2. Actes subjectes a l'obtenció de llicències urbanístiques
A continuació analitzarem els punts següents:
2.1. Marc Normatiu del ROAS
Per tant tenim una remissió general del ROAS a la legislació urbanística concretant també aspectes de l'àmbit jurídic (art. 89-2) i de procediment (89-3).
Les llicències s'han d'atorgar d'acord amb les prescripcions contingudes a la legislació urbanística, a les normes i ordenances municipals i al planejament (art. 89-2).
El procediment per a l'atorgament de les llicències urbanístiques s'ha d'ajustar al que regula amb caràcter general el ROAS (art. 89-3).
Així doncs, per aquesta remissió caldrà estar atent al que estableixi el TRLUC (amb les modificacions introduïdes per la Llei 16/2015, de 21 de juliol, de simplificació de l'activitat administrativa de l'Administració de la Generalitat i dels Governs Locals de Catalunya i d'impuls de l'activitat econòmica) i el RPLU.
Per altra banda el ROAS fa referència a un seguit de tipus de llicència: de primera utilització (art. 90 ); per a usos i activitats determinades (art. 92-1); de modificació d'ús (art. 94); instal·lacions elèctriques i del servei de gas (art. 95).
2.2. Actes subjectes a l'obtenció de llicència
Situació anterior a la Llei 16/2015
L'article 187-1 del TRLUC establia que restaven subjectes a la llicència urbanística prèvia en els termes establerts per la pròpia llei, pel planejament urbanístic i per les ordenances municipals, tots els actes de transformació o utilització del sòl o del subsòl, d'edificació, de construcció o d'enderrocament d'obres.
L'article 187-2 del TRLUC contenia una relació d'actuacions subjectes a llicència, i la jurisprudència li havia donat reiteradament un caràcter no limitatiu a l'esmentada relació, podent-se donar supòsits en què sense estar expressament recollit, es pogués exigir l'atorgament de llicència.
Es tractava d'una enumeració no exhaustiva que podia ser ampliada pel planejament o per les ordenances municipals.
Com a excepcions a l'exigibilitat de llicència, l'article 187-3 del TRLUC incloïa les obres d'urbanització previstes als plans i als projectes degudament aprovats, les parcel·lacions o divisions de finques incloses en projecte de reparcel·lació.
La raó d'aquesta excepció era que es tractava d'actuacions que ja havien estat objecte d'un procediment administratiu d'aprovació durant el qual l'administració havia pogut verificar l'ajust de l'activitat a la normativa aplicable, sense que fos necessari un nou control mitjançant una llicència.
L’article 6c del RPLU assenyala, com a actes no subjectes a llicència, les obres que s’han dut a terme en compliment d’una ordre d’execució o de restauració, quan no requereixin projecte tècnic o quan la mateixa ordre o l’acte que ordena la seva execució subsidiària incorpori el projecte tècnic requerit.
L'article 187-4 del TRLUC i els articles 96 i 97 del ROAS feien referència a la tècnica de la comunicació prèvia, és a dir la possibilitat de substituir la necessitat d'obtenir la llicència urbanística per una comunicació prèvia de la persona interessada a l'administració municipal, i si aquesta no manifesta de manera motivada la disconformitat, l'actuació comunicada queda legitimada i pot realitzar-se sempre que sigui conforme amb la normativa aplicable.
L’article 6d del RPLU assenyala, com a actes no subjectes a llicència, aquells subjectes al règim de comunicació prèvia o al règim de declaració responsable.
2.3. Actuacions subjectes a llicència urbanística (article 187-1, 187-2 TRLUC) (article 5 RPLU)
Situació després de la Llei 16/2015
1. Els moviments de terres i les explanacions de terrenys.
2. Les parcel·lacions urbanístiques (article 5.1a RPLU).
En un sentit impropi, però també subjecte a llicència (art. 191.1 b) i c)), és també parcel·lació la utilització, en forma exclusiva, d'una part d'una finca indivisible sota el títol jurídic d'alienació, arrendament o constitució d'una societat.
La llicència de parcel·lació és una llicència urbanística, i, com a tal, reglada, que té per objecte comprovar si la divisió de terrenys s'ajusta a l'ordenament urbanístic.
Atenent la classificació del sòl:
- Sòl no urbanitzable: ni hi cap la parcel·lació urbanística.
- Sòl urbanitzable: no es podrà atorgar llicència de parcel·lació mentre no estigui aprovat el Pla Parcial corresponent.
- Sòl urbà: es podran atorgar llicències de parcel·lació llevat que la finca es trobi localitzada dins d'un sector sotmès a desenvolupament a través d'un Pla de Millora Urbana.
Una parcel·lació il·legal constitueix un infracció urbanística i els lots resultants mai es podran considerar solars edificables.
En cas de segregació d'una part de parcel·la inferior a la mínima, per agregar-la a una contigua, l'eficàcia de l'operació de segregació es condiciona a la simultània agregació.
Quan una divisió o operació de divisió i segregació de terreny no constitueix parcel·lació urbanística, l’ òrgan competent per a la fiscalització prèvia ha de declarar innecessària la llicència urbanística de parcel·lació en els supòsits següents:
- quan la superfície del lot resultant sigui igual o superior a la unitat mínima de conreu o forestal.
- que no s’assoleixi la superfície mínima exigida però s’agrupi immediatament amb terrenys contigus per assolir-la.
- quan essent inferior a la mínima exigida hi hagi informe favorable previ del Departament competent en matèria d’agricultura.
3. La construcció d'edificis de nova planta i la intervenció en els edificis ja existents que d'acord amb la legislació sobre ordenació de l'edificació, requereixen l'elaboració d'un projecte tècnic i la demolició total o parcial.
Abans de començar l’execució de les obres o de les instal·lacions, s’ han de fixar sobre el terreny les alineacions i rasants. L’article 188-4 del TRLUC exigeix un acte de replantejament al que han de ser citats els propietaris afectats quan la llicència exigeix un reajustament d’ alineacions i rasants.
4. La primera utilització i ocupació parcial dels edificis.
5. El canvi dels edificis a un ús residencial.
6. L'extracció d'àrids i l'explotació de pedreres.
7. L'acumulació de residus i el dipòsit de materials que alterin les característiques del paisatge.
8. La instal·lació d'hivernacles o instal·lacions similars, llevat que els murs perimetrals d'aquestes instal·lacions siguin inferiors al metre d'alçària.
9. La tala de masses arbòries o de vegetació arbustiva.
10. L'obertura, la pavimentació i la modificació de camins rurals.
11. La constitució o modificació d'un règim de propietat horitzontal, simple o complexe.
12. Les obres puntuals d'urbanització no incloses en un projecte d'urbanització.
Les obres d’execució dels projectes d’urbanització no requereixen de cap llicència, ja que es tracta de projectes que ha d’aprovar l’Ajuntament, previ el procediment legalment establert.
13. La instal·lació de cases prefabricades o instal·lacions similars, ja siguin provisionals o permanents.
14. La instal·lació d'infraestructures de serveis de subministrament d'energia, d'aigua, de sanejament, de telefonia o altres serveis similars, i la col·locació d'antenes o dispositius de telecomunicacions, excepte les infraestructures relatives a les xarxes públiques de comunicacions electròniques que, d'acord amb la legislació sobre telecomunicacions, estiguin subjectes al règim de declaració responsable que s'hi estableix.
Art. 187-2 TRLUC
1. Intervenció en els béns sotmesos a un règim de protecció patrimonial cultural urbanística.
2. Els usos i les obres provisionals.
3. Els actes de l'article 187 bis del TRLUC que es duguin a terme en sòl no urbanitzable i urbanitzable no delimitat.
Actuacions subjectes a comunicació prèvia (art. 187 bis TRLUC)
1. Les construccions i instal·lacions de nova planta, i les obres d'ampliació, reforma, modificació, rehabilitació o demolició total o parcial de construccions i instal·lacions existents que, d'acord amb la legilació sobre ordenació de l'edificació, no requereixen l'elaboració d'un projecte tècnic.
2. La primera utilització i ocupació dels edificis.
3. El canvi d'ús dels edificis i les instal·lacions, excepte a l'ús residencial.
4. La construcció o la instal·lació de murs i tanques.
5. La col·locació de cartells i tanques de propaganda visibles des de la via pública.
6. La formalització d'operacions jurídiques que, sense contstituir o modificar un règim de propietat horitzontal, simple o complexe, comporten un increment del nombre d'habitatges, establiments o altres elements susceptibles d'aprofitament privatiu independent respecte dels autoritzats en una llicència urbanística anterior.
7. Els actes subjectes a intervenció que es duguin a terme en sòl no urbanitzable i urbanitzable no delimitat i que estiguin emparats en un projecte d'actuació especifíca o en un pla urbanístic que ordeni amb el mateix detall els terrenys afectats, sempre que no requereixin l'elaboració d'un projecte tècnic, d'acord amb la legislació sobre ordenació de l'edificació.
Actes no subjectes a intervenció mitjançant llicència urbanística o comunicació prèvia (art. 187 ter TRLUC)
1. Les obres d'urbanització incloses en els plans o els projectes d'urbanització.
2. Les parcel·lacions urbanístiques incloses en els projectes de reparcel·lació.
3. Els actes i les obres que s'ha de dur a terme en compliment d'una ordre d'execució o de restauració, si no requereixen projecte tècnic o si la mateixa ordre o l'acte que ordena l'execució subsidiària incorpora el projecte tècnic requerit.
4. En el sòl no urbanitzable i urbanitzable no delimitat:
- Els moviments de terra, l’esplanació de terrenys, l’obertura, la pavimentació i la modificació de camins rurals i la tala de masses arbòries o de vegetació arbustiva que s’executin a l’empara d’un instrument d’ordenació forestal o sota la intervenció de l’administració forestal i de l’administració competent en matèria de medi ambient.
- La tala de masses arbòries o de vegetació arbustiva que s’executi sota la intervenció d’una administració competent en matèria de protecció del domini públic i de l’administració competent en matèria de medi ambient.
2.4. Llicència d'edificació i classificació del sòl
En aquest apartat tractarem sobre els temes següents:
Conceptes i definicions en relació a la classificació del sòl
El dret d'edificació i la procedència d'atorgar la llicència o del procediment a seguir depenent de la classificació del sòl sobre el qual es pretén actuar.
Per tant, caldrà estar atent als diferents conceptes i definicions relatius a l'esmentada classificació:
- Sòl urbà: compta amb tots els serveis urbanístics bàsics: xarxa viària consolidada i amb connectivitat, xarxa abastament aigua i sanejament / subministrament energia elèctrica, comprès en àrees consolidades per a l'edificació en 2/3 parts. Terrenys urbanitzats en execució del planejament parcial.
- Concepte de solar: terrenys classificats com a sòl urbà aptes per a l'edificació i urbanitzats d'acord amb les determinacions establertes pel planejament urbanístic o disposi dels serveis urbanístics bàsics i afronti amb una via que compti amb enllumenat públic i estigui íntegrament pavimentada.
- Sòl urbanitzable: terrenys que el Pla d'ordenació urbanística municipal considera necessaris i adequats per a garantir el creixement de la població i de l'activitat econòmica.
- Sòl no urbanitzable: terrenys que el Pla d'ordenació urbanística municipal els classifica com a tals per raó de la seva incompatibilitat amb llur transformació o per la seva inadequació al desenvolupament urbà. Terrenys reservats per a sistemes urbanístics generals no inclosos en sòl urbà ni en sòl urbanitzable.
Dret d’edificació i règim d’ús atenent la classificació del sòl
Dret d'edificació en sòl urbà
No es poden atorgar llicències urbanístiques fins que el terreny no hagi assolit la condició de solar, llevat que s’asseguri l’execució simultània de les obres d’edificació i d’urbanització necessàries perquè els terrenys assoleixin la condició esmentada. (articles 39, 40 i 41 RPLU).
Quan el terreny estigui comprès en un polígon d’actuació urbanística, caldrà:
- Inscriure en el registre de la propietat el projecte de reparcel·lació.
- Que, per l’estat d’execució de les obres d’urbanització pendents, sigui previsible que els terrenys tindran la condició de solar a l’acabament de l’edificació.
- Que l’execució simultània de les obres d’edificació i urbanització no s’interfereixin mútuament de manera greu.
- Constituir una garantia del 100% del cost de les obres d’urbanització pendents d’execució.
Desplegament reglamentari
Fermesa administrativa de l'acord d'aprovació definitiva del projecte de reparcel·lació. Execució de les obres d'urbanització bàsiques. Condicionar l'efectivitat de la primera utilització de l'edificació. Aval (mínim del 12%) si no s'ha constituït abans. Compromís d'executar les obres d'urbanització complementàries.
- Règim d'ús del sòl urbanitzable no delimitat: s'ajusta a l'establert per al sòl no urbanitzable.
- Règim d'ús del sòl urbanitzable delimitat:mentre no es procedeixi a la seva transformació, s'ajusta al règim del sòl no urbanitzable.
- Règim d'ús del sòl no urbanitzable: de conformitat amb la naturalesa rústica dels terrenys i el principi d'utilització racional dels recursos naturals és permès :
- Reconstruir i rehabilitar les masies i cases rurals que calgui preservar i recuperar per raons arquitectòniques, històriques i mediambientals, paisatgístiques o socials.
- Reconstruir i rehabilitar altres construccions anteriors a l'entrada en vigor del primer instrument de planejament urbanístic general en cada municipi i que calgui preservar per raons arquitectòniques o històriques.
- Rehabilitar les construccions rurals en desús per a corregir-ne l'impacte ambiental o paisatgístic negatiu.
També són possibles noves construccions en els següents supòsits:
- Construccions pròpies d'una activitat agrícola, ramadera, d'explotació de recursos naturals o, en general, rústica.
- Construccions destinades al magatzematge, conservació, manipulació o transformació de productes i altres relacionats dins la mateixa unitat d'explotació rústica o varies sota una direcció empresarial comuna.
- Construccions destinades a habitatge familiar que estiguin directament associades a activitats agrícoles, ramaderes.
- Estacions de subministraments de carburants i prestació de serveis de la xarxa viària.
- Construccions i instal·lacions vinculades a l'execució, el manteniment i funcionament de les obres públiques.
- Construccions destinades a les activitats de turisme rural o càmping.
Així mateix són admeses actuacions específiques per activitats o equipaments d'interès públic que s'hagin d'emplaçar en el medi rural, tals com:
- Activitats col·lectives de caràcter esportiu, cultural, d'educació en el lleure.
- Equipaments i serveis comunitaris no compatibles amb els usos urbans.
- Infrastructures d'accessibilitat.
- Instal·lacions i obres necessàries per a serveis tècnics.
2.5. Actes promoguts per Administracions Públiques
És principi general que també les Administracions Públiques han de sol·licitar a l'Ajuntament competent la llicència urbanística per a aquells actes on és preceptiva. (article 7 RPLU)
La TRLUC recull, a més de les excepcions establertes a la legislació sectorial, el règim especial tradicional de control en casos d'urgència i per raons d'interès públic excepcional que exigeix no sotmetre's al règim ordinari de la llicència urbanística.
Quan estem davant d'obres promogudes per la Generalitat amb raons d'urgència o interès excepcional, no es requereix llicència urbanística (article 9 RPLU). En aquests casos, el Departament autonòmic tramet el projecte a l'Ajuntament per a informe sobre conformitat amb planejament. En cas de disconformitat, el Govern decideix – amb informe de la Comissió d'Urbanisme de Catalunya – si és procedent executar el projecte de manera immediata i amb exempció de la llicència i, en aquest cas, ha d'ordenar la iniciació del procediment de modificació del planejament.
L'Ajuntament només pot acordar la suspensió de les obres quan es pretengui portar-les a terme en absència o en contradicció amb la notificació de conformitat amb el planejament urbanístic i sense la decisió del Govern sobre la procedència d'executar el projecte.
Quan, per raons d’urgència o d’excepcional interès públic, l’Administració general de l’Estat promogui actes subjectes a intervenció prèvia municipal, disconformes amb el planejament territorial i urbanístic aplicable, correspon al departament competent informar sobre la procedència d’executar el projecte i sobre l’eventual necessitat d’alterar el planejament, prèviament a l’acord del Consell de Ministres que calgui adoptar d’acord amb la normativa.
2.6. Activitats de construcció no necessitades de llicència municipal
Els supòsits tradicionals d'activitats de construcció no necessitades de llicència municipal estan constituïts per les obres d'urbanització i les grans obres d'infraestructura que superen el nucli de competència assignat a les administracions locals.
Atès que l'Ajuntament amb caràcter previ a l'aprovació ja ha verificat que el projecte s'ajusta a la normativa, s'ha complert l'objectiu de la llicència. Per tant, aquesta ja no és necessària.
La qüestió de les grans obres d'infraestructura i la seva no sujecció a llicència ha estat tractada per la jurisprudència, la qual ha distingit entre ordenació de territori (competència autonòmica) i urbanisme (competència local), havent-se consolidat la línia al voltant de l'exempció de llicència de les grans obres públiques basant-se tant en el caràcter de grans obres que van més enllà dels interessos purament urbanístics com en la necessitat que una decisió municipal no impedeixi portar a la pràctica una obra pública projectada en l'exercici d'una competència estatal.