Quan els immobles objecte de conservació estan destinats a l’ús d’habitatges, el seu nivell de qualitat i d'adequació és objecte d’una autorització especial anomenada, amb caràcter general, cèdula d’habitabilitat, encara que, en el cas d’habitatges amb protecció oficial, és substituïda pel document de qualificació definitiva.

Amb caràcter més específic aquesta cèdula s’anomena de primera ocupació quan es remet a habitatges de nova construcció; de segona ocupació, quan es refereix a habitatges preexistents, i de primera ocupació de rehabilitació, quan s’atorga a habitatges resultants d’una intervenció o procés de rehabilitació o gran rehabilitació.

Reduint el nostre anàlisi al règim general aplicable als habitatges lliures, tenint en compte el règim jurídic específic dels de protecció oficial, podem dir que el marc jurídic que regula aquestes autoritzacions és de caràcter autonòmic, a conseqüència del fet que mitjançant l'article 137 de l’Estatut d’autonomia, la Generalitat té assumides les competències exclusives en matèria d’inspecció i control de la qualitat de la construcció, la innovació tecnològica i la sostenibilitat aplicable als habitatges, la seva conservació i manteniment i la regulació referent a la seva habitabilitat.

Aquest marc legal es concreta, actualment, en les normes següents:

• Els articles 26 i 132.a de la Llei 18/2007, de 28 de desembre, reguladora del dret a l’habitatge, en els quals es regula la cèdula d’habitabilitat com a document acreditatiu del fet que l’habitatge compleix les condicions de qualitat exigides per aquesta Llei al parc immobiliari i és apta per ser destinada a residència. Aquesta cèdula és necessària, tant per a l'ocupació com per a la transmissió o cessió de l'habitatge, com també per a la contractació amb les empreses subministradores dels serveis bàsics d’energia elèctrica, aigua, gas, telecomunicacions i altres serveis, fins al punt que es prohibeix que els notaris puguin autoritzar escriptures de transmissió sense que l’habitatge hagi obtingut prèviament aquesta cèdula.

• Decret 141/2012, de 30 d’octubre, pel qual es regulen les condicions mínimes d’habitabilitat dels habitatges i la cèdula d’habitabilitat, el model de la qual es va aprovar mitjançant Resolució TES/741/2013, de 30 d’abril.

• Decret 67/2015, de 8 de maig, per al foment del deure de conservació, manteniment i rehabilitació dels edificis d'habitatges, mitjançant les inspeccions tècniques i el llibre de l'edifici.

• Article 209 del TRLUC, en el qual es regulen els efectes suspensius que es deriven de la suspensió d’efectes de llicències atorgades i de la incoació d’expedients de revisió administrativa d’aquestes, respecte de les cèdules d’habitabilitat i les llicències de primera ocupació.

Un cop assenyalat l’anterior, examinarem ara quin és el concepte i el règim jurídic d’aquestes cèdules.

• 4.1 Concepte
• 4.2 Règim jurídic

Pel que fa a aquest primer aspecte, l’article 8 del Decret 141/2012 defineix la cèdula d’habitabilitat com l’acte administratiu en virtut del qual s’acredita que un habitatge compleix les condicions mínimes d’habitabilitat exigides per la Llei 18/2007, de 18 de desembre, del dret a l’habitatge, i pel mateix Decret, i que, per tant, és apte per ser destinat a residència humana, sens perjudici que s’hi desenvolupin altres activitats degudament autoritzades.

Aquesta cèdula s’ha d’obtenir, tant per als habitatges de nova construcció, com quan aquests pateixin modificacions en la superfície o quan se n’alterin les condicions d’habitabilitat; així com quan hagin estat sotmesos a algun dels processos d’intervenció de rehabilitació o gran rehabilitació com a conseqüència d’haver sofert danys derivats de riscos col·lectius amb afectació catastròfica, però també quan ha transcorregut el termini inicial de vigència per al qual va ser concedida.

De conformitat amb el que disposa l’article 26 de la LDH, se n’ha d’acreditar l'obtenció i la vigència davant les empreses subministradores d’energia elèctrica, aigua, gas, telecomunicacions i altres serveis per contractar-los, com a annex al contracte. També s’ha de lliurar aquesta cèdula als adquirents dels habitatges, llevat dels supòsits d’exoneració establerts per l’article 10 del Decret 141/2012, de 30 d’octubre,¹⁾ en el qual es regulen els requisits i controls adients.

Al final del mes de febrer de 2011, va entrar en vigor el Decret 187/2010, de 23 de novembre, sobre la inspecció tècnica dels edificis d'habitatges, aprovat en compliment del mandat de la disposició addicional desena de la Llei reguladora del dret a l'habitatge, que té per objecte la regulació de les inspeccions tècniques dels edificis d'habitatges, a fi de garantir, respecte d'aquests, els nivells de qualitat exigibles, que ha estat recentment substituït i derogat pel Decret 67/2015, de 5 de maig, per al foment del deure de conservació, manteniment i rehabilitació dels edificis d’habitatges, mitjançant les inspeccions tècniques i el llibre de l’edifici.

Es tracta, en conseqüència, de regular les obligacions derivades del deure de conservació, no tan sols als habitatges pròpiament dits, sinó també als edificis d'habitatges, amb independència que simultàniament continguin altres usos.

Amb l’entrada en vigor de la Llei 8/2013, de 26 de juny, de rehabilitació, regeneració i renovació urbanes, que regula a l’article 4 i següents l’informe d’avaluació de l’edifici, posteriorment substituïts pels articles 29 i següents del TRLSRU, aquest informe autonòmic es manté en vigor, ja que tal com de manera expressa estableix l’article 29.2.c, en les CA que, com a Catalunya, tinguin regulat un informe d’inspecció tècnica que ja permeti avaluar els aspectes que avalua el nou informe d’avaluació dels edificis –estat de conservació de l’edifici, condicions bàsiques d’accessibilitat universal i no discriminació de les persones amb discapacitat per a l’accés i la utilització de l’edifici i certificat de la seva eficiència energètica–, tindrà els mateixos efectes sempre que es complementi amb el certificat d’eficiència energètica.

Justament per això la disposició transitòria segona d’aquesta Llei estableix que a fi d’evitar duplicitats entre l’informe d’avaluació i la inspecció tècnica d’edificis o l’instrument de naturalesa anàloga que pugui existir en els municipis o les CA, l’informe que resulti d’aquesta inspecció s’ha d'integrar com a part de l’informe d’avaluació de l’edifici. A més, aquest s'ha de tenir per produït, en tot cas, quan el ja efectuat hagi tingut en compte exigències derivades de la normativa autonòmica o local iguals o més exigents a les que estableix aquesta nova llei.

↑ Índex de la unitat

El règim jurídic d’aquestes cèdules es defineix en el Decret 141/2012, ja esmentat, amb els trets característics següents:

• Condicions d’habitabilitat
• Estàndards de superfície per persona i llindar màxim d’ocupació
• Administració competent per a l'atorgament
• Procediment i registre
• Inspecció i revocació

Quant a les condicions d’habitabilitat, a més de les exigides en cada cas per les normes sectorials, l’article 1 del Decret distingeix entre habitatges de nova construcció, als quals resulten aplicables les condicions establertes a l’annex 1; habitatges preexistents construïts abans del dia 11 d’agost de 1984, als quals resulten aplicables les condicions establertes a l’annex 2; habitatges preexistents construïts després del dia 11 d’agost de 1984, als quals resulta aplicable el que disposa la disposició transitòria primera, i habitatges dotacionals públics, als quals resulten aplicables les condicions de l’annex 3.

A més, als efectes de coherència i coordinació del planejament urbanístic i de les ordenances d’edificació, assenyala que aquests han de tenir en compte i respectar les determinacions de la LDH i del mateix Decret, i que en atorgar les llicències urbanístiques els ens locals han de controlar que els projectes presentats compleixin aquestes determinacions. Amb aquesta finalitat, el Decret regula, a l’article 3, les dades que necessàriament s’han d’incloure en aquests projectes, referides a l’habitatge.

En aquest sentit, és important especificar que l’article 3.2 d’aquest Decret estableix una previsió interessant, que és la possibilitat que l’Agència de l’Habitatge de Catalunya i els ens locals puguin delegar en els col·legis professionals competents per raó de la matèria les funcions públiques relatives a la comprovació documental i tècnica dels treballs efectuats pels professionals que certifiquin les condicions d’habitabilitat dels projectes d’habitatges.

Com a novetat derivada del que estableix la LDH, l’article 4 del Decret, a diferència de la regulació del Decret de 2003, estableix uns estàndards mínims de superfície per persona i un llindar mínim d’ocupació dels habitatges, que soluciona moltes de les qüestions que es plantejaven amb l’anterior regulació de l’any 2003, en relació amb la problemàtica derivada de la sobreocupació d’habitatges. Així, l’estàndard de superfície per persona i llindar màxim d’ocupació dels habitatges es fixa amb uns termes més taxatius, des del moment que indica que aquest estàndard mínim determina un llindar màxim d’ocupació, l’incompliment del qual dona lloc a una situació de sobreocupació constitutiva d’una utilització anòmala d’habitatges i un incompliment de la funció social de la propietat.

No obstant això, encara persisteixen algunes indefinicions, ja que tenint en compte que el fonament legal per actuar contra la sobreocupació en la LDH descansa en els problemes de seguretat i salubritat que això comporta -d’ací que es reguli la qualitat que han de reunir els habitatges per fer efectiu el dret constitucional a un habitatge digne i adequat- quan la sobreocupació sigui excessiva és indiferent que ho sigui en virtut de llaços de parentesc o no. I és que si la sobreocupació, en els casos d’unitat de convivència vinculats per llaços de parentesc, no comporta incompliment manifest de les condicions de salubritat i higiene i de convivència, és evident que també es pot donar el cas que no la comporti quan no es donin aquests llaços de parentesc.

En altres paraules, hi ha la possibilitat que la Llei estigui tractant de manera desigual situacions idèntiques, amb els dubtes de constitucionalitat que això podria comportar.

Pel que es refereix a aquest aspecte, encara que segons la nova normativa la competència per atorgar la cèdula d’habitabilitat se segueix atribuint a la Generalitat de Catalunya, a través de l’Agència de l’Habitatge, el cert és que, d’acord amb el que ja establia la LDH que desenvolupa aquest Decret, aquesta competència pot ser delegada als ajuntaments que, si l'accepten, poden atorgar la cèdula d’habitabilitat.

En aquest cas, l’ajuntament assumeix la responsabilitat del tràmit d’aquestes cèdules²⁾ i, entre altres qüestions, la de comunicar-ne telemàticament a la Generalitat l’estat de tramitació i una còpia dels expedients finalitzats, així com la de mantenir l’arxiu de cèdules a què es refereix l’article 13.3 del Decret. Paral·lelament, adquireixin les facultats de certificar respecte del contingut del registre de cèdules que aquest Decret regula en l’article 19 i, si s'escau, la de revocar les cèdules que hagi concedit.

Assumir aquesta competència delegada, mitjançant els serveis centrals o descentralitzats³⁾ municipals que es considerin convenients, representa una simplificació de procediments, ja que permet que s’aprofiti el procediment que s’instrueix als ajuntaments en relació amb la utilització i l'ocupació dels edificis i de les construccions.⁴⁾

El procediment de concessió de la cèdula és un procediment que s’inicia a instància de part, preferentment per via telemàtica o, si no, mitjançant l’imprès corresponent, i que és el mateix amb independència de l’Administració que el trameti. El Decret distingeix les dues situacions següents:

• Cèdula de primera ocupació per a habitatges de nova construcció i per als habitatges nous procedents d’una intervenció de rehabilitació o gran rehabilitació d’edificis existents

• Cèdula per a segones ocupacions i posteriors

Un cop rebuda la documentació, l’Administració que exerceixi la competència disposa d’un termini de 30 dies hàbils per notificar-ne als interessats l'atorgament o la denegació, d’acord amb el model de cèdula aprovat mitjançant la Resolució TES/741/2013, de 13 d’abril; en aquest últim cas, de manera motivada i només quan no es donin les condicions d’habitabilitat exigides o no es compleixin els requisits establerts per la legislació urbanística o d’habitatge, en els termes establerts per l’article 17 del Decret que estem analitzant.

Si, dins el termini establert, no es notifica cap resolució expressa, s’entén que opera el silenci positiu i que s’ha generat un acte tàcit de concessió de la cèdula.

En qualsevol dels dos supòsits, és a dir, tant en cas de concessió expressa com en cas de concessió per silenci, s’ha d’inscriure la cèdula al registre de cèdules, regulat per l’article 19 del Decret, que servirà de base per emetre certificats sobre les cèdules concedides i vigents, tant per l’Administració autonòmica com, en cas de delegació, pels ajuntaments corresponents.

A fi de vetllar pel compliment permanent d’aquestes condicions, totes les administracions implicades –autonòmica i municipal⁷⁾ bàsicament–, poden dur a terme, en qualsevol moment, la inspecció dels habitatges per comprovar-ne les condicions d’habitabilitat i, en cas de pèrdua d’aquestes condicions, i tal com assenyala l’article 26.6 de la LDH, efectuar-ne la revocació, sens perjudici de la possibilitat d’ordenar mesures dirigides a la conservació o la rehabilitació i d’aplicar el règim sancionador corresponent.

Per això s’ha de seguir el procediment contradictori corresponent, amb audiència prèvia de la persona interessada.

↑ Índex de la unitat

← Unitat 3 | Unitat 5 →