El deure de conservació, com ja hem assenyalat, té com a límit la ruïna de l’immoble o, en general, de la construcció,¹⁾ que, com ha indicat el Tribunal Suprem, és un estat de fet d’una situació constructiva que suposa la impossibilitat que la construcció compleixi, en endavant, la seva finalitat, a causa del deteriorament definitiu, que requereix una declaració de l’Administració, encara que aquesta declaració no tingui caràcter constitutiu. Com també han assenyalat els tribunals, la ruïna és una situació objectiva, de la qual cosa es desprèn que la intervenció de l’Administració és tan sols un acte reglat que, com en la concessió de llicències urbanístiques, s’ha de limitar a constatar que es donen els supòsits de fet legalment establerts, en verificar l’estat de la construcció i declarar, si s'escau, aquesta situació o, si no es compleixen aquests supòsits de fet, en imposar al propietari la realització de les obres que resultin necessàries per conservar-la.²⁾

D’aquest concepte també existeixen vestigis en el dret romà, encara que, sense remuntar-nos a temps tan llunyans, podem situar l’origen de l’expedient contradictori de ruïna en la legislació civil, concretament en el CC i en la LEC anterior³⁾ i, a partir d’aquí, en la legislació reguladora d’arrendaments urbans⁴⁾ dictada durant la tercera dècada del segle XX, així com en la legislació urbanística, des de laLS de 1956.

La preocupació de la legislació reguladora d’arrendaments urbans per a aquest expedient té la seva raó de ser en el fet que la declaració de ruïna d’immobles urbans implica, per la seva pròpia naturalesa, l’extinció dels contractes d’arrendament subscrits en relació amb l’immoble afectat, com a conseqüència de la desaparició física o extinció del bé que constitueix el seu objecte.⁵⁾ Anteriorment la LAU de 1964 ja ho establia, concretament en l’article 118.1 i, actualment, es disposa a l’article 28.b de la LAU, aprovada mitjançant la Llei 29/1994, de 24 de desembre, que estableix com a causa de resolució del contracte la declaració ferma de ruïna declarada per l’autoritat competent.

Aquesta declaració de ruïna, en ser objecte de regulació per dues legislacions diferents, permet dos procediments també distints: un de judicial, que fins fa pocs anys consistia en l’interdicte d’obra ruïnosa regulat pels articles 1676 a 1685 de l’anterior LEC i que, actualment, segons l’article 250.1.6 de la LEC actual, se substancia en el judici oral, en el qual, sense tenir caràcter d’interdicte, també es poden sol·licitar mesures cautelars; un altre d'administratiu, consistent en l’expedient de declaració de ruïna, regulat per la legislació urbanística, que té un caràcter exclusivament municipal, com veurem a continuació.

A continuació analitzarem els punts següents:

• 3.1 Legislació urbanística aplicable
• 3.2 Classes de ruïna d'immobles
• 3.3 Procediment per a la declaració de ruïna d'immobles

Circumscrivint-nos al procediment administratiu –cal tenir en compte la naturalesa d’aquest curs–, la declaració de ruïna per l’autoritat administrativa és regulada en el règim comú a l’article 183 del TRSL de 1976, als articles 17 a 24 del RDU, i als articles 24 a 37 de la LPHE, pel que fa als béns que constitueixen el patrimoni històric estatal, ja que el TRLSU no va fer cap referència a aquest concepte, en tractar-se d’una matèria de competència exclusiva de la potestat legislativa urbanística de les CA, que han regulat la ruïna d’immobles en les seves legislacions urbanístiques.⁶⁾

En conseqüència, es tracta d’una matèria regulada bàsicament per la legislació autonòmica de caràcter urbanístic, d’habitatge o patrimonial -en aquest últim cas, quan es refereix a béns inclosos o en procés d’inclusió en el patrimoni històric, artístic o cultural. En el cas de la Comunitat d’Extremadura, però, es refereix al tema en una legislació fiscal, que grava amb un impost autonòmic de caràcter real, directe, progressiu i específic les edificacions ruïnoses que, havent estat declarades en ruïna, no hagin estat objecte de substitució o rehabilitació.

Aquestes legislacions introdueixen algunes novetats importants respecte dels supòsits de ruïna regulats pel règim comú.

Concretament succeeix així en la legislació canària, que redueix els supòsits de ruïna a la ruïna econòmica i a la ruïna imminent, com també fa la Comunitat de Castella i Lleó o la de Castella-la Manxa, que els redueix a la ruïna urbanística i a la ruïna física imminent. La legislació valenciana, per la seva banda, redueix els supòsits de ruïna a un de sol, el de ruïna econòmica que, a més, pot ser imminent. Les restants mantenen els tres supòsits típics de ruïna –tècnica, econòmica i urbanística–, com fa la legislació catalana.

Efectivament, l’article 198 del TRLUC es refereix a la ruïna total o parcial de les construccions, per motius de seguretat o de salubritat, i distingeix els supòsits següents:

• Danys que comporten la necessitat d’una veritable reconstrucció de l’edifici perquè no són reparables tècnicament per mitjans normals.

• Cost de les obres de reparació necessàries per complir les condicions mínimes d’habitabilitat, en el cas dels habitatges o altres de similars per a altres usos, superior al 50 % del cost d’una construcció de nova planta de característiques similars a l’existent, pel que fa a la dimensió i l'ús.

• Impossibilitat urbanística d'efectuar les obres imprescindibles d’estabilitat de l’edificació i la seguretat de les persones, perquè resulten incompatibles amb l’ordenament urbanístic en vigor i no són, per tant, autoritzables.

Aquesta ruïna ha de ser decidida, únicament i exclusivament, per l’ajuntament,⁷⁾ d’ofici o a instància de qualsevol interessat, que la declararà acordant la demolició total o parcial, prèvia audiència del propietari i dels residents, llevat d’imminent perill que ho impedeixi. En aquest cas l’ajuntament o l’alcalde, sota la seva responsabilitat, han de disposar, per motius de seguretat, el que sigui necessari respecte de l’habitabilitat de l’immoble i el desallotjament dels seus ocupants, i també sobre l’apuntalament o enderrocament total o parcial de l’immoble, amb la disposició d’acudir a l’execució subsidiària, i d’enderrocar-lo l’ajuntament per compte i en substitució del propietari passiu.

↑ Índex de la unitat

Tant en el règim comú anterior com en l’actual, com en moltes de les legislacions autonòmiques que hem esmentat, s’ha mantingut la classificació o tipologia de les tres causes clàssiques de ruïna:

• 3.2.1 Ruïna tècnica
• 3.2.2 Ruïna econòmica
• 3.2.3 Ruïna urbanística

Aquesta ruïna té lloc quan el dany no és reparable tècnicament per mitjans normals, com assenyalava la legislació urbanística des de la LS de 1956. Aquest fet va donar lloc a identificar el concepte de normalitat o anormalitat amb els conceptes d’obres de reparació o reconstrucció, de manera que quan calien obres de reconstrucció que exigien la prèvia demolició parcial i l’adopció de mitjans tècnics anormals o no usuals, es tractava d'un supòsit de ruïna tècnica, amb independència que, en l’altre supòsit, la realització d’obres de mera reparació a través de mitjans normals tingués un cost excessiu.

Per això, davant la manca de desenvolupament reglamentari d’aquest concepte, van ser els tribunals ⁸⁾ els que van anar delimitant el concepte de ruïna tècnica, fins a identificar-lo, com ja hem assenyalat en parlar del deure de conservació, amb un esgotament generalitzat dels seus elements estructurals o fonamentals. En la mesura que el concepte basat en la utilització de mitjans normals o anormals va anar perdent sentit davant l’evident avenç tècnic que s’ha produït els últims anys,⁹⁾ motiu pel qual, en el seu moment, el RLUC va regular aquest tipus de ruïna en l'article 255 en referir-se a edificis o construccions que presentaven un esgotament generalitzat dels elements estructurals o d’alguns dels elements estructurals fonamentals. Actualment aquest article s’ha derogat, i és l’article 80 del RPLUC el que actualment defineix aquest tipus de ruïna en els termes següents:

A aquest efecte s’ha d’entendre per elements estructurals, segons la jurisprudència del TS,¹⁰⁾ els elements de la construcció que, com els fonaments, pilars, murs de càrrega, forjats, cobertes i altres d’anàloga importància, tenen caràcter estructural, i per esgotament generalitzat, les obres que imposin la necessitat d’efectuar demolicions generalitzades i importants, per després reconstruir-les,¹¹⁾ que comportin, a més, un cost econòmic desproporcionat.

↑ 3.2 Classes de ruïna d'immobles | ↑ Índex de la unitat

Es produeix ruïna econòmica quan, malgrat ser reparables les deficiències per mitjans tècnicament normals, el cost de les obres que cal efectuar per complir les condicions mínimes d’habitabilitat, o les condicions de funcionalitat dels altres tipus de construccions, supera el 50 % del valor de l’edifici afectat o de les plantes que amenacin ruïna, referint-se amb això al valor de reposició ¹²⁾, excloent-ne el solar ¹³⁾. Per determinar aquest valor s’ha de tenir en compte l’antiguitat de la construcció, si havia estat anteriorment objecte de millores, el seu estat de conservació i la seva conformitat amb l’ordenació vigent al moment de la ruïna, però no la ubicació del solar en què s’enclava ni la seva adequació funcional a l’ús urbanístic, perquè, com assenyala la Sentència del Tribunal Suprem de 23 d’abril de 1992, són circumstàncies extrínseques a l’edifici afectat i no es poden tenir en compte per determinar-ne la ruïna.

En concret, en el cas de Catalunya aquest tipus de ruïna actualment es disposa en l’article 81 del RPLUC, segons el qual:

El principal problema que planteja aquest tipus de ruïna radica en la manera d’efectuar la valoració, tant dels costos de reparació, com del valor de l’immoble. Cal tenir en compte que per valor de l’immoble s’entén el denominat valor actual o de la seva reposició, al qual s’han d’aplicar els corresponents índexs correctors, en particular els relatius a l’antiguitat de l’edifici, el seu possible grau d’abandonament, etc.,¹⁴⁾ sobretot tenint en compte que, tal com ha denunciat el Tribunal Suprem,¹⁵⁾ sovint la valoració d’un concepte i l'altre es du a terme aplicant tècniques distintes i gens homogènies, ja que mentre el primer s’acostuma a valorar objectivament, a partir de les unitats d’obres a efectuar i del seu valor, el segon acostuma a obeir a l’aplicació d’un cost estimat per metre quadrat construït, que aplica el col·legi d’arquitectes per determinar-ne els honoraris.

Algunes vegades, els tribunals han acceptat l’aplicació de les normes de valoració cadastral per corregir el cost de reposició de l’immoble,¹⁶⁾ encara que, en general, tant el valor de reposició, com el de reparació, s’acostumen a determinar en virtut dels corresponents dictàmens pericials, amb el valor que aquests tenen davant els tribunals com a conseqüència del principi processal de lliure apreciació de la prova, d’acord amb les regles de la sana crítica que en regeix la valoració.

Actualment, l’article 2.4 de la Llei 8/2013, de 26 de juny, de rehabilitació, regeneració i renovació urbanes, recull aquesta definició de cost de reposició:

Quant a la determinació de les obres de reparació necessàries, només poden comprendre les estrictament indispensables perquè l’edifici abasti les característiques exigides per l’ordenament jurídic per complir la seva funció,¹⁷⁾ és a dir, per assolir les condicions de seguretat, salubritat, accessibilitat universal i ornament de què parla el legislador, segons s’entenguin aquestes en cada moment històric,¹⁸⁾ amb les especialitats derivades dels edificis catalogats o en procés de catalogació o de declaració de bé cultural, que no sols se sotmeten a la seva pròpia normativa, sinó que, a més, el seu enderrocament és subjecte a la corresponent autorització exigida per la LPHE. En el dret català, l’article 198.4 del TRLUC estableix que en aquests supòsits és l’administració competent per raó de la matèria, l’autonòmica per tant, la que decideix els efectes de la ruïna –rehabilitar o enderrocar– sens perjudici de l’obligació dels propietaris d’adoptar les mesures urgents i imprescindibles per mantenir el bé en condicions de seguretat.¹⁹⁾

En la valoració de les obres de reparació necessàries no es poden incloure, per tant, les obres de millora, embelliment o modernització.²⁰⁾

Una qüestió controvertida en relació amb aquest extrem, la constitueix el fet de si en aquesta valoració s’ha d’incloure o no el cost dels honoraris dels facultatius, l’import dels tributs que graven la llicència urbanística, el benefici industrial i l’IVA, qüestió que no sembla plantejar-se la Sentència del Tribunal Suprem de 15 de juliol de 1992 (art. 6162), quan, per refutar l’existència d’una ruïna econòmica, assenyala el següent:

↑ 3.2 Classes de ruïna d'immobles | ↑ Índex de la unitat

Tradicionalment aquest tipus de ruïna tenia lloc quan les circumstàncies urbanístiques aconsellaven l’enderrocament o la demolició de l’immoble, per a la qual cosa no era suficient, només, que l’edifici estigués fora d’ordenació²¹⁾ –edificis i construccions aixecats amb anterioritat a l’aprovació d’un pla general o parcial que resultin disconformes amb les seves previsions, en particular pel que fa al seu volum, les seves alineacions o pel fet d'afectar zones verdes o xarxa viària–, sinó que hi havien de concórrer altres requisits, com el fet que es tractés d’un edifici deteriorat que requerís obres que no fossin, per la seva condició, susceptibles d’autorització, com les obres de consolidació de l’immoble –llevat que tinguessin caràcter parcial i circumstancial, quan no estigués prevista l’expropiació o demolició de la finca en el termini de 15 anys– o també les d’augment de volum o les de modernització.²²⁾

Justament per això, l’article 257 del RLUC, en recollir els dictats de la jurisprudència, va determinar en el seu moment que aquest supòsit de ruïna es donava quan es tractava d’un edifici o d'una construcció fora d’ordenació, si les condicions necessàries per mantenir-lo en condicions d’estabilitat i seguretat de les persones i béns excedien les admeses per a les construccions i edificacions en aquestes circumstàncies, d’acord amb el que estableix l’article 108 del TRLUC.

Segons aquest precepte, són edificis, construccions, instal·lacions o usos fora d’ordenació els que, com a conseqüència de l’aprovació del planejament urbanístic, quedin subjectes a expropiació, cessió obligatòria i gratuïta, enderrocament o cessament. I no s’hi poden autoritzar obres de consolidació ni d’augment de volum, però sí que són admissibles les reparacions que exigeixin la salubritat pública, la seguretat de les persones o la bona conservació de la construcció; com també les destinades a facilitar l’accessibilitat i la supressió de barreres arquitectòniques, amb la disposició que les obres que s’autoritzin mai comportaran un augment del seu valor d’expropiació.

Actualment, l’article 257 del RLUC està derogat i ha estat substituït per l’article 82 del RPLUC, que amb un caràcter més genèric defineix la ruïna econòmica de la manera següent:

Veiem, doncs, que en aquest supòsit de ruïna sempre es dona un altre dels supòsits de ruïna estudiats amb anterioritat, com ja fa ver notar la jurisprudència,²³⁾ i encara que en aquest cas la situació urbanística de l’immoble –impossibilitat d’autoritzar les obres de reparació necessàries– sigui una situació pròpia dels edificis fora d’ordenació, es manifesta com a element determinant. Això ens porta a considerar que, en la mesura que també resultarà determinant el contingut de la legislació urbanística de caràcter autonòmic respecte de les limitacions urbanístiques i, concretament, de les dels edificis fora d’ordenació, el règim de la ruïna urbanística pot ser essencialment diferent en una comunitat o en una altra.

La ruïna d’immobles o construccions, amb independència del tipus de ruïna de què es tracti, pot ser total o parcial, segons afecti la totalitat de l’immoble o construcció o només una part d’aquest, amb la limitació establerta per l’article 79.2 del RPLUC, que únicament permet declarar l’estat ruïnós parcial d’un immoble quan afecta una part independent de la resta no afectada de l'immoble, circumstància que es dona quan és susceptible de ser demolida sense repercutir en l'estat físic normal i íntegre de la part no afectada de l'immoble perquè estructuralment i funcionalment són parts autònomes separables entre si.

↑ 3.2 Classes de ruïna d'immobles | ↑ Índex de la unitat

Encara que alguna legislació tracta de la ruïna imminent com una tipologia més de ruïna, el cert és que la ruïna acostuma a incardinar-se en algun o en diversos dels supòsits típics de ruïna tractats en l’apartat anterior. Així, té lloc quan, a més dels requisits exigits perquè es produeixi qualsevol dels tipus de ruïna analitzats, es donen circumstàncies d’urgència i perill per a les persones o coses, que exigeixen una actuació immediata, que fins i tot pot arribar a un enderrocament urgent. Aquesta situació comporta el seguiment d’un procediment sumari d’adopció de mesures de protecció urgent que, a vegades, quan aquestes impliquen l’enderrocament total i immediat de l’immoble i s’adopten abans, fins i tot, de l’inici del procediment, com veurem després, fan innecessària la tramitació posterior del procediment de declaració de ruïna.

Això ens porta a pensar, coincidint amb les disposicions del TRLUC, que la ruïna imminent no és un tipus de ruïna més, sinó una causa objectiva que produeix la necessitat d’acudir a un procediment especial i sumari d’adopció de mesures cautelars urgents.

Aquest és el motiu pel qual, quan parlem de procediment a seguir per a la declaració de ruïna, podem distingir dos procediments diferents:

• 3.3.1 El procediment ordinari
• 3.3.2 El procediment sumari

De conformitat amb el que disposa l’article 83 i següents del RPLUC, aquest procediment, que és el mateix que l'establert per a les ordres d’execució perquè exigeix el compliment del deure de conservació, exigeix la instrucció d’un expedient administratiu de caràcter contradictori, és a dir, amb la intervenció de les parts interessades; la resolució del qual s’ha de dictar i notificar dins dels sis mesos següents al seu inici.²⁴⁾ Aquest procediment es caracteritza per les notes següents:

Com en el cas de les ordres d’execució, aquest procediment es pot iniciar, o bé d’ofici per decisió de l’òrgan competent, a iniciativa pròpia o com a conseqüència d’una ordre superior, a petició raonada d’altres òrgans o per denúncia, o bé a instància de part interessada o en exercici de l’acció pública urbanística.

En el nou RPLUC no es fa referència, com es feia al ja derogat article 259.2 del RLUC, al fet que, en tot cas, es consideren interessats els propietaris, els titulars de drets reals sobre l’immoble, els arrendataris i altres ocupants i les persones físiques o jurídiques que al·leguin l’existència de dany o perill en els seus béns, drets o interessos legítims, com poden ser els propietaris i arrendataris de les finques limítrofes, quan aquestes estiguin unides per elements comuns o parets mitgeres amb la finca afectada, així com qualsevol persona, natural o jurídica que al·legui dany o perill de danys propis derivats de la situació de la construcció; però, certament, per aplicació dels criteris establerts a la LRJPAC, hem d’arribar a una conclusió idèntica.

A la sol·licitud d’inici s’han d’especificar els motius en què es fonamenta l’estat al·legat de ruïna i s’ha d’aportar un informe subscrit per un tècnic competent sobre els extrems següents, exigits per l’article 84.2 del RPLUC:

En el cas que l’inici del procediment tingui lloc a instància de part interessada o mitjançant l’exercici de l’acció pública urbanística, aquesta, a més d’identificar l’immoble afectat i al·legar els motius en què fonamenta l’estat de ruïna en els termes ja apuntats, ha d’identificar, també, les altres persones interessades conegudes que puguin resultar afectades en els seus béns, drets o interessos legítims.

Com que aquest expedient té per objecte la constatació d’una realitat i, per finalitat, eliminar els efectes perniciosos que se’n derivin, mitjançant la demolició total o parcial de l’edifici, per a aquesta constatació és requisit indispensable la inspecció prèvia de l’immoble pels serveis tècnics i l’emissió dels informes tècnics corresponents per part d’aquests,²⁵⁾, així com també els de caràcter jurídic, en els mateixos termes ja apuntats anteriorment respecte de les ordres d’execució. Per això quan l’inici del procediment derivi d’una denuncia o tingui lloc a instància de part interessada o en exercici de l’acció pública urbanística, és convenient que, una vegada presentada la petició o la denúncia, l’Administració acordi la realització d’actuacions prèvies consistents en l’emissió d’un informe per part dels serveis tècnics, per, atenent al seu contingut, decidir si s’inicia el procediment, en el cas de la denúncia, o si s’arxiven les actuacions, en el cas de la sol·licitud o l'acció pública.

L’inici d’aquest procediment, segons les circumstàncies concurrents, pot comportar adoptar determinades mesures cautelars de caràcter provisional –apuntalaments, senyalitzacions de seguretat, etc.–, que es podran adoptar també, quan es consideri necessari, en qualsevol altre moment del procediment.

Una vegada iniciat el procediment i efectuades les actuacions prèvies corresponents, s’ha de donar audiència prèvia als interessats que no hagin iniciat el procediment, i posar-los de manifest les actuacions, a fi que en un termini no inferior a 10 dies ni superior a 15, puguin presentar per escrit les seves eventuals al·legacions i aportar els documents i les justificacions que tinguin per convenient en defensa dels seus drets o interessos.

Paral·lelament, quan es tracti de béns catalogats o declarats béns culturals, o en procés de catalogació o declaració, s’ha de remetre l’expedient al departament competent de l’Administració autonòmica, a fi que, dins d’aquest mateix termini, emeti l’informe exigit per l’article 198 del TRLUC.

Un cop transcorregut aquest termini d’audiència i informe, i en el cas que s’hagin presentat al·legacions o nous documents, els serveis tècnics municipals han de tornar a inspeccionar l’edifici i han d'emetre l’informe corresponent, que ha de contenir, necessàriament, una proposta dirigida a l’òrgan competent de la resolució del procediment que al seu parer sigui procedent. També s’ha d'emetre l’informe jurídic corresponent.

Un cop instruït el procediment en els termes exposats, s’ha de dur a terme la resolució per l’òrgan competent i, dins del termini màxim ja indicat, la seva notificació als interessats; és a dir, als propietaris, ocupants i titulars de qualsevol dret real sobre l’immoble i a totes les persones interessades que hagin comparegut com a part en el procediment.

Aquesta resolució, que posa fi a la via administrativa i que, en conseqüència, és susceptible de recurs potestatiu de reposició i d’impugnació davant la jurisdicció contenciosa administrativa, pot ser desestimatòria de l’existència d’estat ruïnós. En aquest cas, es pot ordenar, quan sigui procedent, l’execució de les obres necessàries per mantenir la seguretat, la salubritat, l’accessibilitat universal i les condicions objectives d’habitabilitat o de funcionalitat de l’immoble, o pot ser declaratòria d’aquest estat, cosa que comporta, tal com estableixen els articles 89.2 i 91 del RPLUC, que s’hagi de declarar l’estat ruïnós, total o parcial,²⁶⁾ de l’immoble i de dictar una ordre d’execució en els termes següents:

• Si l'estat ruïnós no amenaça ruïna urbanística, ni es tracta d’un immoble integrat en el patrimoni cultural català o en procés d’integració, la declaració d’estat ruïnós n’ha d’ordenar l’enderrocament o, alternativament, la rehabilitació, i permetre al propietari optar per una solució o l'altra. Amb aquesta finalitat, la resolució municipal ha d’indicar aquesta circumstància, establir el termini de què disposa el propietari per sol·licitar portar a terme una solució o l'altra, i ordenar l’execució de les obres i mesures pertinents per, mentrestant, mantenir la seguretat, la salubritat, l’accessibilitat universal i les condicions mínimes d’habitabilitat de l’immoble, així com les condicions necessàries per evitar eventuals danys a persones i béns, amb indicació d’uns terminis per iniciar-les i executar-les, i amb l’advertència expressa que, en cas d’incompliment, es durà a terme l’execució subsidiària a càrrec de la persona interessada.

• Si es tracta d’un immoble l'estat ruïnós del qual amenaça ruïna urbanística, la declaració comporta l’obligació del propietari de dur-ne a terme l’enderrocament, sense cap possibilitat de rehabilitació. Així, la resolució que es dicti ha d’establir el termini de què aquest disposa per fer-ne la demolició, i ordenar també, com en el supòsit anterior, l’execució d’obres i altres mesures pertinents per mantenir la seguretat, la salubritat i les condicions mínimes d’habitabilitat de l’immoble, així com les condicions necessàries per evitar eventuals danys a persones i béns, amb indicació d’uns terminis per iniciar-les i executar-les, i amb l’advertència expressa que, en cas d’incompliment, es durà a terme l’execució subsidiària a càrrec de la persona interessada.

• Si es tracta d’un immoble integrat al patrimoni cultural català o en procés d’integració, la resolució ha de determinar els efectes de la declaració de l’estat ruïnós; és a dir, l’obligació d’enderrocar o de rehabilitar i el seu abast total o parcial, en els termes indicats a l’informe vinculant de l’Administració autonòmica, amb les determinacions que, segons el supòsit, corresponguin, i prèvia tramitació, en el cas d’enderroc, del procediment establert per deixar-ne sense efecte la declaració de bé cultural d’interès nacional ²⁷⁾.

Per portar a terme l’enderrocament o les altres actuacions que calgui executar com a conseqüència de la declaració de l’estat ruïnós, l’article 262.2 del RLUC, actualment derogat, exigia la prèvia obtenció de la llicència urbanística corresponent per part del propietari, perquè, com havien assenyalat reiteradament els tribunals,²⁸⁾ una cosa és l’expedient de declaració de ruïna, l’objecte del qual és declarar oficialment una situació física d’un immoble i, una altra, la realització efectiva dels actes de demolició d’aquest immoble.

En aquests moments, amb l’entrada en vigor del nou RPLUC, entenc que la problemàtica de no exigència de llicència en les ordres d’execució ja comentada, es podria arribar a estendre als expedients de declaració de ruïna d’immobles, en la mesura que, d'una banda, el legislador ha eliminat tot establiment normatiu exprés sobre la necessitat d’obtenir la prèvia llicència per als supòsits d’enderroc i, de l’altra, perquè tal com es deriva de l’article 89.2 d’aquest Reglament, la resolució que posi fi a aquests expedients ha de declarar aquesta situació i dictar una ordre d’execució en què s’ordeni el que sigui procedent.

En conseqüència, quan no ens trobem en el supòsit establert per l’article 90.3 del RPLUC, pel fet de tractar-se d’actuacions que requereixin projecte tècnic, que com es desprèn de l’article 2.1 de la LOE requereixen la majoria d'enderrocaments, es podria suscitar aquesta problemàtica.

Les resolucions que es dictin en aquests procediments són susceptibles, en cas d’incompliment, d’execució forçosa i, més concretament, per disposició expressa de l’article 198.3 in fine del TRLUC, d’execució subsidiària per part de l’Administració a càrrec dels propietaris. Així, com en el cas de les ordres d’execució, cal que se segueixi el mateix procediment i que l’entrada als domicilis sigui autoritzada pels seus ocupants o, si no, que s’obtingui la prèvia autorització judicial.

Això no exclou, en la meva opinió, la possibilitat d’imposar multes coercitives en els termes i amb l’abast ja comentats respecte de les ordres d’execució, quan la inexistència de raons de seguretat o de salubritat no facin urgent l’actuació derivada de la resolució del procediment.

La declaració de ruïna de l’immoble, segons l’article 28 de la LAU de 1994, produeix, a més, l’extinció dels arrendaments. No obstant això, en relació amb els arrendaments subjectes a la LAU de 1964, llevat dels supòsits de ruïna imminent, en què, segons l'article 118, es produeix l’extinció d’aquests contractes, en els altres supòsits de ruïna ordinària el que es produeix, com ha assenyalat el Tribunal Suprem,²⁹⁾ és la possibilitat establerta per l'article 114.10 que el propietari pugui resoldre els arrendaments, prèvia indemnització als arrendataris ³⁰⁾

En relació amb aquesta última qüestió, quan la ruïna afecta immobles urbans arrendats d’acord amb la LAU de 1964, s’ha plantejat alguna vegada la qüestió de si, tenint en compte el que disposava l’article 81.5 i concordants d’aquesta Llei, l’ajuntament havia d’exigir prèviament al peticionari de la declaració de ruïna la corresponent autorització governativa d’enderroc que aquesta norma regula, ja que, en constituir la ruïna un dels supòsits d’excepció a la pròrroga forçosa del contracte, el precepte esmentat estableix el següent:

Especialment en les CA en què, com succeeix a Catalunya, disposen de legislació pròpia –articles 77.3 i 79 del ROAS–, es requereix que en la tramitació de les llicències es doni compliment al que estableix tant la legislació urbanística com la normativa sectorial aplicable.

Aquesta qüestió, encara que només s’ha plantejat en l’àmbit de tribunal superior de justícia, va ser resolta en la Sentència de 13 de març de 2001 pel Tribunal Superior de Justícia de Catalunya, en els termes següents:

↑ 3.3 Procediment per a la declaració de ruïna d'immobles | ↑ Índex de la unitat

Aquest procediment té lloc quan es donen circumstàncies d’existència d’urgència i perill que aconsellen adoptar mesures urgents, fins i tot, la immediata demolició de l’immoble, davant la imminència de caiguda natural de l’edifici o construcció,³¹⁾ i exigeix, per tant, que es doni aquest únic requisit, ja que el deteriorament físic és la causa del perill d’imminent caiguda,³²⁾ sense que sigui indispensable que es doni també un supòsit de ruïna dels denominats ordinaris. Si bé és cert que sovint la ruïna imminent es presenta mentre s’està tramitant un procediment de ruïna ordinària,³³⁾ també pot succeir el contrari, que un cop sol·licitada per un tercer la ruïna imminent, dels informes tècnics que segueixen a la inspecció de l’immoble es desprengui només la presència d’un supòsit de ruïna ordinària, cosa que obligaria a seguir la tramitació exigida per l’ordenament urbanístic per a aquesta última.

En aquest cas és quan podem parlar d’una ruïna imminent que, per les seves característiques, ens autoritza, segons l’article 198.1 del TRLUC i 96 delRPLUC, a prescindir del tràmit d’audiència³⁴⁾ en l’adopció de mesures urgents, però no de la necessitat d’obtenir la prèvia autorització judicial d’entrada als domicilis per dur a terme el desallotjament, quan els seus ocupants no prestin el seu consentiment –sobre aquest aspecte ens remetem al que ja s’ha assenyalat sobre això amb motiu de l’execució subsidiària del contingut de les ordres d’execució.

En aquest supòsit, segons estableix l’article 96.1 del RPLUC, l’òrgan municipal competent, abans d’iniciar el procediment, durant la seva tramitació, en la resolució que el finalitzi o amb posterioritat a aquesta, ha d’adoptar les mesures de protecció urgents que no admetin demora, relatives al desallotjament de les persones en situació de risc, l’apuntalament o l’enderroc total o parcial de l’immoble afectat, o qualsevol altra mesura que es consideri adient, com el tancament, la desviació del trànsit rodat, l’assistència dels bombers o d’altres d’anàlogues que resultin indispensables. Totes aquestes mesures han de garantir la seguretat de persones i béns fins que no es resolgui l’expedient, incloent-hi la realització de determinades obres cautelars ³⁵⁾ necessàries per garantir la seguretat fins que es dugui a terme l’enderrocament definitiu.

Per això, l’article 96.2 del RPLUC estableix que, en cas de denúncia o de sol·licitud per tercers de la declaració de l’estat ruïnós d’un immoble, quan de l’escrit en què es formalitza l'una i l'altra es desprengui que l’immoble amenaça ruïna imminent, amb perill per a la seguretat de les persones o les coses, l’òrgan municipal competent n'ha de disposar la inspecció urgent per part dels serveis tècnics, a fi que n'informin sobre l'estat físic, la seguretat de les persones o les coses afectades i les mesures de protecció urgents que no admetin demora.

En conseqüència, quan aquestes mesures són prèvies a l’inici de l’expedient, i impliquen l’enderrocament total i urgent de l’immoble, l’expedient es redueix a la inspecció i l'informe tècnic ³⁶⁾ i jurídic i a la decisió immediata –l’article 96.3 del RPLUC es refereix a un termini de 72 hores des de l’emissió de l’informe tècnic– adoptada per l’ajuntament o per l’alcalde,³⁷⁾ que ha de prendre la decisió sota la seva pròpia responsabilitat.³⁸⁾ En canvi, en el supòsit que s’adoptin aquestes mesures amb motiu de la resolució del procediment o després d’aquesta, l’expedient s’ha substanciat pel procediment ordinari.

De la mateixa manera, quan la ruïna imminent sigui parcial, s’ha de seguir, respecte de la part restant, el procediment ordinari,³⁹⁾ i enderrocar només la part afectada per ruïna imminent, quan sigui arquitectònicament independent,⁴⁰⁾ amb independència que es tracti o no d’unitat predial, la qual cosa és indiferent en aquests tipus de ruïna.⁴¹⁾

Quan l’informe tècnic expressi la possibilitat de continuar ocupant l’immoble, prèvia adopció de les mesures d’apuntalament o atermenament pertinents, la resolució s'ha de limitar a ordenar l’adopció d’aquestes mesures, i s'ha de prosseguir l’expedient pel procediment ordinari, en constatar-se la inexistència de perill imminent, sens perjudici de la necessitat d’arbitrar un règim de visites d’inspecció, d’acord amb la periodicitat que es determini en l’informe tècnic, per si varien les circumstàncies o n’apareixen de noves que aconsellin una solució diferent. De la mateixa manera, quan un cop executades les mesures de protecció ordenades, els serveis tècnics municipals manifestin la possibilitat de retorn de les persones desallotjades, l’òrgan municipal competent pot deixar sense efecte aquesta mesura.

De la redacció literal del RPLUC semblaria que es desprèn que aquestes mesures urgents han de ser ordenades i, també, executades per la mateixa Administració, però el cert és que entenc que la resolució municipal, segons les circumstàncies, es pot limitar a ordenar als propietaris que les portin urgentment a terme, o bé com a mesura cautelar prèvia al procediment o a la seva resolució, o bé com a part de la resolució que posi fi al procediment de declaració de ruïna, i s'ha de mantenir, mentrestant, la vigilància de l’immoble mitjançant un règim de visites d’inspecció, fins al desallotjament total de l’immoble.

Quan afecti béns catalogats, requereix l’autorització prèvia de l’Administració autonòmica.⁴²⁾ En concret, en el nostre cas, quan afecti un immoble integrat en el patrimoni cultural català com a bé cultural d’interès nacional, l’Administració autonòmica ha d'informar prèviament de la mesura, d’acord amb l’article 96.3 del RPLUC; però quan es tracti d’una ruïna imminent total de l’immoble que exigeixi la demolició urgent, difícilment es podrà tramitar, amb caràcter previ, l’expedient, i cal deixar sense efecte la declaració de bé cultural a què remet l’article 92.2.

En relació amb l’execució subsidiària, el Tribunal Suprem ⁴³⁾ ha admès la possibilitat que en la mateixa resolució en què es declari la ruïna imminent s’adjudiqui també a una empresa la realització dels treballs d’enderrocament, d’acord amb les mateixes raons d’urgència que van determinar la declaració de ruïna imminent, sense prèviament atorgar al propietari la possibilitat de fer-ho directament. Aquesta solució jurisprudencial no té suport en cap base legal, ja que, de conformitat amb la LPACAP, tan sols la passivitat de l’obligat a executar la resolució municipal habilita l’ajuntament per dur a terme l’execució subsidiària, llevat que aquesta demolició s’efectuï com a mesura cautelar, fet que contravé la jurisprudència del Tribunal Suprem, que sempre ha semblat exigir el previ incompliment de l’obligat com a pressupòsit necessari.⁴⁴⁾

També és important tenir en compte que en els supòsits d’execució subsidiària per raons de ruïna imminent, l’Administració pot efectuar la contractació negociada sense publicitat de les obres, que estableix l’article 168 de la LCSP, sense necessitat de licitació, per raons d’urgència. Fins i tot, en els casos més greus, es pot acudir a la tramitació del contracte per via d’emergència, que recull l’article 120 de la LCSP, i repercutir les despeses d’enderrocament i d’altres de necessàries al propietari.

En relació amb aquesta qüestió, l’article 97 del RPLUC estableix que les despeses i les indemnitzacions que, si escau, satisfaci l’ajuntament per executar els actes de protecció urgents a què fa referència l'article 96 pels supòsits de ruïna imminent, de la mateixa manera que en el cas de l’execució de la resta d’actes de conservació i rehabilitació, són a càrrec del propietari de l’immoble. L’Administració, però, pot exigir-ne el pagament forçós per via de constrenyiment, sense indicar l’abast d’aquests conceptes, cosa que és especialment greu si tenim en compte que segons alguns pronunciaments judicials,⁴⁵⁾ no van a càrrec del propietari les despeses derivades del desallotjament forçós, com per exemple el dipòsit de mobles i l’allotjament provisional dels desallotjats, ja que es considera que aquestes despeses corresponen a aquests, sens perjudici que, si es considera responsable de la ruïna el propietari per incompliment dels seus deures de conservació, els ocupants puguin fer valer els seus possibles drets davant la jurisdicció civil.⁴⁶⁾

El que sí que és important recordar és que la demora en l’execució de l’enderrocament pot ocasionar seriosos problemes a l’Administració amb vista a la validesa de la resolució adoptada, ja que és nombrosa la jurisprudència del Tribunal Suprem ⁴⁷⁾ que fa descansar les seves decisions d’absència d’autèntica ruïna imminent en el fet que, un cop declarada aquesta, l’edifici no es desploma malgrat el temps transcorregut des que es decreta la ruïna fins que es du a terme l’enderrocament. No obstant això, també alguns tribunals superiors,⁴⁸⁾ basant-se en pronunciaments del Tribunal Suprem,⁴⁹⁾ han assenyalat que si l’edifici no es desploma, això no implica que no en sigui previsible la caiguda.

En aquest cas, el que sí que és una constant en la jurisprudència,⁵⁰⁾ a diferència dels supòsits de ruïna ordinària,⁵¹⁾ és la denegació de la mesura cautelar en el procés contenciós administratiu de la suspensió provisional de l’efectivitat de la declaració de ruïna, en considerar que la seguretat de les persones és un interès absolutament rellevant i prevalent davant qualsevol altre interès.

La declaració de ruïna produeix l’extinció automàtica dels arrendaments, de conformitat amb el que disposen els articles 1182 i 1568 del CC i els corresponents del CCC, el 118 de la LAU de 1964 i el 28 de la LAU de 1994.

↑ 3.3 Procediment per a la declaració de ruïna d'immobles | ↑ Índex de la unitat

← Unitat 2 | Unitat 4 →