previsió només resulta aplicable als casos de modificacions de planejament urbanístic general que incrementin el sostre edificable i deixa de ser aplicable, a partir de l’entrada en vigor de la Llei 3/2012, del 22 de febrer, a les modificacions de planejament que incrementin la densitat de l´ús residencial o la intensitat de l´ús industrial o que transformin els usos de determinades parcel•les del sector o del polígon d’actuació o que reordenin de forma general un sector o un polígon d’actuació que comporti la transformació global dels usos establerts pel planejament.

De forma correlativa, l’apartat 4 de la Disposició Addicional Segona TRLUC també ha vist modificat el seu redactat per la Llei 3/2012, del 22 de febrer i així es preveu que en les actuacions de dotació a què fa referència l’apartat 3 d’aquella disposició addicional, els propietaris han de cedir el percentatge de l’increment de l’aprofitament urbanístic que correspongui d’acord amb l’article 43.1 TRLUC

Veiem aquí la manifestació del principi de participació de la comunitat en les plusvàlues que genera l’actuació urbanística: l’obligació per part de les persones propietàries de cedir els terrenys amb un determinat percentatge d’aprofitament urbanístic de forma obligatòria, perquè així ho imposa tant la normativa urbanística com en el seu cas el planejament urbanístic, i també de forma gratuïta, perquè l’Administració actuant no haurà de desemborsar cap quantitat per adquirir els terrenys corresponents. En la majoria de casos serà un instrument de gestió urbanística qui establirà de forma concreta aquesta cessió ubicant l’aprofitament urbanístic que correspon a l’Administració actuant en una determinada finca, ja sigui tota ella propietat de l’Administració o bé la titularitat sigui compartida en proindivís amb d’altres persones propietàries.

A l’hora de materialitzar aquesta cessió s’ha de tenir especial cura per veure les circumstàncies concurrents en les diferents actuacions de transformació urbanística per saber així quin percentatge de cessió és aplicable i de quina forma és aplicable.

També hem de tenir en compte que l'article 46 TRLUC preveu la possibilitat que les anteriors cessions puguin ser substituïdes pel seu equivalent en altres terrenys fora de l'àmbit d'actuació, sector o polígon o, subsidiàriament, pel seu equivalent en sostre edificat o en metàl.lic per destinar-lo a conservar, administrar o ampliar el patrimoni públic de sòl i d'habitatge. Aquesta redacció ve donada en l'apartat 2 de l'article 46, apartat introduït pel Decret Llei 17/2019, de 23 de desembre, de mesures urgents per a millorar l'accés a l'habitatge. Anteriorment es permetia la substitució en terrenys fora de l'àmbit o en l'equivalent econòmic, sempre que es pretengués millorar la política d'habitatge o quan l'ordenació urbanística donava lloc a una parcel.la única i indivisible, en els apartats 2 i 3 de l'article 43 TRLU, que han estat derogats pel Decret Llei 17/2019.

L'article 46 TRLU, amb les modificacions introduïdes pel Decret Llei 17/2019, que afegeix els apartats 2, 3, 4 i 5, regula les condicions de la cessió de sòl amb aprofitament, les regles d'emplaçament i la destinació.

b) Repartir equitativament els beneficis i les càrregues derivats del planejament urbanístic.

En aquest cas també trobem la manifestació del principi d’equidistribució de beneficis i càrregues en els termes que hem exposat anteriorment quan ens hem referit als principis informadors de l’activitat urbanística.

c) Cedir a l’Ajuntament o a l'Administració que pertoqui, de manera obligatòria i gratuïta, tot el sòl reservat pel planejament urbanístic per als sistemes urbanístics locals fins i tot en l’àmbit d’actuació urbanística en què siguin compresos els terrenys.

Veiem també aquí la manifestació del principi de participació de la comunitat en les plusvàlues que genera l’actuació urbanística. En aquest cas el conjunt del veïnat afectat per l’actuació urbanística veurà com es cedeix a l’Ajuntament, no pas a l’Administració actuant, ja que en determinades ocasions no coincideixen ambdós subjectes, tot el sòl que el planejament urbanístic ha reservat per a la implantació de sistemes urbanístics locals.

d) Cedir a l’Ajuntament, de manera obligatòria i gratuïta, el sòl necessari per a l’execució dels sistemes urbanístics generals que el planejament urbanístic general inclogui en l’àmbit d’actuació urbanística en què siguin compresos els terrenys.

Una altra manifestació del principi de participació de la comunitat en les plusvàlues que genera l’actuació urbanística. En aquest cas el conjunt del veïnat afectat per l’actuació urbanística veurà com es cedeix a l’Ajuntament, no pas a l’Administració actuant tot el sòl que el planejament urbanístic general ha reservat per a la implantació de sistemes urbanístics generals.

e) Sufragar i, si escau, executar i cedir a l’Ajuntament o a l’Administració que pertoqui, amb el sòl corresponent, totes les obres d’urbanització previstes en l’actuació, com també les infraestructures de connexió amb les xarxes generals de serveis i les d’ampliació i reforçament de les existents fora de l’actuació que demani per les dimensions i les característiques específiques, sense perjudici del dret de rebre el reintegrament de les despeses d’instal·lació de les xarxes de serveis amb càrrec a les empreses prestadores d’aquests serveis, en els termes que estableix la legislació aplicable.

En aquestes infraestructures s’inclouen les de transport públic que siguin necessàries com a conseqüència de la mobilitat generada per l’actuació de què es tracti. La participació en les despeses d’implantació d’aquestes infraestructures es determina d’acord amb la legislació sobre mobilitat.

La forma de complir aquesta obligació vindrà determinada en cada cas per l’instrument de gestió urbanística encarregat d’executar les determinacions de l’instrument de planejament urbanístic pertinent.

Pel que fa les infraestructures de connexió amb les xarxes generals de serveis i les d’ampliació i reforçament de les existents fora de l’actuació que aquesta demani per les dimensions i les característiques específiques serà necessari que en el moment de redactar-se el corresponent instrument de planejament urbanístic s’elabori un estudi detallat amb la col•laboració de les empreses subministradores de serveis perquè verifiquin el cost d’aquesta inversió, ja que la viabilitat econòmica de l’actuació urbanística es podrà veure afectada per aquesta previsió si no es fa correctament en el seu moment.

Pel que fa a les infraestructures de transport públic s’ha de tenir en compte que la nova regulació va més enllà del deure originari previst al TRLUC per a les persones propietàries d’aquesta classe de sòl i que es referia a participar en els costos d’implantació de les infraestructures de transport públic, d’acord amb el que estableix la legislació sectorial, en els casos en què la promoció urbanística hagi de donar lloc a una actuació la magnitud de la qual obligui a redefinir o ampliar les dites infraestructures i llurs connexions, com a conseqüència de la mobilitat generada.

En aquest cas serà l’instrument de planejament que de conformitat amb les determinacions contingudes a la normativa aplicable en matèria de mobilitat (actualment la Llei 9/2003 de 13 de juny, de la mobilitat i el Decret 344/2006, de 19 de setembre, de regulació dels estudis d’avaluació de la mobilitat generada) haurà de preveure la necessitat o no de modificar les infraestructures de transport i repercutir el cost d’execució de les obres corresponents entre les persones propietàries de terrenys inclosos en l’àmbit d’actuació urbanística.

També resulta indicatiu el fet que amb la nova redacció d’aquest precepte es preveu que la cessió de les obres d’urbanització i de les infraestructures s’ha de realitzar conjuntament amb la cessió del sòl corresponent, amb la correlativa obligació de formalitzar els documents públics necessaris que facin efectiva aquesta cessió de sòl i la seva posterior acceptació per part de l’Administració als efectes d’incorporar-lo al seu inventari.

f) Edificar els solars en els terminis establerts pel planejament urbanístic.

g) Executar en els terminis establerts pel planejament urbanístic la construcció de l’habitatge protegit que eventualment els correspongui.

h) Conservar les obres d’urbanització, agrupats legalment com a Junta de conservació, en els supòsits en què s’hagi assumit voluntàriament aquesta obligació o bé ho imposin justificadament el Pla d’ordenació urbanística municipal o el programa d’actuació urbanística municipal, vinculant-la objectivament a la manca de consolidació del sòl o a la insuficiència de la urbanització.

En aquest cas s’ha de destacar que la Llei 3/2012, del 22 de febrer, va introduir una modificació en l’apartat 3 de l’article 31 TRLUC passant a tenir la següent redacció:

“ 3. Per a la transformació urbanística d’un sector de sòl urbà no consolidat subjecte a un pla de millora urbana, cal la formulació, la tramitació i l’aprovació definitiva d’un pla de millora urbana, excepte els casos de les àrees residencials estratègiques i dels sectors d’interès supramunicipal, l’ordenació detallada de les quals s’estableix per mitjà del pla director urbanístic corresponent.”

I també es va modificar la lletra b) de l’apartat 1 de l’article 40 TRLUC que regula el dret d’aprofitament dels propietaris o propietàries d’aquest tipus de sòl urbà no consolidat, que passa a tenir la següent redacció:

“ 1. Els propietaris o propietàries de sòl urbà no consolidat, en els supòsits regulats per l’article 43, tenen dret al 90% de l’aprofitament urbanístic del sector o del polígon d’actuació urbanística, referit a llurs finques, excepte en els supòsits següents: … b) En els supòsits de modificació del planejament urbanístic general que estableix l’article 43.1, en els quals el percentatge és del 85%.”

En el cas de les persones propietàries de sòl urbà no consolidat no inclòs en un àmbit d’actuació urbanística l’article 44 TRLUC i l’article 40 RLUC enumeren els següents drets/deures:

• a) Cedir gratuïtament a l’Ajuntament o a l’Administració que pertoqui, de manera prèvia a l’edificació, únicament els terrenys destinats a carrers o qualsevol altre tipus de via de sistema de comunicació o a llurs ampliacions que siguin necessaris perquè aquest sòl adquireixi la condició de solar.

• b) Aufragar i executar la urbanització necessària perquè els terrenys assoleixin la condició de solars.

• c) Edificar els solars en els terminis i les condicions establerts pel planejament urbanístic.

• d) Executar en els terminis establerts pel planejament urbanístic la construcció de l’habitatge protegit que eventualment els correspongui.

↑ Índex de la unitat

L’article 33 TRLUC ens indica que constitueixen el sòl urbanitzable:

• Els terrenys que, d’acord amb el respecte al principi de desenvolupament sostenible, el planejament general consideri necessaris i adequats per garantir el creixement de la població i de l’activitat econòmica.
• Els terrenys que els plans directors urbanístics delimitin com a àrees residencials estratègiques.
• Els terrenys que els plans directors urbanístics delimitin com a sectors d'interès supramunicipal dins d'aquesta classe de sòl.

També ens indica aquest precepte que el sòl urbanitzable ha d’ésser quantitativament proporcionat a les previsions de creixement de cada municipi i ha de permetre, com a part del sistema urbà o metropolità en què s’integra, el desplegament de programes de sòl i d’habitatge.

Ens referim per tant a aquells terrenys que el planificador urbanístic considera que no pot classificar directament com a sòl urbà susceptibles d’integrar-se en el teixit urbà però no en descarta la seva transformació posterior perquè això sigui possible, ja que considera que tampoc no hi concorren les circumstàncies que la normativa urbanística preveu per tal que es puguin classificar com a sòl no urbanitzable.

És aquell sòl que per a la seva transformació urbanística necessita que prèviament s’hagi procedit a l’aprovació definitiva d’un pla parcial urbanístic, excepte en el cas de les àrees residencials estratègiques, l’ordenació detallada de les quals s’estableix pel corresponent pla director urbanístic.

No obstant, hem de recordar que en determinats casos aquesta ordenació detallada també podrà venir definida pel pla d’ordenació urbanística municipal, arran de la modificació operada per la Llei 3/2012, del 22 de febrer, sobre el TRLUC.

Aquest sòl podrà ser objecte de l’execució immediata de les determinacions contingudes a un Pla d’ordenació urbanística municipal, a un pla parcial urbanístic o a un pla director urbanístic i una vegada materialitzades adquirirà la classificació de sòl urbà.

És aquell sòl que per a la seva transformació urbanística necessita que prèviament s’hagi procedit a l’aprovació definitiva d’un pla parcial urbanístic de delimitació.

Aquest sòl podrà ser objecte de l’execució immediata de les determinacions contingudes a un pla parcial urbanístic de delimitació i una vegada materialitzades adquirirà la classificació de sòl urbà. No obstant, l’aprovació definitiva d’aquest pla parcial urbanístic de delimitació requerirà la justificació del compliment dels requisits que preveu la normativa urbanística, en concret als articles 58 i 66 TRLUC.

Podríem dir que si establíssim un ordre pel que fa a la previsió de transformació urbanística del sòl per part del planificador urbanístic, en primer lloc trobaríem el sòl urbà no consolidat, en segon lloc trobaríem el sòl urbanitzable delimitat i en tercer lloc el sòl urbanitzable no delimitat.

Per tant el sòl urbanitzable està orientat de forma inexorable, a curt, mig o llarg termini, a ser objecte de transformació per convertir-se en sòl urbà i en aquesta transformació hi juga un paper molt important la iniciativa privada en els termes que preveu l’article 101 TRLUC, donant-se també així compliment al principi de participació que es regula a l’article 8 TRLUC.

Mentre no es procedeixi a la seva transformació, les persones propietàries d’aquesta classe de sòl tenen dret a utilitzar, gaudir i disposar de llurs terrenys d’acord amb el règim establert pel TRLUC per al sòl no urbanitzable, encara que en el sòl urbanitzable delimitat no és possible d’autoritzar els usos i les obres regulats per l’article 47 TRLUC per al sòl no urbanitzable.

Mereix una especial atenció el règim dels usos i obres provisionals regulat a l’article 53 TRLUC i al quals ens hi referirem més endavant.

Pel que fa als drets/deures de les persones propietàries de sòl urbanitzable hem de distingir si els terrenys estan classificats com a:

• sòl urbanitzable delimitat.
• sòl urbanitzable no delimitat.

En el cas de les persones propietàries de sòl urbanitzable delimitat l’article 44 TRLUC i l’article 42 RLUC enumeren els següents drets/deures:

• a) Repartir equitativament els beneficis i les càrregues derivats del planejament urbanístic.
• b) Cedir a l’Ajuntament o a l'Administració que pertoqui, de manera obligatòria i gratuïta, tot el sòl reservat pel planejament urbanístic per als sistemes urbanístics locals inclòs en l’àmbit d’actuació urbanística en què siguin compresos els terrenys.
• c) Cedir a l’Ajuntament o a l'Administració que pertoqui, de manera obligatòria i gratuïta, el sòl necessari per a l’execució dels sistemes urbanístics generals que el planejament urbanístic general inclogui en l’àmbit d’actuació urbanística en què siguin compresos els terrenys o en què estiguin adscrits per a l'obtenció del sòl.
• d) Sufragar i, si escau, executar i cedir a l’Ajuntament o a l’Administració que pertoqui, amb el sòl corresponent, totes les obres d’urbanització previstes en l’actuació, com també les infraestructures de connexió amb les xarxes generals de serveis i les d’ampliació i reforçament de les existents fora de l’actuació que aquesta demani per les dimensions i les característiques específiques, sense perjudici del dret de rebre el reintegrament de les despeses d’instal·lació de les xarxes de serveis amb càrrec a les empreses prestadores d’aquests serveis, en els termes que estableix la legislació aplicable.

En aquestes infraestructures s’inclouen les de transport públic que siguin necessàries com a conseqüència de la mobilitat generada per l’actuació de què es tracti. La participació en els costos d’implantació d’aquestes infraestructures es determina d’acord amb la legislació sobre mobilitat.

• e) Edificar els solars en els terminis establerts pel planejament urbanístic.
• f) Executar en els terminis establerts pel planejament urbanístic la construcció de l’habitatge protegit que eventualment els correspongui.
• g) Conservar les obres d’urbanització, agrupats legalment com a Junta de conservació, en els supòsits en què s’hagi assumit voluntàriament aquesta obligació o bé ho imposin justificadament el Pla d’ordenació urbanística municipal o el programa d’actuació urbanística municipal, vinculant-la objectivament a la manca de consolidació del sòl o a la insuficiència de la urbanització.

De forma addicional a aquests drets/deures que havíem enumerat al referir-nos als drets/deures de les persones propietàries de sòl urbà no consolidat inclòs en un àmbit d’actuació urbanística, l’article 44 TRLUC també preveu aquests drets/deures en el cas de les persones propietàries de sòl urbanitzable inclòs en un àmbit d’actuació urbanística:

• a) Cedir a l’administració actuant, gratuïtament, dins el sector de sòl urbanitzable en què siguin compresos els terrenys, el sòl necessari per a edificar el sostre corresponent al 15% de l’aprofitament urbanístic del sector.

La redacció de l’article 45 TRLUC quan regula aquest deure va ser objecte de modificació per la Llei 3/2012, del 22 de febrer i destaquen les següents novetats:

• Primera. S’estableix amb caràcter general un percentatge de cessió obligatòria i gratuïta del sòl del 15% de l’aprofitament urbanístic del sector, sense fer cap tipus de distinció segons quina actuació urbanística es tracti.
• Segona. En el cas de les àrees residencials estratègiques el percentatge de cessió obligatòria i gratuïta de sòl deixa de ser un màxim del 15% de l’aprofitament urbanístic del sector i passa a ser un percentatge fix del 15%.
• Tercera. Ja no resulta exigible un percentatge de cessió obligatòria i gratuïta superior al 15% i que podia arribar al 20% quan mitjançant una modificació del planejament urbanístic general s’establia un nou sector de sòl urbanitzable o una reordenació general d’un sector ja existent que comportés la transformació global dels usos establerts pel planejament.
• Quarta. No és exigible cap cessió obligatòria i gratuïta addicional a la cessió del percentatge del 15%, i que podia anar des del 15% al 20% de l’increment de l’aprofitament urbanístic del sector, en el cas de modificacions de planejament urbanístic general que:
  • incrementessin el sostre edificable.
  • incrementessin la densitat de l’ús residencial.
  • incrementessin la intensitat de l’ús industrial.
  • transformessin els usos de determinades parcel•les del sector.

Veiem aquí la manifestació del principi de participació de la comunitat en les plusvàlues que genera l’actuació urbanística: l’obligació per part de les persones propietàries de cedir els terrenys amb un determinat percentatge d’aprofitament urbanístic de forma obligatòria, perquè així ho imposa tant la normativa urbanística com en el seu cas el planejament urbanístic, i també de forma gratuïta, perquè l’Administració actuant no haurà de desemborsar cap quantitat per adquirir els terrenys corresponents. En la majoria de casos serà un instrument de gestió urbanística qui establirà de forma concreta aquesta cessió ubicant l’aprofitament urbanístic que correspon a l’Administració actuant en una determinada finca, ja sigui propietat sencera de l’Administració o bé la titularitat sigui compartida en proindivís amb d’altres persones propietàries.

A l’hora de materialitzar aquesta cessió s’ha de tenir especial cura en veure les circumstàncies concurrents en les diferents actuacions de transformació urbanística per saber així quin percentatge de cessió és aplicable i de quina forma és aplicable.

Hem de tenir en compte que també l’article 46 TRLUC preveu la mateixa possibilitat de substitució de les cessions prevista per al sòl urbà no consolidat, TRLUC d'acord amb la seva modificació introduïda pel Decret Llei 17/2019, que ha derogat, tanmateix, els apartats 2 i 3 de l'article 45 TRLU, i per tant també donem per aquí reproduïdes les observacions realitzades al respecte en referir-nos a les cessions en sòl urbà no consolidat.

La Llei 3/2012, de 22 de febrer va modificar l’apartat 2 de l’article 40 TRLUC que regula el dret d’aprofitament dels propietaris o propietàries d’aquesta classe de sòl, que passa a tenir la següent redacció:

1. Els propietaris o propietàries de sòl urbanitzable delimitat tenen dret al 85% de l’aprofitament urbanístic del sector, referit a llurs finques.

En la redacció anterior d’aquest apartat es contenia la mateixa regulació prevista a l’apartat 1 d’aquest article 40 TRLUC referida al dret d’aprofitament de les persones propietàries de sòl urbà no consolidat inclòs en un polígon d’actuació urbanística o sector urbanístic i es preveia que el percentatge general d’aprofitament seria del 90% excepte en determinats casos en què es podria reduir fins al 80% o 85%.

S’ha de tenir en compte que la Disposició Transitòria Tercera de la Llei 3/2012, del 22 de febrer preveu que aquest percentatge del 85% és aplicable als sòls urbanitzables que assoleixin aquesta classificació mitjançant els instruments de planejament urbanístic general o llurs revisions o modificacions que s’aprovin inicialment a partir de l’entrada en vigor d’aquesta Llei.

La Llei 3/2012, de 22 de febrer, introdueix una modificació en l’apartat 4 de l’article 33 TRLUC de manera que passa a tenir la següent redacció:

"4. Per a la transformació urbanística d’un sector de sòl urbanitzable delimitat, cal la formulació, la tramitació i l’aprovació definitiva d’un pla parcial urbanístic, llevat dels supòsits en què, d’acord amb aquesta Llei, l’ordenació urbanística detallada s’estableixi per mitjà d’un pla d’ordenació urbanística municipal o d’un pla director urbanístic de delimitació i ordenació d’àrees residencials estratègiques o de sectors d’interès supramunicipal. Si es tracta de sòl urbanitzable no delimitat, el pla parcial urbanístic ha d’ésser de delimitació, s’ha d’haver aprovat definitivament i ha d’acreditar que l’actuació sigui coherent amb els paràmetres determinats, d’acord amb l’article 58.1.d i e i 8, pel pla d’ordenació urbanística municipal corresponent."

Per tant, a partir de l’entrada en vigor de la Llei 3/2012, del 22 de febrer, un pla d’ordenació urbanística municipal pot ordenar de forma detallada el sòl urbanitzable de tal forma que amb l’execució de les determinacions d’aquest instrument de planejament es produeixi la transformació automàtica del sòl urbanitzable delimitat a sòl urbà consolidat sense necessitat de tramitar un pla parcial urbanístic, en aquells casos que no ens trobem davant d’àrees residencials estratègiques o sectors d’interès supramunicipal, en els quals aquesta transformació automàtica ja vindrà establerta per l’execució de les determinacions del pla director urbanístic.

L’únic requisit que es demana és que el qualsevol d’aquests instruments de planejament urbanístic general que s’han citat contingui una ordenació urbanística amb el nivell que ho faria un pla parcial urbanístic.

En el cas de les persones propietàries de sòl urbanitzable no delimitat l’article 52 TRLUC preveu que tenen dret a promoure la transformació del sòl en sòl urbanitzable delimitat i mentre no es procedeixi a la seva transformació, el seu règim d’utilització, gaudi i disposició s’haurà d’ajustar a allò previst per al sòl no urbanitzable.

↑ Índex de la unitat

L’article 32 TRLUC ens indica que constitueixen sòl no urbanitzable:

• Els terrenys que el Pla d’ordenació urbanística municipal ha de classificar com a no urbanitzables per raó dels factors següents, entre d’altres:
  • Primer. Un règim especial de protecció aplicat per la legislació sectorial i pel planejament territorial que exigeixi aquesta classificació com a conseqüència de la necessitat o la conveniència d’evitar la transformació dels terrenys per protegir-ne l’interès connector, natural, agrari, paisatgístic, forestal o d’un altre tipus.
  • Segon. Les determinacions dels plans directors, d’acord amb el que estableix l’article 56 TRLUC
  • Tercer. La subjecció dels terrenys a limitacions o servituds per a la protecció del domini públic, com poden ser les previstes a la legislació de carreteres, de ports, de costes, etc.

• Els terrenys que el Pla d’ordenació urbanística municipal considera necessari que cal classificar-los com a sòl no urbanitzable per raó de:
  • Primer. La concurrència dels valors considerats per la legislació aplicable en matèria de sòl, actualment enumerats a l’article 21 TRLS.
  • Segon. L’objectiu de garantir la utilització racional del territori i la qualitat de vida, d’acord amb el model de desenvolupament urbanístic sostenible definit per l’article 3, i també la concurrència d’altres criteris objectius establerts pel planejament territorial o urbanístic.
  • Tercer. El valor agrícola dels terrenys inclosos en indicacions geogràfiques protegides o denominacions d’origen.

• Els terrenys reservats per a sistemes urbanístics generals no inclosos en sòl urbà ni en sòl urbanitzable.

Aquest mateix precepte prohibeix tot tipus de parcel•lació urbanística en aquests terrenys, tenint en compte el concepte de parcel•lació urbanística que ens dóna l’article 191 TRLUC

No obstant aquesta prohibició de parcel·lar, el mateix TRLUC permet que es puguin dur a terme determinades actuacions en sòl no urbanitzable, que s'estudien amb detall a l'apartat següent.

Finalment, s'ha de tenir en compte que la Llei 3/2015, d'11 de març, introdueix un apartat 8 bis en l'article 47 TRLUC que indica que l'habitatge d'ús turístic és compatible amb l'ús d'habitatge familiar implantat legalment.

Les actuacions que es poden dur a terme en sòl no urbanitzable i que preveu l’apartat 3 de l’article 47 TRLUC són les següents:

• a) Reconstruir i rehabilitar les masies i les cases rurals que calgui preservar i recuperar per raons arquitectòniques, històriques, mediambientals, paisatgístiques o socials.

• b) Reconstruir i rehabilitar altres construccions anteriors a l’entrada en vigor del primer instrument de planejament urbanístic general en cada municipi i que calgui preservar i recuperar per raons arquitectòniques o històriques.

• c) Rehabilitar les construccions rurals en desús per a corregir-ne l’impacte ambiental o paisatgístic negatiu.

En tots tres casos l’article 47 TRLUC indica que per poder fer aquestes actuacions cal que aquestes construccions hagin estat incloses pel planejament urbanístic (general o especial) en el catàleg que estableix l’article 50.2 TRLUC (en què es justificaran les raons per a la seva preservació o, si s’escau, la seva recuperació), amb vista a destinar-les a habitatge familiar; a un establiment hoteler amb exclusió de la modalitat d’hotel apartament; a un establiment de turisme rural; a activitats d’educació en el lleure, artesanals, artístiques o de restauració; a equipaments, o a serveis comunitaris. Tanmateix, per a poder-les destinar a establiment hoteler ha d’ésser previst expressament en l'esmentat catàleg, el qual pot establir un límit en el nombre de places.

No obstant això, l’apartat 3 bis de l’article 47 TRLUC indica que les construccions indicades a les lletres b) i c) en cap cas es poden reconstruir i rehabilitar amb vista a destinar-les a l’ús d’habitatge familiar i que, en tots els casos, els usos de les construccions indicades han d’ésser compatibles amb les activitats agràries implantades en l’entorn immediat respectiu.

L’article 50 TRLUC disposa que en aquests casos s’han de respectar el volum edificat preexistent i la composició volumètrica original prèviament determinats. Si no s'alteren les característiques originals de l'edificació, se'n pot admetre la divisió horitzontal, amb les limitacions que estableixi el planejament urbanístic i d'acord amb la normativa reguladora de les condicions objectives d'habitabilitat.

En el supòsit previst a la lletra c) de l’apartat 3 de l’article 47 TRLUC, aquesta rehabilitació pot comportar la reducció del volum preexistent si això és necessari per a corregir-ne l’impacte ambiental o paisatgístic negatiu.

Destaca també la modificació del redactat de la Disposició Transitòria Quinzena operada per la Llei 3/2012, del 22 de febrer, que es refereix al règim d’autorització d’aquestes construccions en absència de catàleg.

La documentació, en aquest cas, ha d’incloure una justificació específica de les raons arquitectòniques, històriques, paisatgístiques o socials que determinen la preservació i la recuperació de l’edificació o, si s’escau, de l’impacte ambiental o de la necessitat d’integració en el paisatge.

Les actuacions que es poden dur a terme en sòl no urbanitzable i que preveu l’apartat 4 de l’article 47 TRLUC són les següents:

• Les activitats col·lectives de caràcter esportiu, cultural, d’educació en el lleure i d’esbarjo que es desenvolupin a l’aire lliure, amb les obres i instal·lacions mínimes i imprescindibles per a cada tipus d’ús.
• Els equipaments i serveis comunitaris no compatibles amb els usos urbans.
• Les infraestructures d’accessibilitat.
• Les instal·lacions i les obres necessàries per a serveis tècnics i les altres instal.lacions ambientals d’interès públic.

L'última d'aquestes actuacions, la de la lletra d) de l'article 47.4 TRLU, ha rebut una modificació en el seu redactat pel Decret Llei 16/2019, de mesures urgents per a l'emergència climàtica i l'impuls de les energies renovables.

En tots aquests casos s’ha de justificar degudament que:

• L’àmbit d’actuació no està sotmès a un règim especial de protecció amb el que aquestes actuacions siguin incompatibles.
• Aquestes actuacions no disminueixen de manera significativa la permeabilitat del sòl.
• Aquestes actuacions no afecten de manera negativa la connectivitat territorial.

L'article 48.1 TRLU, modificat pel Decret Llei 16/2019, estableix que:

L’article 48 TRLUC i els articles 49 a 56 RPLU regulen el procediment administratiu que s’ha de seguir per procedir a l’aprovació dels projectes referits a aquestes actuacions, en el cas que no estiguin incloses en un pla especial urbanístic i que inclouen els següents tràmits:

Primer Presentació de la sol·licitud d’aprovació del projecte davant l’ajuntament afectat per l’actuació, acompanyada de la documentació relacionada al propi article 48 i a l’article 50 RPLU.

L’ajuntament pot inadmetre directament la sol·licitud si aquesta no té fonament manifestament en una actuació admesa per la Llei d’urbanisme i el Reglament que la desplega o és contrària manifestament a les determinacions del planejament territorial, sectorial i urbanístic aplicables.

Segon Sotmetiment a informació pública per l’ajuntament del projecte de l’actuació específica d’interès públic per un mes i simultàniament a aquest període, sol·licitud d’informes als departaments competents de la Generalitat que indica l’article 52 RPLU, llevat que la persona interessada ja els aporti amb la sol·licitud.

Transcorregut un mes des de la petició d’informe sense que s’hagi emès, es pot continuar la tramitació de l’expedient.

Tercer Resolució d’al·legacions, si escau, i aprovació prèvia o denegació de l’aprovació del projecte per l’ajuntament, en el termini de tres mesos des de la data de presentació del projecte al registre municipal.

Transcorregut aquest termini de tres mesos sense que l’Ajuntament hagi dictat resolució es pot entendre aprovat prèviament el projecte i es pot requerir a l’Ajuntament perquè trameti el projecte a la comissió territorial d’urbanisme que pertoqui perquè continuï la tramitació.

La tramesa de l’expedient s’ha de realitzar en 10 dies a comptar des de:

• que sigui requerida per la persona interessada per haver estat aprovat per silenci administratiu,
• que s’hagi aprovat prèviament el projecte.
• que hagi finalitzat el període d’informació pública i hagi estat requerida per la persona interessada perquè ha estat aprovat per silenci administratiu.

Quart En el cas que l’ajuntament no hagi denegat l’aprovació prèvia del projecte, aprovació definitiva del projecte per la comissió territorial d’urbanisme que pertoqui.

Si no s’ha sotmès a informació pública o no s’ha sol·licitat algun informe preceptiu, la secretaria de la comissió territorial d’urbanisme requerirà a l’ajuntament perquè esmeni la deficiència en el termini que es fixi, que no pot ser inferior a 10 dies ni superior a 2 mesos, amb la indicació que si no ho fa es pot retornar l’expedient a l’administració municipal.

El termini per dur a terme l’aprovació definitiva és de tres mesos des de l’entrada al registre de l’expedient complet o des de la data en què hagi donat compliment al requeriment indicat al paràgraf anterior.

Quan s’hagin d’incorporar prescripcions tècniques al projecte, la persona interessada disposa d’un termini màxim de tres mesos, des de la notificació de l’acord corresponent, per presentar el projecte d’actuació específica esmenat. El termini màxim per verificar el projecte d’actuació específica esmenat és de dos mesos des de la seva presentació davant la comissió territorial d’urbanisme. Efectuat l’advertiment pertinent, el finiment del termini fixat per esmenar el projecte sense que la persona interessada l’hagi presentat produeix la caducitat del procediment, que comporta l’arxivament de les actuacions, la qual cosa li han de notificar.

Els projectes d’actuació específica són vigents durant el termini d’un any des de la notificació de la seva aprovació definitiva o, a petició raonada de la persona interessada, del termini superior que fixi la comissió territorial d’urbanisme competent ateses les circumstàncies concurrents.

L’aprovació definitiva d’un projecte d’actuació específica permet sol·licitar a la persona interessada la llicència urbanística corresponent durant el seu termini de vigència, supòsit en el qual l’administració municipal competent l’ha de tramitar sense que pugui denegar-la per haver sobrevingut el finiment del termini de vigència esmentat.

Cinquè Presentació de sol·licitud de llicència o autorització municipal relativa a l’actuació, encara que és possible la tramitació simultània, però sempre condicionada a l’aprovació definitiva del projecte.

La Llei 3/2012, del 22 de febrer, va modificar l’apartat 3 de l’article 48 TRLUC i preveu que es poden establir per reglament els supòsits en què, atesa l’escassa entitat de les obres o de la superfície de sòl afectada per l’actuació, no és exigible l’aprovació del projecte.

Desenvolupant aquesta previsió legal, l’article 48 RPLU enumera els supòsits en què no és requereix l’aprovació d’un projecte d’actuació específica i que són els següents:

• a) Instal·lació d’elements energètics, ambientals o altres serveis en la cara exterior de la coberta o de les parets que envolten les obres implantades legalment.

• b) Instal·lacions soterrades de connexió de les obres implantades legalment a les xarxes de subministrament de serveis.

• c) Ampliacions que no superin el 30% de les obres preexistents i autoritzades amb l’aprovació prèvia d’un projecte d’actuació específica.

• d) Implantació d’obres auxiliars que no comportin volum edificat per sobre de la cota natural del terreny.

• e) Obres de reparació que exigeixin la salubritat pública, la seguretat de les persones o la bona conservació de les construccions, edificacions i instal·lacions, i les obres de millora d’aquests immobles, sempre que no comportin el seu canvi d’ús o l’augment o distribució diferent del volum edificat.

• f) Actuacions que afectin restes arqueològiques d’interès declarat, jaciments paleontològics, punts geològics d’interès, aqüífers classificats o zones vulnerables o sensibles declarades de conformitat amb la legislació aplicable, quan sigui preceptiu l’informe de la comissió territorial d’urbanisme que pertoqui per a l’atorgament de la llicència urbanística corresponent o quan facin referència a una activitat ramadera preexistent per adaptar les instal·lacions a les exigències derivades de la legislació aplicable en matèria de ramaderia, sempre que no comportin un increment de la capacitat productiva.

Finalment, cal tenir en compte que el Decret Llei 16/2019 ha introduït un nou article 48 bis al TRLU, que regula les especificitats dels projectes d'actuació específica relatius a sistemes urbanístics de serveis tècnics.

Les actuacions que es poden dur a terme en sòl no urbanitzable, respectant sempre les incompatibilitats i les determinacions de la normativa urbanística i sectorial i que preveu l’apartat 6 de l’article 47 TRLUC, són les següents:

• Les construccions i les dependències pròpies d’una activitat agrícola, ramadera, d’explotació de recursos naturals o, en general, rústica. Entre les construccions pròpies d’una explotació de recursos naturals procedents d’activitats extractives, s’hi inclouen les instal•lacions destinades al primer tractament i a la selecció d’aquests recursos, sempre que aquestes activitats de selecció produeixin un impacte ambiental menor si es duen a terme al lloc d’origen.

• Les construccions destinades a habitatge familiar o a l’allotjament de persones treballadores temporeres que estiguin directament i justificada associades a una de les activitats d’explotació a què fa referència el supòsit anterior.

• Les estacions de subministrament de carburants i de prestació d’altres serveis de la xarxa viària.

• Les construccions i les instal·lacions vinculades a l’execució, el manteniment i el funcionament de les obres públiques.

• Les construccions destinades a l’activitat de càmping i a l’aparcament de caravanes, autocaravanes i remolcs tenda autoritzades pel pla d’ordenació urbanística municipal, que exigeixen en tots els casos la tramitació prèvia d’un pla especial urbanístic.

• Les construccions auxiliars destinades a l’activitat de turisme rural.

• Les construccions destinades a l'ampliació dels usos hotelers autoritzats en les construccions a què es refereixen les lletres a i b de l'apartat 3, que exigeixen la tramitació prèvia d'un pla especial urbanístic.

La Llei 3/2012, del 22 de febrer, va ampliar les possibles noves construccions en aquesta classe de sòl, afegint les d’aparcament de caravanes, autocaravanes i remolcs tenda, encara que el Pla d’ordenació urbanística municipal les haurà d’haver autoritzat i s’haurà d’haver tramitat un pla especial urbanístic. I la Llei 3/2015, d'11 de març, afegeix les construccions destinades a l'ampliació dels usos hotelers.

L’article 49 TRLUC indica que les previsions de l’article 48 TRLUC (i per tant, també dels articles 49 a 56 RPLU), que regulen el procediment administratiu que s’ha de seguir per procedir a l’aprovació dels projectes referits a aquestes actuacions, en el cas que no estiguin incloses en un pla especial urbanístic, també resulten d’aplicació per procedir a l’aprovació dels projectes referits a aquestes noves construccions en els casos següents:

• Els projectes d’activitats i de construccions directament vinculades a l’explotació de recursos naturals.
• Els projectes de noves construccions destinades a habitatge familiar o a allotjament de treballadors temporers i als projectes de noves construccions pròpies d’una activitat agrícola, ramadera o, en general, rústica, si superen els llindars que estableixen el planejament territorial i l’urbanístic en tots els casos en què incorporin aquests usos RLUC. En qualsevol cas, aquests usos han d’estar directament i justificadament associats a l’explotació rústica de què es tracti, i les construccions han de constituir un conjunt integrat, adequat al medi rural.
• L’obertura o la recuperació de vies d’accés, camins i dreceres, en el cas que la recuperació no estigui integrada en un projecte d’actuació admesa en aquesta classe de sòl, tramitat d’acord amb la legislació sectorial.
• Les estacions de subministrament de carburants i de prestació d’altres serveis de la xarxa viària.
• Les construccions auxiliars destinades a l’activitat de turisme rural.
• Qualsevol altra actuació que afecti restes arqueològiques d’interès declarat, aqüífers classificats, zones vulnerables o zones sensibles declarades de conformitat amb la legislació vigent, jaciments paleontològics o punts geològics d’interès.

Sense perjudici dels supòsits en què resulta exigible la prèvia aprovació d’un pla especial o d’un projecte d’actuació específica i que hem estudiat als apartats anteriors, en tot cas, per poder realitzar les actuacions indicades en els apartats anteriors serà necessària la obtenció prèvia de llicència municipal i, en aquest cas, els articles 57 a 64 RPLU regulen el procediment administratiu que s’ha de seguir per procedir a l’atorgament de llicències urbanístiques en sòl no urbanitzable i que inclouen els següents tràmits:

Primer. Presentació de la sol·licitud de llicència davant l’ajuntament afectat per l’actuació acompanyada de la documentació enumerada a l’ article 57 RPLU

Segon. Sotmetiment a informació pública per l’ajuntament de la documentació presentada per un termini de vint dies en el cas d’obres pròpies d’una activitat ramadera o ampliar les existents.

Tercer. Sol·licitud d’informe a la comissió territorial d’urbanisme que pertoqui en els següents casos:

• Reconstrucció i rehabilitació de masies, cases rurals i altres construccions enumerades a l’article 47.3 TRLUC, identificades pel planejament general o especial mitjançant el catàleg corresponent, no susceptibles de pertorbar el funcionament normal de les explotacions agràries existents en l’entorn immediat.

• Instal·lació d’elements energètics, ambientals o altres serveis en la cara exterior de la coberta o de les parets que envolten les obres implantades legalment.

• Instal·lacions soterrades de connexió de les obres implantades legalment a les xarxes de subministrament de serveis.

• Ampliacions que no superin el 30% de les obres preexistents i autoritzades amb l’aprovació prèvia d’un projecte d’actuació específica.

• Implantació d’obres pròpies d’una activitat agrícola, ramadera o, en general, rústica i les ampliacions de les existents, si superen en conjunt els llindars que estableixin el planejament territorial i l’urbanístic o, si no els estableixen, els següents: 500 m2 d’ocupació en planta, 1.000 m2 de sostre total o 10 m d’alçària, llevat que es tracti d’adaptar instal·lacions ramaderes preexistents a noves exigències derivades de la legislació aplicable en matèria de ramaderia, sempre que l’adaptació no comporti un increment de la seva capacitat productiva.

• Ampliació d’obres preexistents, degudament autoritzades d’acord amb la legislació anterior a la Llei 2/2002, de 14 de març, d’urbanisme, que no s’ajustin al règim legal d’ús del sòl no urbanitzable vigent, expressament permeses pel planejament urbanístic aplicable, aprovat definitivament abans de l‘entrada en vigor de la Llei 2/2002.

Aquest informe s’ha d’emetre en dos mesos i té caràcter vinculant, de tal forma que si no s’emet en el termini indicat, es pot interrompre el termini dels tràmits successius.

El termini per atorgar la llicència resta suspès durant el període comprès entre la sol•licitud d’informe preceptiu i la seva recepció, o si l’informe no s’emet dins del termini indicat, el dia de finiment d’aquest termini.

Quart. Sol·licitud d’informe al departament competent en matèria d’agricultura i ramaderia en els següents casos:

• Projectes relatius a la reconstrucció o rehabilitació de les construccions enumerades a l’article 47.3 TRLUC susceptibles de pertorbar el funcionament normal de les explotacions agràries existents en l’entorn immediat.

• Implantació d’obres pròpies d’una activitat ramadera i les ampliacions de les existents, llevat que es tracti d’adaptar instal·lacions ramaderes preexistents a noves exigències derivades de la legislació aplicable en matèria de ramaderia, sempre que l’adaptació no comporti un increment de la seva capacitat productiva.

Aquest informe s’ha d’emetre en un mes i té caràcter vinculant; només en el supòsit b) i si no s’emet en el termini indicat, es poden prosseguir les actuacions.

El termini per atorgar la llicència resta suspès durant el període comprès entre la sol·licitud d’informe preceptiu i la seva recepció, o si l’informe no s’emet dins del termini indicat, el dia de finiment d’aquest termini.

Cinquè. Resolució d’al·legacions, si escau, i atorgament o denegació de la llicència sol•licitada.

No serà necessària l’emissió de cap informe previ en el cas de les construccions enumerades a l’article 47.3 TRLUC en les que es volen dur a terme obres de conservació, d’adequació, de millorament o de manteniment d’un ús existent admès per l’ordenament urbanístic.

Els materials, els sistemes constructius, el volum i la tipologia aparents de les edificacions en sòl no urbanitzable han d’ésser els propis de l’àmbit territorial on siguin emplaçats.

Les llicències han de fixar les condicions especials que s’han d’adoptar, a càrrec de les persones interessades, per a l‘obtenció dels subministraments necessaris i l’assoliment dels nivells de sanejament adequats, amb les degudes garanties de seguretat, salubritat i no-contaminació que tinguin en compte els riscs geològics, naturals i tecnològics.

• Sufragar i executar les obres i els treballs necessaris per conservar el sòl i la seva massa vegetal en l’estat legalment exigible o per restaurar aquest estat, en els termes previstos en la normativa que sigui aplicable.
• Sufragar i, si s’escau, executar les infraestructures de connexió de la instal•lació, la construcció o l’edificació amb les xarxes generals de serveis, i cedir a l’administració competent aquestes infraestructures i el sòl corresponent per a la seva incorporació al domini públic, quan n’hagin de formar part.
• Sufragar i, si s’escau, executar les obres o instal•lacions necessàries per donar compliment a la resta de condicions que exigeixi el pla especial o l’acord d’aprovació del projecte, respecte a l’obtenció de subministraments, assoliment de nivells de sanejament adequats o altres serveis.
• Sufragar i, si s’escau, executar les mesures correctores que determini el pla especial o l’acord d’aprovació del projecte per tal d’evitar la fragmentació d’espais agraris i l’afectació greu a les explotacions agràries, minorar els efectes de les edificacions i llurs usos, accessos i serveis sobre la qualitat del paisatge, o per altres finalitats justificades.

I també preveu que en el cas de projectes que comportin l’establiment o l’ampliació d’activitats ramaderes, s’han de sotmetre a informació pública per un termini de vint dies i a l’informe del departament competent en matèria de ramaderia relatiu al compliment dels requisits de distàncies establerts per la normativa sobre ordenació ramadera. La llicència corresponent només es pot atorgar si aquest informe és favorable. En el cas que aquests projectes superin els llindars que estableixen el planejament territorial i l’urbanístic, aquest informe i el projecte tramitat s’han d’aportar conjuntament amb la sol•licitud de l’informe corresponent de la comissió territorial d’urbanisme que pertoqui.

A la regulació anterior es disposava que les edificacions i les activitats existents en sòl no urbanitzable, degudament autoritzades d'acord amb la legislació anterior a la Llei 2/2002, que no s'ajustin al règim d'ús del sòl no urbanitzable que estableix aquesta Llei, es poden ampliar sempre que el planejament urbanístic vigent, aprovat definitivament abans de l'entrada en vigor de la Llei 2/2002, ho prevegi expressament i que aquesta ampliació s'autoritzava d'acord amb el procediment establert per l'article 50 TRLUC.

També poden ésser objecte d’obres d’ampliació si són necessàries per a la continuïtat de l’activitat o per a adequar-la a la normativa aplicable en matèria de prevenció i control ambiental de les activitats, sempre que es justifiqui suficientment l’interès social de l’activitat en termes econòmics i de llocs de treball.

Les obres d’ampliació s’autoritzen amb la tramitació prèvia d’un pla especial urbanístic.

L’autorització requereix que els propietaris acceptin, quan se’n cessi l’ús, de desmuntar o enderrocar, sense dret a percebre cap indemnització, totes les instal•lacions o edificacions existents, excepte en el cas que, amb la tramitació prèvia d’un pla especial urbanístic, es destinin a usos conformes amb el règim jurídic del sòl no urbanitzable.

L’eficàcia de l’autorització resta subjecta a les mateixes condicions que per als usos i les obres provisionals estableix l’article 54.3 i 4 TRLUC.

Per tant s’instaura tot un règim jurídic aplicable a les edificacions i a les instal•lacions en sòl no urbanitzable que barreja tràmits del procediment previst a l’article 50 TRLUC i tràmits del procediment per autoritzar usos i obres provisionals previst a l’article 54 TRLUC.

No obstant s’ha de tenir en compte que cal tractar amb edificacions i instal·lacions industrials degudament autoritzades d’acord amb la legislació anterior a la Llei 2/2002 i que han d’estar en funcionament. A més a més, s’exigeix la justificació de l’interès social de l’activitat en termes econòmics i de llocs de treball.

Malgrat que en aquest cas es fa una remissió a l’article 50 TRLUC també s’ha de tenir en compte que si es tracta d’obres d’ampliació resulta necessària la tramitació prèvia d’un pla especial urbanístic si els usos són conformes amb el règim jurídic del sòl no urbanitzable.

↑ Índex de la unitat

L'article 53 TRLUC regula els següents aspectes d’aquest règim:

• Terrenys compresos en sectors de planejament urbanístic derivat o en polígons d’actuació urbanística.
• Terrenys destinats a sistemes urbanístics.

Alhora desapareix el requisit que no s’hagi aprovat un pla parcial urbanístic i, per tant, es podria admetre aquest ús provisional en sòls que estan inclosos dins l’àmbit d’un pla parcial urbanístic pendent d’execució, sempre que no s’hagin iniciat els tràmits per a la seva execució.

• Que es prohibeixi expressament per la legislació sectorial.
• Que es prohibeixi pel planejament sectorial, territorial o urbanístic.

En el primer cas s’elimina un element que potser per la seva discrecionalitat podria ocasionar algun tipus de conflicte a la pràctica i en el segon cas es tracta d’una correcció formal, amb el benentès que el propi article 53 TRLUC ja regula els usos admesos i el legislador ha d'entendre que cap altra norma legislativa no podrà incidir en aquesta matèria. Si això fos així, aleshores es podria plantejar algun problema d’interpretació jurídica.

Si la forma de gestió del planejament és el sistema d'actuació urbanística de reparcel·lació, és possible autoritzar els usos provisionals a partir de la inscripció en el Registre de la Propietat del projecte de reparcel·lació i atenent les següents condicions:

1. Els usos autoritzats no poden tenir un termini de vigència superior als 7 anys des de la data d'inscripció del projecte de reparcel·lació.
2. Només es poden autoritzar aquests usos en les finques edificades amb anterioritat a l'inici del projecte de reparcel·lació, i de conformitat amb el planejament que s'executa.
3. Que no s'impedeixi la futura execució de les previsions del planejament que s'ha d'executar.
4. Les obres provisionals es sotmetran al règim previst per a les construccions i instal·lacions que estiguin fora d'ordenació.

• Emmagatzematge o dipòsit simple i pur de mercaderies o de béns mobles.
• Prestació de serveis particulars a la ciutadania.
• Activitats del sector primari.
• Activitats comercials relacionades amb el sector primari.
• Activitats de lleure, esportives, recreatives i culturals.
• Exhibició d’anuncis publicitaris mitjançant plafons.

La Llei 3/2012, del 22 de febrer, introdueix un nou ús provisional que és el d’exhibició d’anuncis publicitaris mitjançant plafons.

• Usos residencials.
• Usos disconformes amb el règim jurídic del sòl no urbanitzable.

Els usos industrials deixen de ser un ús provisional prohibit i fins i tot s’admeten al sòl no urbanitzable amb l’única limitació que no siguin disconformes amb el seu règim jurídic.

Hagués estat convenient que aquest concepte de disconformitat s’ampliés una mica, però, en tot cas, haurem d’esperar el desenvolupament reglamentari de la norma per veure si es clarifica aquesta qüestió.

• Les vinculades als usos provisionals indicats.
• Les vinculades a activitats econòmiques preexistents.

En tot cas han de ser les mínimes necessàries per a desenvolupar l’ús sense ometre cap de les normes de seguretat i d'higiene establertes per la legislació sectorial i han de ser fàcilment desmuntables i traslladables.

• S’admeten també els usos admesos en la zona urbanística en què estiguin inclosos els terrenys que ocupen.

Si aquestes construccions i instal·lacions estan en situació de fora d’ordenació, l’autorització pertinent d’usos i obres provisionals se subjecta a les determinacions de l’article 53 TRLUC amb les limitacions que estableix l’article 108 TRLUC.

• Ocupació temporal per execució d’obres.
• Ocupació temporal per prestació de serveis públics.
• Es poden utilitzar de manera temporal i esporàdica, per instal•lar-hi mercats ambulants o per desenvolupar-hi activitats de lleure, esportives, recreatives, culturals, aparcaments públics i similars.

També en aquest cas la Llei 3/2012, del 22 de febrer, amplia els possibles usos provisionals admetent les ocupacions temporals per execució d’obres i per prestació de serveis públics i admetent també el seu ús com a aparcament públic.

L’article 54 TRLUC i els articles 65 a 70 RPLU regulen el procediment per a l'autorització d'usos provisionals del sòl i d'obres de caràcter provisional i preveu la següent tramitació:

Primer. Presentació de sol·licitud de llicència amb la documentació indicada a l’article 65 RPLU davant l’Ajuntament que pertoqui. A banda de la documentació indicada, també s’ha d’aportar per part dels titulars dels drets de propietat i ús relacionats directament amb els usos i obres provisionals relatius a:

• Acceptació expressa de cessar els usos i desmuntar o enderrocar les obres que s’autoritzin, així com de reposar la situació que s’alteri al seu estat original, quan ho acordi l’administració actuant, sense dret a percebre indemnització per aquests conceptes, inclosa la finalització eventual dels contractes d’arrendament o qualsevol altre negoci jurídic al qual estiguin vinculats.
• Compromís exprés d’advertir, per escrit, del caràcter de provisionalitat dels usos i obres que s’autoritzin i dels seus efectes quan formalitzin qualsevol negoci jurídic amb terceres persones en virtut del qual es transmetin els drets respectius de propietat o ús corresponents als usos i les obres provisionals que s’autoritzin.

Segon. Sotmetiment a informació pública per l’ajuntament de la documentació presentada per un termini de vint dies i, simultàniament a aquest període, sol·licitud d’informe a la comissió territorial d’urbanisme que pertoqui.

Aquest informe s’ha d’emetre en dos mesos i té caràcter vinculant de manera que, si no s’emet en el termini indicat, es pot interrompre el termini dels tràmits successius.

Tercer. Resolució per la qual s’atorga o denega la llicència.

El termini per dictar la resolució corresponent és de dos mesos i aquest termini resta suspès durant el període comprès entre la sol·licitud d’informe preceptiu i la seva recepció o, si l’informe no s’emet dins del termini indicat, el dia de finiment d’aquest termini.

La resolució que atorgui la llicència pot subjectar-la a un termini temporal màxim i ha d’incloure una condició resolutòria relativa a l’acceptació i el compromís indicats en l’apartat 1r també per a les terceres persones que adquireixin, en virtut de qualsevol negoci jurídic, els drets de propietat i ús relacionats directament amb els usos i les obres provisionals autoritzades.

L’eficàcia de la llicència resta supeditada al fet que les persones titulars acreditin davant l’ajuntament corresponent les circumstàncies següents:

• Constància en el Registre de la propietat i de conformitat amb la legislació hipotecària de les condicions sota les quals s’atorgui la llicència urbanística.
• Constitució, per alguna de les formes admeses per la legislació de contractes del sector públic, de garantia suficient per assegurar la reposició de la situació que s’alteri al seu estat original. Aquesta garantia s’ha de constituir a disposició de l’administració actuant per una quantia igual a la del pressupost de les obres de reposició.

Els usos provisionals han de cessar i les obres provisionals s’han de desmuntar o enderrocar quan ho acordi l’administració actuant, amb audiència de les persones interessades i sense dret a rebre cap tipus d'indemnització, pels motius següents:

• Perquè s'ha complert la condició resolutòria prevista en la llicència.
• Perquè ha transcorregut el termini temporal màxim pel qual es va atorgar la llicència.

↑ Índex de la unitat

← Unitat 2 | Unitat 4 →