5. La comunicació prèvia
5.1 Actuacions subjectes a comunicació prèvia
De conformitat amb l’article 187 //bis// del TRLUC, els actes següents estan subjectes a comunicació prèvia -a condició que no es duguin a terme en sòl no urbanitzable i urbanitzable no delimitat:
- Les construccions i instal·lacions de nova planta, i les obres d’ampliació, reforma, modificació, rehabilitació o demolició total o parcial de construccions i instal·lacions existents que, d’acord amb la legislació sobre ordenació de l’edificació, no requereixen l’elaboració d’un projecte tècnic.
- La primera utilització i ocupació dels edificis.
- El canvi d’ús dels edificis i les instal·lacions, excepte a ús residencial.
- La construcció o la instal·lació de murs i tanques.
- La col·locació de cartells i tanques de propaganda visibles des de la via pública.
- La formalització d’operacions jurídiques que, sense constituir o modificar un règim de propietat horitzontal, simple o complexa, comporten un increment del nombre d’habitatges, establiments o altres elements susceptibles d’aprofitament privatiu independent respecte dels autoritzats en una llicència urbanística anterior.
- Els actes subjectes a intervenció que es duguin a terme en sòl no urbanitzable i urbanitzable no delimitat i que estiguin emparats en un projecte d’actuació específica o en un pla urbanístic que ordeni amb el mateix detall els terrenys afectats, sempre que no requereixin l’elaboració d’un projecte tècnic d’acord amb la legislació sobre ordenació de l’edificació.
- Les instal·lacions de producció d'energia elèctrica mitjançant panells solars fotovoltaics en els termes que estableix l'article 9 bis.
- Les obres de connexió, substitució, sondatges de comprovació i reparació d’avaries de les d’infraestructures de serveis tècnics a què fa referència la lletra a de l’article 34.5 bis, excepte les que estiguin subjectes al règim de declaració responsable que estableix la legislació de telecomunicacions.
5.2 Funcionament de les comunicacions prèvies
L’article 69.2 de la LPAC defineix la comunicació prèvia com el document mitjançant el qual els interessats posen en coneixement de l’administració pública competent les seves dades identificatives o qualsevol altra dada rellevant per iniciar una activitat o exercir un dret.
No obstant això, aquest article estableix dues excepcions:
- Que les ordenances municipals sobre ús del sol i edificació estableixin una altra cosa.
- La primera utilització i ocupació dels edificis i les construccions -a la qual més endavant es farà referència.
La comunicació prèvia així com la documentació exigida per la normativa urbanística, per les ordenances municipals sobre ús del sòl i edificació i, si s’escau, per la legislació sectorial, s’ha de presentar amb caràcter previ a l’execució de l’acte.
En el tractament de la comunicació prèvia es poden distingir les dues fases següents:
i) Comprovació documental: en aquesta fase, els serveis tècnics municipals verifiquen que s’ha aportat la documentació que exigeixen les ordenances municipals i que les obres o les instal·lacions es troben dins dels supòsits de comunicació prèvia.
La normativa urbanística no defineix què s’ha d’entendre per "caràcter essencial", de manera que és important que la corresponent ordenança municipal reguladora d’aquesta matèria ho faci. Així, el model d’ordenança reguladora dels procediments d’intervenció municipal en l’edificació, en l’ús del sòl i el subsol (ORPIME) de la Diputació de Barcelona considera que la inexactitud, la falsedat o l'omissió és de caràcter essencial en els supòsits següents:
- Si els actes comunicats estan prohibits per l’ordenament urbanístic vigent o no poden complir en cap cas els requeriments de la normativa sectorial aplicable.
- Si es detecten defectes essencials en el projecte o la documentació tècnica presentada amb la comunicació prèvia i, per tant, per esmenar-los requereixen modificacions substancials.
- Si els comunicats no disposen d’alguna autorització, urbanística o sectorial, necessària, o si s’ha omès algun control previ preceptiu d’acord amb la normativa sectorial.
- En comprovar les dades i documents aportats conjuntament amb la comunicació prèvia, es detecta qualsevol altra inexactitud, falsedat o omissió de caràcter essencial.
La resolució esmentada s'ha de notificar a la persona interessada, la qual disposa d’un tràmit d’audiència, per un termini de deu dies, durant el qual pot formular al·legacions i presentar els documents que estimi pertinents.
ii) Inspecció: en aquesta fase, els serveis tècnics municipals verifiquen in situ que les obres s’executen d’acord amb la comunicació prèvia d’obres i els requisits de la documentació acreditativa.
La inspecció té com a resultat una acta o informe que pot ser favorable o desfavorable, segons si les obres s’ajusten o no a la comunicació efectuada. En aquest darrer cas, pertoca la incoació del corresponent procediment de protecció de la legalitat urbanística.
5.3 Terminis per a l'execució d'obres emparades en una comunicació prèvia
Les comunicacions prèvies relatives a l’execució d’obres no són vàlides si no indiquen els terminis màxims per començar-les i acabar-les en proporció a la seva entitat (art. 73 del RPLU).
Aquest termini és el que estableixin les ordenances municipals sobre ús del sòl i edificació i, si no ho disposen, el que indiquin els particulars en el model de comunicació prèvia.
Així mateix, i de forma semblant a les llicències urbanístiques, els terminis esmentats es poden prorrogar per la meitat si la persona interessada ho comunica abans que aquests hagin transcorregut.
Si els terminis màxims indicats en una comunicació prèvia per començar o acabar les obres, incloent-hi les pròrrogues respectives, han transcorregut sense que hagin començat o acabat, la persona interessada resta inhabilitada per començar-les o continuar-les, segons correspongui, sens perjudici que pugui presentar una nova comunicació prèvia.
5.4 Primera utilització i ocupació dels edificis i les construccions
La comunicació prèvia de primera utilització i ocupació dels edificis i les construccions es troba regulada en l’article 75 del RPLU.
Amb caràcter previ a la utilització i l'ocupació efectiva dels edificis, el promotor ha de comunicar prèviament a l’ajuntament la finalització de les obres. La comunicació de primera utilització i ocupació dels edificis i les construccions ha d’anar acompanyada del certificat final d’obra expedit per la direcció facultativa de les obres, en què han de constar els fets següents:
- Data de conclusió de les obres.
- Que les obres han estat executades de conformitat amb el projecte tècnic autoritzat i, si escau, les seves modificacions i les condicions de la llicència urbanística atorgada.
- Que l’edificació està en condicions de ser utilitzada de conformitat amb l’ús autoritzat.
Només es pot utilitzar i ocupar l’edifici o la construcció de què es tracti després que hagi transcorregut el termini d’un mes des de la presentació de la comunicació i el certificat esmentat o, si escau, de l’esmena de la comunicació o l’aportació dels documents requerits, sense que l’administració atorgant hagi manifestat la disconformitat de les obres executades amb el projecte tècnic autoritzat i les condicions de la llicència urbanística atorgada.
Si els serveis tècnics municipals constaten que les obres executades no s’adeqüen a la llicència atorgada o s’incompleixen algunes de les seves condicions, han d'elevar una proposta a l’òrgan municipal competent perquè, en el termini màxim d’un mes des de la presentació de la comunicació prèvia de primera utilització i ocupació, dicti una resolució per la qual declari que la comunicació prèvia presentada no s’adequa a la legalitat i adverteixi sobre la manca de títol habilitador per utilitzar i ocupar l’edifici o la construcció; tot això, sens perjudici de l’aplicació de les mesures de protecció de la legalitat urbanística que pugui correspondre.
Aquesta resolució s'ha de notificar a l'interessat, el qual ha de presentar els documents pertinents per corregir i perfeccionar la comunicació o, si escau, ajustar les obres al contingut de la llicència atorgada.
↑ Tornar a l'índex de la unitat
